今年買(mǎi)房，千萬(wàn)別錯(cuò)過(guò)這里

文/張繼

CBD（中央商務(wù)區(qū)）指的是一個(gè)國(guó)家或大城市里主要商業(yè)活動(dòng)進(jìn)行的地區(qū)，也同時(shí)是市中心。

每座中國(guó)城市都渴望建立一個(gè)CBD。這種聚集了連片高層建筑的區(qū)域，可作為城市的門(mén)面和標(biāo)志物，展示出現(xiàn)代化程度與大城市感。

最早出現(xiàn)中國(guó)城市CBD物化形態(tài)的城市，可能非上海浦東的陸家嘴莫屬了。

▲ 上海陸家嘴（圖源網(wǎng)絡(luò)，侵刪）

這片位于黃浦江岸、約1.7平方公里1的區(qū)域，現(xiàn)聚集著20多棟高層商業(yè)辦公樓、7家頂級(jí)酒店、4座大型商場(chǎng)以及10萬(wàn)平方的中心綠地。

將這些建筑與中國(guó)內(nèi)地、全世界相連接的紐帶，正是陸家嘴強(qiáng)大的交通系統(tǒng)。各種主干道、地鐵線串聯(lián)起了每個(gè)建筑，大批量的輸入城市核心區(qū)域。

至此，上海成為了中國(guó)的金融中心。

此后，CBD作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的西方概念，在中國(guó)各大城市相繼落地，高聳的商業(yè)建筑以及現(xiàn)代化的酒店與商場(chǎng)，逐漸成為了中國(guó)城市建設(shè)的高配之物。

在這種潮流下，無(wú)錫全新的CBD核心區(qū)也就應(yīng)運(yùn)而生了。

當(dāng)然，無(wú)錫傳統(tǒng)的CBD區(qū)非龜背城莫屬，至今也是無(wú)錫的中心城區(qū)。

▲ 無(wú)錫龜背殼（圖源網(wǎng)絡(luò)，侵刪）

這里擁有多座商業(yè)辦公大廈、酒店、綜合體等，如恒隆廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、摩天360、紅豆廣場(chǎng)等，改革開(kāi)放40年來(lái)，龜背城一直以肉眼可見(jiàn)的速度，向上發(fā)展。

那么進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，無(wú)錫有沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)新的CBD呢？

如果現(xiàn)在讓人回答的話，那經(jīng)開(kāi)區(qū)絕對(duì)是脫口而出的詞語(yǔ)。

在定位上，經(jīng)開(kāi)區(qū)是無(wú)錫“一城兩核”中重要的一核，同時(shí)是無(wú)錫的行政中心、金融中心，要向蘇州園區(qū)、南京河西看起，是無(wú)錫對(duì)外宣傳的一張新名片。

經(jīng)開(kāi)區(qū)的成敗關(guān)于無(wú)錫的未來(lái)，因此它的地位不言而喻。

不過(guò)早在經(jīng)開(kāi)區(qū)成立之前，無(wú)錫已經(jīng)出現(xiàn)了新的CBD，能夠與龜背城相抗衡，甚至大有取代的趨勢(shì)，這就是位于梁溪南長(zhǎng)板塊的太湖廣場(chǎng)商圈。

▲ 太湖廣場(chǎng)（圖源網(wǎng)絡(luò)，侵刪）

世紀(jì)之交的無(wú)錫，曾提出“打太湖牌、唱運(yùn)河歌、建山水城”的城市建設(shè)新理念，而太湖廣場(chǎng)正是實(shí)現(xiàn)這一理念的絕佳之地。

早些時(shí)候，太湖廣場(chǎng)定位非常高，是無(wú)錫的新行政文化中心，也是新政府的備選之地，如此高的地位，不亞于上海的陸家嘴。

為了實(shí)現(xiàn)這一宏大目標(biāo)，無(wú)錫政府重磅投資數(shù)百億。規(guī)劃了220萬(wàn)平方米土地，在資源、政策上傾盡全力。

▲ 九龍倉(cāng)國(guó)金中心效果圖

被譽(yù)為“無(wú)錫第一高度”的九龍倉(cāng)國(guó)金中心，將成為太湖廣場(chǎng)的新地標(biāo)。

另外，太湖廣場(chǎng)商圈內(nèi)還有多個(gè)高樓大廈，如茂業(yè)世界金融中心、凱賓斯基大酒店、凱燕環(huán)球中心等，高度都不低于200米，其中茂業(yè)世界金融中心還是區(qū)域內(nèi)唯一一棟直升機(jī)停機(jī)坪大樓。

