房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)調(diào)查丨成交連增，價格趨穩(wěn)：南京樓市反轉(zhuǎn)

最近，南京無論是新房還是二手房的銷售都有明顯增長，接下來這個趨勢還將繼續(xù)。

中房報記者 李葉 北京報道

“9月底以來，南京新房成交就多了起來，回暖明顯。”

“國慶假期，南京新房銷售非常火爆，就看接下來兩個月能不能穩(wěn)住了。”

“最近的政策利好不斷，帶看量和成交量并沒有因長假結(jié)束下滑，熱度持續(xù)。”

10月21日~10月22日，多位南京地產(chǎn)從業(yè)者在與中國房地產(chǎn)報記者聊起南京樓市時表示。

一組數(shù)據(jù)也印證了他們的感受。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年9月，南京新房成交面積為36.95萬平方米，環(huán)比8月增長31.8%，同比去年同期增長了18.4%。10月1日~10月20日，南京新房共成交了3297套，環(huán)比9月同期增15.5%，同比去年同期增71.6%。

價格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的9月份70個大中城市商品住宅銷售價格的變動情況，南京新房價格繼8月環(huán)比上漲居70城第2后，9月南京新房價格環(huán)比持平，位居全國第4。

對于南京樓市近期以來的變化，麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪告訴記者，南京9月及國慶假期樓市成交表現(xiàn)可觀，不排除得益于前期政策的優(yōu)化。

近兩個月以來，南京主要發(fā)布了兩大利好政策，一是8月29日，南京公積金貸款政策進一步放松，涉及公積金的使用年限、首套房認定標準、貸款次數(shù)等多個方面；二是9月17日，南京發(fā)布了《發(fā)放2024年金秋房展會限時購房補助的通知》，提出自2024年9月20日至22日期間，在南京金秋房展會上購買新建商品住房，且在2024年12月31日前完成新建商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案的購房人，在各區(qū)現(xiàn)行購房補助政策基礎(chǔ)上，額外給予購房合同金額1%的補助。由此來看，階段性且互補類利好政策有助于刺激購房需求的持續(xù)釋放，提高樓市活躍度。

成交量持續(xù)攀升

“國慶假期都在連軸轉(zhuǎn)的趕場帶看，有的售樓處忙得連個銷售人員都找不到，只能自助看房。”南京地產(chǎn)從業(yè)者周本華在接受記者采訪時坦言，最近的客戶也要比7月、8月、9月活躍。

他認為，南京新房市場的回暖源于樓市政策和開發(fā)商優(yōu)惠的雙重刺激。

公開資料顯示，今年國慶期間，南京全市有152家樓盤推出了特惠房源，包括中低價位、中小戶型剛需房，也有面向改善群體的高品質(zhì)房源。各房企的促銷方案也花樣迭出，如萬科朗拾雨核項目，對滿足條件的房源不僅推出了“1元抵3萬元”的優(yōu)惠活動，對在其周邊相關(guān)企事業(yè)單位的工作人員還推出了企業(yè)團購活動；華潤置地金陵中心部分房源在國慶期間給出了額外1%的補貼優(yōu)惠；亦有某些樓盤在國慶假期前推出買房送20萬元股票基金、買房送飛機（使用權(quán)）等活動，一度引發(fā)廣泛討論。

中國房地產(chǎn)報記者注意到，南京不少在售地產(chǎn)項目都發(fā)布了國慶期間的銷售“戰(zhàn)報”：仁恒龍灣黃金周累計認購加認籌達43套；中信泰富·九廬首開64套房源全部售罄；金陵中心項目國慶假期賣出40套、銷售約2億元；保利國貿(mào)璟上認購金額超1.5億元；金基山川江樾賣了39套房；金陵月華黃金周銷售總額超過5億元。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，國慶假期期間（10月1日~10月7日），南京簽約認購了1020套新房，成交了204套，加在一起一共是1224套，相較于去年中秋、國慶雙節(jié)8天假期合計的956套，上漲了28％。

10月21日，另一名南京地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，9月之前，各個售樓處還是比較冷清的狀態(tài)。現(xiàn)在，核心區(qū)域的新房售樓處大廳常出現(xiàn)座無虛席的情況。拋開火熱的國慶假期不說，僅是最近的周末，銷售人員都忙得“腳不沾地”。

數(shù)據(jù)顯示，即使在國慶長假之后，南京樓市的回暖態(tài)勢也在延續(xù)。

根據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年第41周（10月7日-10月13日），南京新房成交1487套，同比去年增43%；2024年第42周（10月14日~10月20日），南京新房成交1650套，環(huán)比增11%。

