一文帶你了解房屋買賣和繼承相關法律問題

烏魯木齊晚報全媒體記者向雅祺

　　有關房產買賣和繼承的法律問題您了解嗎？本期晚報融媒·幫您辦律師團成員律師穆斕針對房屋問題一一詳細解答。

　　問：李女士女兒要結婚了，我們計劃婚后與男方共同出資購買一套價值100萬元的婚房，我們家計劃出60萬元，男方家出40萬元，這個房子將來可以怎么署名？

　　穆斕：結婚買房是一筆較大的開銷，有些人比較關注房產證上寫的是誰的名字。其實房產登記時有多種的署名方式，包括：只署一方的名字、署雙方的名字或署名他人（例如有些會添加某方或者雙方父母的名字）多種方式。

　　不同的署名方式會對房產的法律歸屬產生影響。下面簡單說明一下，第一種情形：當只署一方的名字，在房產證的權屬狀態往往會顯示為單獨所有，在這種情況下，只要是雙方婚后共同出資買房，也沒有單獨對婚內財產進行約定，那么該房產也會被視為夫妻共同財產，原則上后續分割時將平均分配。第二種情形：雙方婚后共同出資買房，房產證署夫妻兩人或者兩人以上的名字，房產證上權屬狀態也可以有兩種不同形式，一種是共同共有，一種是按份共有。共同共有往往是基于家庭關系，沒有明確的權屬比例的，但必須共有人一致同意才能處分全部財產。

　　按份共有的情況下，如果對權利份額沒有約定或約定不明確，除了共有人具有家庭關系外，以出資額進行確定；無法確定出資額的，視為等額享有。（與共同共有需要一致同意才能處分房產的情況不同的是，按份共有人還可以隨時請求分割其共有部分，處分共有不動產或動產需經過占份額三分之二以上的共有人同意。）

　　因此，在房產署名時，署名方式、約定內容、登記狀態及出資情況等都需要受到周密考慮，以最佳地平衡雙方的利益與法律權利。

　　問：李女士新購買了一處房屋，收房時發現面積與當時合同約定的不符，購房人在遇到這種情況時，應如何處理？

　　穆斕：在房地產開發中，許多開發商為了回籠資金，都是采用的預售的銷售形式，這樣在銷售時，其實房產還在開發建設中。而由于房產在設計與建設之間會存在誤差，這也就造成了在房產竣工后，實際面積與合同面積不一致。

　　根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。

　　（二） 面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　最后，如果購房人在解除合同或者補足、退還房款的事項中無法與開發商協商一致，可以委托商品房糾紛律師進行仲裁或訴訟，以法律的手段維護自身權益。

　　問：奶奶去世后，孫輩是否能夠繼承奶奶的房屋？

　　穆斕：在中國，有一種愛叫“隔輩親”。很多人看來，自古家產就是一輩一輩往下傳的，老人的房產傳給孫輩也理所當然。但事實不是如此，由于我國的繼承法沒有把孫子女、外孫子女列為法定繼承人，一般情況下，孫子女、外孫子女不能直接繼承祖父母、外祖父母的遺產。所以，孫輩能否繼承老人的房產，還需要提前安排，分不同的情況討論。

　　第一種，老人在世時立遺囑，將財產遺贈給孫輩。這種方式是最直接、有效的，能夠完整的繼承整個房產。

　　第二種，就是在祖輩沒有遺囑，只能通過法定繼承程序的情況下，可通過代為繼承的方式繼承一定的房產份額。（代位繼承是指被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的直系晚輩血親代位繼承。）

　　第三種也是叫轉繼承。有遺囑的情況和法定繼承時的情況都有可能發生。（轉繼承是指當繼承人在繼承開始后、遺產分割前去世，該繼承人原本應繼承的財產份額，轉由其合法繼承人繼續繼承的法律制度。）

　　大家剛剛聽到代位繼承、轉繼承，這些法律詞語，肯定非常疑惑，接下來舉個例子給大家說明。如老人A有一個兒子，一個女兒。兒子、女兒分別結婚，并各生有一子。兒子在2015年因病去世；2017年，老人A去世，在辦喪事的期間，老人A的女兒因傷心過度，突發心臟病而死。那么，在這個案例當中，兒子先于老人A死亡，遺產由其兒子代位繼承。老人A的女兒在老人死亡后，遺產分割之前死亡，則發生轉繼承，其應繼承的份額由其丈夫、兒子共同繼承。