▲ 清揚(yáng)茂業(yè)實(shí)景圖

同時(shí)，太湖廣場(chǎng)擁有兩家五星級(jí)酒店，多家大型商業(yè)綜合體，具有代表性的便是清揚(yáng)茂業(yè)，占地面積5.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積57萬(wàn)平方米，其體量、業(yè)態(tài)等方面，不輸于經(jīng)開(kāi)區(qū)的萬(wàn)象城、海岸城。

縱觀今天的太湖廣場(chǎng)商圈，已成為無(wú)錫的副中心地帶，板塊格局基本定型，其商圈輻射范圍已擴(kuò)散至3公里外。

在寸土寸金的太湖廣場(chǎng)中，近些年來(lái)鮮有土地出讓?zhuān)欢怀鲎專(zhuān)泱@艷全無(wú)錫。

2019年8月，太湖廣場(chǎng)E地塊正式掛牌出讓?zhuān)鹗紭敲鎯r(jià)14236元/㎡，最高限樓面價(jià)18000元/㎡。

隨后，藍(lán)城以總價(jià)3.16億元、樓面價(jià)18000元/㎡、溢價(jià)率26.44%拿下太湖廣場(chǎng)E地塊，它不僅僅是梁溪區(qū)地價(jià)最高的地塊，也是無(wú)錫首宗競(jìng)自持地塊，自持面積450㎡，如今該項(xiàng)目備案價(jià)已出爐，房?jī)r(jià)已然達(dá)到了4萬(wàn)+/㎡。

▲ 藍(lán)城南門(mén)小團(tuán)月廬效果圖

目前太湖廣場(chǎng)商圈內(nèi)在售新房極少，除了待售的藍(lán)城南門(mén)小團(tuán)月廬外，還有富力山、茂業(yè)天地觀園等老盤(pán)。

這些樓盤(pán)面向的都是改善人群，戶(hù)型大，總價(jià)高，讓很多購(gòu)房者望塵莫及。除此之外，太湖廣場(chǎng)商圈內(nèi)的空地極少，因此未來(lái)新房供應(yīng)量很低。

所以，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，想要在太湖廣場(chǎng)商圈置業(yè)，只能選擇二手房了，那么買(mǎi)房該選擇哪些小區(qū)呢？

讓我們來(lái)看一下成交數(shù)據(jù)：

一般來(lái)說(shuō)，成交數(shù)據(jù)的背后，主要透露三個(gè)市場(chǎng)信息：

1、買(mǎi)房人的喜好

2、小區(qū)成交冷熱的原因

3、市場(chǎng)的活躍程度及走勢(shì)

因此，從太湖廣場(chǎng)二手房成交數(shù)據(jù)中，我們可以發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者多以剛需人群為主，成交小區(qū)主要為老房子。

其中曹張新村成為了太湖廣場(chǎng)成交量第一，主要是該小區(qū)為揚(yáng)名小學(xué)學(xué)區(qū)，配套成熟，深受買(mǎi)房人的喜愛(ài)。

對(duì)于剛需人群來(lái)講，是買(mǎi)不到學(xué)區(qū)房的，只能選擇那些無(wú)學(xué)區(qū)的老房子。

那么首付50萬(wàn)，在太湖廣場(chǎng)買(mǎi)房，我們?cè)撛趺催x擇呢？

說(shuō)實(shí)話這個(gè)預(yù)算還是比較低，新房是買(mǎi)不到，部分次新房的一室一廳可以選擇，但不適合家庭居住，因此只能選擇一些房齡比較老的房子，這里我首推沁園新村。

沁園新村位于梁溪區(qū)，小區(qū)體量較大，建成年齡較久，但周邊配套成熟。

毗鄰太湖廣場(chǎng)、茂業(yè)天地、人民醫(yī)院，同時(shí)也是地鐵盤(pán)，距離清明橋地鐵站僅有200多米。

雖說(shuō)學(xué)區(qū)不太好，但就在社區(qū)內(nèi)，家長(zhǎng)接送非常方便，另外其直升初中為清明橋分校，為僑誼實(shí)驗(yàn)中學(xué)的集團(tuán)校，具有一定的知名度。

另外，受益于老舊小區(qū)改造政策的福利，沁園新村完成了舊改的工作。

改造后的沁園新村，外圍墻用水墨色和白色刷新，加上有趣的宣傳畫(huà)，一下子變得干凈生動(dòng)。

小區(qū)的道路干凈整潔，主干道也比較寬敞，改造后小區(qū)內(nèi)增添了不少車(chē)位，盡力解決停車(chē)難的問(wèn)題。除此之外，小區(qū)內(nèi)綠化率很高，甚至有不少樹(shù)木直逼樓宇高度。

