房產(chǎn)證到手發(fā)現(xiàn)購(gòu)房面積“縮水”，該咋辦？

來(lái)源：江西法院

全款購(gòu)買(mǎi)的商品房

房產(chǎn)證辦下來(lái)后

卻發(fā)現(xiàn)面積少了2平米

案情回顧

李某于2019年6月購(gòu)買(mǎi)了鷹潭市某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的某小區(qū)商品房一套，房屋單價(jià)為5000元/㎡，建筑面積為160平方米。

房屋建成后，李某發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買(mǎi)房屋的面積與房產(chǎn)證上登記的面積不一致，自己付款購(gòu)買(mǎi)房屋的面積是160平方米，但房產(chǎn)證上登記的卻只有158平方米。李某認(rèn)為自己的合法權(quán)益受到侵害，遂將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求開(kāi)發(fā)商賠償面積差價(jià)及利息。

法院審理

鷹潭市月湖區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，李某所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)登記面積確實(shí)比雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積少2平方米。經(jīng)調(diào)解，雙方當(dāng)事人最終達(dá)成協(xié)議，由開(kāi)發(fā)商向李某支付房屋面積差價(jià)10000元，李某自愿放棄其他訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法

開(kāi)發(fā)商所交付房產(chǎn)的面積應(yīng)符合合同約定。《民法典》第五百七十七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)商品房實(shí)際建筑面積與合同約定的面積存在誤差，可以通過(guò)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商、向有關(guān)部門(mén)投訴或者按照合同約定提起訴訟等方式來(lái)維護(hù)自身合法權(quán)益。

來(lái)源：綜合月湖法院

實(shí)際面積比房產(chǎn)證上大是為什么?房產(chǎn)證面積大好還是小好?

房產(chǎn)證是記錄并確定產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)的重要憑證，一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)證上記錄的信息都是準(zhǔn)確無(wú)誤的，但是房屋是人建造的，那難免就會(huì)有一些小誤差，所以等到我們交房的時(shí)候可能就會(huì)出現(xiàn)實(shí)際面積比房產(chǎn)證上記錄的要大的情況。今天我們就來(lái)詳細(xì)了解下實(shí)際面積比房產(chǎn)證上大是為什么?房產(chǎn)證面積大好還是小好?

一、實(shí)際面積比房產(chǎn)證上大是為什么

房實(shí)際面積比房產(chǎn)證上的面積大，有一下幾個(gè)原因：

1、房產(chǎn)證上的面積是根據(jù)國(guó)家及地方的相關(guān)測(cè)量規(guī)定來(lái)測(cè)量的，有的沒(méi)有計(jì)算面積，有的只計(jì)算了一半;而民眾一般說(shuō)的面積是指房屋的平面面積。所以發(fā)生這種情況也是正常的。

2、開(kāi)發(fā)商有意不計(jì)算一些地方的面積，出于各種目的開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)行這樣的操作，大部分是涉及到建房指標(biāo)的問(wèn)題。但最終多出的面積的費(fèi)用還是要由房主自身承擔(dān)的。這也是開(kāi)發(fā)商的手段。

3、還有就是施工過(guò)程的修改，或測(cè)量的失誤的影響。如果你買(mǎi)房只是為了居住沒(méi)有什么大的影響的，但是今后遇到了拆遷或者國(guó)家有些什么補(bǔ)償政策時(shí)，它只會(huì)根據(jù)房產(chǎn)證上的面積來(lái)計(jì)算，所以房產(chǎn)證上面積要是寫(xiě)小了些到時(shí)候可能會(huì)有損失。

二、房產(chǎn)證面積大好還是小好

這個(gè)要一分為二的看。如果你的房子是準(zhǔn)備要賣(mài)掉的，房產(chǎn)證面積大點(diǎn)好，可以多賣(mài)錢(qián)。如果你的房子要自住，房產(chǎn)證面積小點(diǎn)好，可以少交契稅。但現(xiàn)在的房產(chǎn)證面積一般都是經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)定過(guò)的，不會(huì)隨便以人的意志去改變大小。

房產(chǎn)證面積計(jì)算依據(jù)：

1、房產(chǎn)證上注明的面積為房屋建筑面積，而房屋建筑面積是套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e之和。

2、全程房屋套內(nèi)建筑面積，是由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成;

3、套內(nèi)建筑面積計(jì)算公式：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+陽(yáng)臺(tái)面積+墻體面積;

4、公攤面積：公攤面積指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

綜上所述，房屋實(shí)際面積比房產(chǎn)證上的大這是正常的現(xiàn)象，只要誤差不超過(guò)3%就是合法的，只不過(guò)房子以后要是拆遷，那房產(chǎn)證上的面積小獲得的補(bǔ)償就會(huì)少一點(diǎn)。以上就是“實(shí)際面積比房產(chǎn)證上大是為什么?房產(chǎn)證面積大好還是小好?”全部?jī)?nèi)容。