對此，麟評居住大數(shù)據(jù)研究院認為，當前政策效應(yīng)仍在，新房成交也在繼續(xù)放量，“銀十”當前總體表現(xiàn)尚可，當前周度及累計成交趨勢均呈向好態(tài)勢，預(yù)計在政策效應(yīng)持續(xù)釋放以及房企花式促銷的帶動下，10月全月新房成交量有望迎來年內(nèi)小高峰。

價格止跌回穩(wěn)

價格方面，南京新房市場也結(jié)束了此前5個月的“跌跌不休”。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布8月份70個大中城市商品住宅銷售價格，南京新房價格環(huán)比上漲0.3%；9月，南京新房價格與8月持平，成功止跌。

由于國慶期間的成交火熱，部分房企也開始做出“收回折扣”“漲價”的試探，如保利荷雨臻悅宣布將收回2%的優(yōu)惠，還有樓盤表示將“全線漲價”。不過，有地產(chǎn)從業(yè)人員向記者透露，此類“漲價”更像一種饑餓營銷的策略，實際價格變化感受不明顯。同時，南京樓市各區(qū)域的分化的現(xiàn)象依然存在，回暖尚需時日。

與量價齊升的新房市場不同，南京的二手房市場數(shù)據(jù)則有些微妙。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，南京自去年4月份出現(xiàn)環(huán)比下降后，一直處于負區(qū)間，但今年1月份起降幅逐步收窄，6月份出現(xiàn)止跌回升，環(huán)比上漲0.1%，但7、8、9三個月繼續(xù)下跌。9月份，南京二手房價格環(huán)比下降1.2%，跌幅較上月略有擴大。

亦有中介機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，南京二手房價格處于企穩(wěn)上調(diào)階段。

據(jù)我愛我家南京研究院分析，9月份南京二手房成交均價達22865元/平方米，環(huán)比上漲3.3%，自6月以來，連續(xù)4個月穩(wěn)定在2.2萬~2.3萬元/平方米。結(jié)合議價來看，目前南京二手房價走勢已相對平穩(wěn)，整體呈筑底回升的趨勢。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月，南京二手房成交量7303套（含高淳、溧水），環(huán)比下滑11.9%，同比則上漲10%。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月1日~10月20日，南京二手房成交量量為3396套，較上月同期下滑25.7%，較去年同期下滑18.2%。

總體而言，南京的新房及二手房存量都在減少。

10月6日，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)，南京二手房總掛牌房源目前為15.35萬套，而在兩個月前，這個數(shù)字還在16萬套以上，去年同期更是高達18萬套以上。南京房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)則顯示，截至9月底，商品住宅已上市未銷售庫存繼續(xù)保持下降態(tài)勢，去化周期較8月底縮短0.4個月，8個區(qū)去化周期保持在18個月以內(nèi)。

對于南京樓市的后續(xù)發(fā)展，南京的地產(chǎn)人士看法不盡相同。

南京工業(yè)大學(xué)教授吳翔華表示，在多重利好加持下，后期樓市會逐漸企穩(wěn)并找到支撐，但資金會優(yōu)先流向一二線城市的最核心資產(chǎn)。他同時表示，針對新房市場的政策將起到去庫存效果，二手房市場因當前拋壓仍較重，需要一段時間的傳導(dǎo)。

我愛我家南京研究院認為，南京二手房成交均價連續(xù)4個月穩(wěn)定在2.2萬元/平方米以上，整體呈現(xiàn)筑底回升的趨勢。眼下正值“銀十”傳統(tǒng)旺季，一旦政策繼續(xù)優(yōu)化，將持續(xù)刺激出手需求，從而利于房地產(chǎn)市場的恢復(fù)與健康發(fā)展。

“‘止跌回穩(wěn)’主要看成交量和價格兩方面數(shù)據(jù)，在國慶黃金周期間，這兩組數(shù)據(jù)已經(jīng)有所表現(xiàn)，全國主要城市都有比較明顯的反彈，南京無論是新房還是二手房都有明顯的增長，接下來這個趨勢還將繼續(xù)。”南京房地產(chǎn)學(xué)會副會長孟祥遠稱。

房地產(chǎn)市場底部信號明顯

本報記者 周雪松

“銀十”樓市迎來開門紅，接下來走勢如何？

“10月份成交量上漲比較明顯，個別樓盤國慶假期7天的成交量甚至跑贏了8—9月份單月或者2個月的銷售數(shù)據(jù)。”10月18日，珠海某房企營銷渠道負責人嚴松對中國經(jīng)濟時報記者表示。