配套成熟，內(nèi)部環(huán)境較好，均價(jià)卻只有1.4萬(wàn)/㎡，難怪沁園新村受到剛需人群的歡迎，去年一年小區(qū)成交了561套房子，僅次于排名第一的曹張新村。

雖說(shuō)沁園新村配套一流，內(nèi)部也做了一番改造，但終究比不過(guò)新小區(qū)的品質(zhì)，居住體驗(yàn)上也不如新小區(qū)。

那么，對(duì)于改善人群來(lái)講，首付80萬(wàn)，在太湖廣場(chǎng)買(mǎi)次新房，我們有哪些選擇呢？

由于太湖廣場(chǎng)商圈開(kāi)發(fā)時(shí)間早，在城市界面上比較落后，像那些品質(zhì)高、房齡新的樓盤(pán)還是非常少的，可選擇面不足。

不過(guò)，作為九龍倉(cāng)在無(wú)錫開(kāi)發(fā)的第一個(gè)大型國(guó)際化社區(qū)，時(shí)代上城在產(chǎn)品上精雕細(xì)琢、力求創(chuàng)新，其品質(zhì)在南長(zhǎng)片區(qū)是有目共睹的。

區(qū)位上，靠近太湖廣場(chǎng)核心區(qū)，多座商業(yè)中心環(huán)繞，如茂業(yè)天地、太湖半島國(guó)際、陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng)等，距離地鐵1號(hào)線清明橋站約1.1km，周邊有多個(gè)小區(qū)，生活氛圍濃厚。

雖說(shuō)該小區(qū)學(xué)區(qū)并不好，但正是學(xué)區(qū)，使得九龍倉(cāng)品質(zhì)盤(pán)房?jī)r(jià)并不高，均價(jià)在2.2萬(wàn)/㎡左右，利好買(mǎi)房人。

首付80萬(wàn)，總價(jià)200萬(wàn)，在九龍倉(cāng)時(shí)代上城我們可以選擇85-86㎡的小三房戶(hù)型，既滿(mǎn)足了當(dāng)代人的居住需求，又在資金預(yù)算內(nèi)，后期還容易出手。

還記得，2002年第11屆中國(guó)金雞百花電影節(jié)在無(wú)錫舉辦時(shí)，許多明星云集于此，使得太湖廣場(chǎng)被全國(guó)人民所熟知，那樣宏大的場(chǎng)面是多么的風(fēng)光！

▲ 太湖廣場(chǎng)（圖源網(wǎng)絡(luò)，侵刪）

現(xiàn)如今，太湖廣場(chǎng)仍然是梁溪區(qū)的一顆璀璨明珠，城市的副中心區(qū)域，也是購(gòu)房者趨之若鶩的地方。

如果你想在這里置業(yè)，請(qǐng)聯(lián)系我們，我們將為你呈上最專(zhuān)業(yè)、最優(yōu)質(zhì)、最精準(zhǔn)的服務(wù)！

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無(wú)錫剛需客，如何在天一新城購(gòu)房？

文/王枇梓

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目前無(wú)錫樓市存在一種尷尬的現(xiàn)狀，窮人很窮，富人很富。

那些憑借拆遷和學(xué)區(qū)成功翻番的有房一族，大多可以成功脫手，走向，選擇高端次新盤(pán)或者新房。

而被他們輪換掉的老破小房源，接手的基本是剛需和學(xué)區(qū)需求主力人群。

從無(wú)錫市場(chǎng)成交整體量看來(lái)，依舊是剛需為成交主力軍。

而隨著各大版塊地價(jià)持續(xù)刷新，主城的核心作用，在逐漸對(duì)外延伸和稀釋。

主城之外，經(jīng)開(kāi)、錫東是一片熱土，在無(wú)錫向南，向東先行發(fā)展的路上，無(wú)錫的北門(mén)戶(hù)——惠山的天一新城，在2020年的土地市場(chǎng)，也依舊獲得了不俗的表現(xiàn)。

作為無(wú)錫中心城區(qū)和惠山新城的連接紐帶，天一新城一直默默崛起，加之其不限購(gòu)的屬性（外地人無(wú)社保可買(mǎi)），勢(shì)必是剛需里的黑馬板塊。

剛需，也想要升值，而天一新城的升值從軌交開(kāi)始。

→軌交方面：

地鐵1號(hào)線西漳、天一、劉潭三個(gè)站點(diǎn)由北向南穿城而過(guò)，未來(lái)劉潭站還將是地鐵4號(hào)線的換乘站點(diǎn)，再向北，還會(huì)與錫澄S1號(hào)線相接在1號(hào)線堰橋站。

還有正在建設(shè)的鳳翔路快速化改造后，我市北部片區(qū)將新增一條南北向快速路，進(jìn)一步加強(qiáng)惠山區(qū)與中心城區(qū)的交通聯(lián)系。