實(shí)際面積與登記測(cè)量的面積不一樣怎么辦？拆遷應(yīng)該以哪個(gè)為準(zhǔn)？

　　生活中，有的老百姓不知道自己家房屋具體的面積是多少，所以，在辦理相關(guān)證件，相關(guān)部門(mén)工作人員上門(mén)來(lái)調(diào)查房屋時(shí)，往往會(huì)說(shuō)一個(gè)大概的房屋面積讓相關(guān)部門(mén)予以登記。但其實(shí)，這種做法對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)會(huì)有一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從實(shí)踐過(guò)程中來(lái)看，由于許多老百姓想不到這樣做的后果是什么，想不到自己家會(huì)遇上拆遷，所以，往往在真正遇上拆遷，拿到補(bǔ)償之后才會(huì)后悔不已當(dāng)初自己這樣的行為，但此時(shí)，已經(jīng)為遲已晚，想要再爭(zhēng)取比較高的拆遷補(bǔ)償是非常困難的。

　　近日，就有一位湖北的當(dāng)事人咨詢(xún)凱諾律師說(shuō)，2022年當(dāng)?shù)赝七M(jìn)城中村改造項(xiàng)目，正好其的房屋也在征收范圍內(nèi)，但是其院子里有南北兩處房屋，北邊房屋有合法的產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)證上登記的面積是160平方米，南邊的房屋由于始建年限比較久，所以沒(méi)有具體的產(chǎn)權(quán)證明。

　　可是相關(guān)部門(mén)在推進(jìn)城中村改造過(guò)程中，要對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量完房屋后，他們出具了評(píng)估報(bào)告，但讓其沒(méi)有想到的是，評(píng)估單子上面有房產(chǎn)證的房子面積竟然從160平方米直接變成了140個(gè)平方米，直接少了20個(gè)平方，而沒(méi)有相關(guān)手續(xù)的那部分房屋，卻直接以幾百元一平方米給予補(bǔ)償，其房屋面積被認(rèn)定為60個(gè)平方米，面對(duì)這種情況下，這位湖北的當(dāng)事人覺(jué)得非常的不合理，自己房屋明明是160個(gè)平方米，怎么遇上拆遷之后就突然成了140個(gè)平方米，所以，便在此之后沒(méi)有與相關(guān)部門(mén)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

　　首先，凱諾律師想要在這里提醒廣大被征收人一下，在征地拆遷中，評(píng)估報(bào)告是必須要有的一份文件，如果廣大被征收人在收到評(píng)估報(bào)告后，發(fā)現(xiàn)該評(píng)估結(jié)果不合理，房屋面積認(rèn)定有誤等，那么，被征收人可以在收到評(píng)估報(bào)告之日起的10日內(nèi)向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，申請(qǐng)復(fù)核后，如果對(duì)復(fù)核結(jié)果仍然不滿(mǎn)意，可以在收到復(fù)核結(jié)果之日起的10日內(nèi)向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定，倘若對(duì)鑒定結(jié)果還不滿(mǎn)意，則可以通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的有關(guān)規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

　　申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。

　　原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告;評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

　　第二十二條：被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。

　　總之，凱諾律師想要說(shuō)的是，在收到評(píng)估報(bào)告后，如果對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議，千萬(wàn)不要坐以待斃，一定要積極地采取相應(yīng)的措施來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，避免自己的合法權(quán)益被侵害。

　　其次，我們?cè)賮?lái)為大家解答一下，在拆遷之后，如果房屋面積與實(shí)際測(cè)量、登記的面積不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)要以哪個(gè)為準(zhǔn)的問(wèn)題。

　　一般情況下，認(rèn)定拆遷范圍內(nèi)的房屋面積主要是以登記的為依據(jù)，也就是說(shuō)，如果房產(chǎn)證上登記的是160個(gè)平方米，那么相關(guān)部門(mén)也應(yīng)當(dāng)要按照160個(gè)平方米予以認(rèn)定，并提供與該房地塊地價(jià)差不多的房屋，且安置房的面積不能低于160個(gè)平方米，或是給予被征收人的補(bǔ)償也應(yīng)當(dāng)要按照這160個(gè)平方米計(jì)算。

　　不過(guò)，在實(shí)踐中也會(huì)出現(xiàn)實(shí)際面積或是測(cè)量的房屋面積大于房產(chǎn)證上登記的面積的情況，對(duì)于這種情況，倘若被征收人能夠提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)人合法的身份證明等，那么一般情況下應(yīng)當(dāng)要以房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量的建筑面積為準(zhǔn)。

　　此時(shí)，可能就會(huì)有人問(wèn)了，那如果是實(shí)際測(cè)量的面積小于登記的面積呢？對(duì)于實(shí)際測(cè)量的面積小于登記面積的，一般情況下同樣也是以實(shí)際測(cè)量的面積進(jìn)行補(bǔ)償。

　　而對(duì)于無(wú)證房屋，即沒(méi)有辦理相關(guān)審批手續(xù)的房屋，如果是因歷史遺留問(wèn)題造成的，通常是以當(dāng)?shù)厮鷾?zhǔn)的文件記載面積為準(zhǔn)，如果實(shí)際面積小于批準(zhǔn)文件記載的建筑面積，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。

　　倘若被征收的房屋既沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，也沒(méi)有相關(guān)的批準(zhǔn)文件，但是有相關(guān)的證據(jù)可以證明房屋是七、八十年代之前建的，一般則是以實(shí)際丈量的面積為準(zhǔn)。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，征地拆遷關(guān)系到被征收人的切身利益，一旦發(fā)現(xiàn)房屋面積對(duì)不上，那么，一定要及時(shí)地向相關(guān)部門(mén)反映，或是咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，避免自己最后拿到不合理的補(bǔ)償。