并將與快速內(nèi)環(huán)西線、蠡湖大道構(gòu)成南北縱向貫通軸線，向北直通江陰，向南直抵環(huán)太湖高速，進(jìn)一步提升區(qū)域長(zhǎng)距離跨組團(tuán)快速出行的便利性，并有力推動(dòng)錫澄錫宜一體化，為構(gòu)筑錫澄宜“1小時(shí)通勤圈”助力。

→商業(yè)方面：

在片區(qū)住宅項(xiàng)目逐漸增多的時(shí)候，配套也需要趨于完備，據(jù)了解，天一新城居民目前的傾向消費(fèi)商業(yè)體大多是惠山萬(wàn)達(dá)。

天一新城內(nèi)部一直缺少一個(gè)地標(biāo)性的商業(yè)建筑，據(jù)了解，未來(lái)隨著太平洋城中城配建的商業(yè)體和爛尾復(fù)盤(pán)的明發(fā)國(guó)際新城，改名奧特萊斯，周邊的配套將趨近于成熟。

悅尚奧特萊斯，一個(gè)以家庭消費(fèi)為主，奧特萊斯為商業(yè)引擎并輻射全客層的，復(fù)合型城市級(jí)商業(yè)，預(yù)計(jì)2021年5月開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)(以官方發(fā)布為準(zhǔn)）。

→教育方面：

片區(qū)內(nèi)稍微優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)是天一小學(xué)，初中直升西漳中學(xué)，其前身為江蘇省天一中學(xué)初中部，2008年獨(dú)立建制更名為無(wú)錫市西漳中學(xué)。

2011年起，無(wú)錫市惠山區(qū)人民政府和南京師范大學(xué)開(kāi)展聯(lián)合辦學(xué)，學(xué)校掛牌南京師范大學(xué)惠山實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

接下是，是片區(qū)內(nèi)小區(qū)選擇。

?新房市場(chǎng)里：

德信云溪名著，高層，建面100㎡，116㎡，精裝交付，參考均價(jià)19700元/㎡；

碧桂園都薈，高層和小高層，建面100㎡、116㎡、120㎡、138㎡，精裝交付，參考均價(jià)21500元/㎡；

正榮美的云樾，高層，建面89㎡、107㎡、117㎡，精裝交付，參考均價(jià)22000元/㎡；

萬(wàn)科臻境，高層，建面89㎡、113㎡、134㎡，精裝交付，參考均價(jià)23000元/㎡。

碧桂園都薈，雙地鐵，還和外國(guó)語(yǔ)學(xué)校達(dá)成合作，算是新盤(pán)里的佼佼者。

萬(wàn)科臻境和正榮美的云樾都是西漳站旁的新盤(pán)，周邊有萬(wàn)科天一新著、美的國(guó)賓府等高端小區(qū)，社區(qū)環(huán)境較好。

還有一個(gè)新盤(pán)，明發(fā)悅庭，算是比較特別的公寓，詳情可看小編之前寫(xiě)的文章（剛需客注意！天一新城1.25萬(wàn)起！70年產(chǎn)權(quán)公寓！可落戶(hù)！可上學(xué)！）

?二手房市場(chǎng)里：

明發(fā)國(guó)際新城，價(jià)格在1.6萬(wàn)左右，太平洋城中城價(jià)格再稍高一些，華夏泉紳、陽(yáng)光壹佰米婭這樣的次新房，房齡品質(zhì)都可以。

在次新小區(qū)里，成交量搶眼，算是比較的不錯(cuò)的盤(pán)，從各方面來(lái)說(shuō)，北區(qū)都比南區(qū)好一些。

南區(qū)因?yàn)槲飿I(yè)問(wèn)題一直被詬病，在今年夏天成功更換物業(yè)之后，情況稍微有些好轉(zhuǎn)，小區(qū)的價(jià)格區(qū)間在1.2萬(wàn)~1.3萬(wàn)/㎡，特別之處在于外觀是波普公寓，房齡稍微新，價(jià)格低，收費(fèi)低。

劉潭一村、二村、三村這些老新村，價(jià)格基本在1.1~1.2萬(wàn)/㎡。

還有寺頭家園，作為次新安置房，，當(dāng)然，也有正在拍賣(mài)的商品房。

總的來(lái)說(shuō)，這個(gè)片區(qū)，對(duì)于剛需購(gòu)房客來(lái)說(shuō)較為“和善”。

想要購(gòu)買(mǎi)新房二手房的朋友們，可以添加下方的私信我，我們會(huì)全方位的為大家提供專(zhuān)業(yè)購(gòu)房意見(jiàn)，找我們買(mǎi)房還有優(yōu)惠哦！