促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，涉及對市場底部的判斷。專家表示，樓市可能有兩個底部：一是短期底部，一是中長期底部。真正的底部是從超調(diào)修復(fù)開始的。

嚴松也表示，目前的情況還不能全面反映樓市的真實情況，成交量上漲主要得益于國慶節(jié)前股市的拉升，以及各類政策的出臺，給觀望的購房者很大的信心。業(yè)內(nèi)人士和專家建議，當前仍然需要持續(xù)釋放利好政策促進房地產(chǎn)市場保溫升溫。

業(yè)內(nèi)人士稱市場底部信號明顯

星河灣集團營銷和品牌管理中心總經(jīng)理方靖在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，從最近市場的表現(xiàn)來看，密集出臺的政策對一部分剛需人群和迫切需要近期改善居住條件的改善型人群給予了信心。全國市場在國慶七天長假前后，來訪量均表現(xiàn)出明顯好轉(zhuǎn)的勢頭。

值得關(guān)注的是，從近期一些城市樓市表現(xiàn)來看，樓市成交經(jīng)歷了反彈后再回落。中建一品北方區(qū)域總經(jīng)理田植釗對中國經(jīng)濟時報記者表示，國慶七天假期，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不錯，不過，這兩周銷量又下降了，政策落地以后的持續(xù)效果不明顯，各大開發(fā)商基本情況一致。

北京嘉德至鼎房地產(chǎn)顧問有限公司是北京多個新樓盤的代理銷售機構(gòu)，該公司負責人張菲菲在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時透露，國慶長假期間，市場迅速回暖，成交量同比增長130%，但市場在國慶假期過后開始趨于平靜。

北京城建有關(guān)負責人對中國經(jīng)濟時報記者表示，目前，公司旗下只有少數(shù)幾個樓盤成交量明顯回升，后續(xù)是否能持續(xù)回升有待觀察。

方靖最近對全國多個城市進行了考察，也參加了一些地方政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門舉辦的房地產(chǎn)政策效果和市場情況座談會。

談到國慶假期房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，方靖告訴中國經(jīng)濟時報記者，從目前各個樓盤銷售情況來看，相比7—9月，成交和到訪的客戶量確實反轉(zhuǎn)向上。從全國市場來看，中國西北部能源和資源比較豐富的城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)普遍優(yōu)于東部沿海（除上海以外）的城市。

他分析，東部沿海一些經(jīng)濟外向型地區(qū)，房價普遍較高，在復(fù)雜多變的就業(yè)和貿(mào)易環(huán)境中，客戶普遍審慎購買。而西北部一些城市在能源、稀土等產(chǎn)業(yè)較為穩(wěn)定的表現(xiàn)之下，房地產(chǎn)市場受外部因素的影響不大，并且在2020年以來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期后，優(yōu)勝劣汰，供客戶選擇購買的項目不多，隨著利好政策推進，促使購房者會選擇在本地買房。

方靖的判斷是，目前，房地產(chǎn)政策的底部已經(jīng)形成，政策的釋放有助于整體市場的企穩(wěn)，例如，上海、北京以及廣州、深圳的城市中心區(qū)域市場趨于企穩(wěn)，但是其余地區(qū)市場的底部仍需要觀察和審慎對待。

張菲菲認為，這次市場波動是由政策引發(fā)的，所以市場底部信號明顯，但僅是底部信號，企穩(wěn)還需時間驗證，回升則需要更多政策刺激及時間周期。

“在股市熱度降下來之后，明顯感覺到客戶的觀望情緒又上來了。”嚴松說，按照目前的情況判斷，房地產(chǎn)市場應(yīng)該還會有更激烈的價格戰(zhàn)，接下來只有政策效果給市場帶來足夠的信心，成交量增長了，開發(fā)商才有機會穩(wěn)住價格。

仍須釋放利好政策促使市場升溫

方靖認為，房地產(chǎn)新政減輕了購房負擔，樓市能否全面止跌回穩(wěn)，甚至向上發(fā)展，接下來須關(guān)注以下幾個方面的變化。

第一，看整體經(jīng)濟發(fā)展狀況，尤其是外貿(mào)出口的表現(xiàn)。如果外貿(mào)出口持續(xù)增長，就會惠及以外向型經(jīng)濟為主的東部沿海地區(qū)城市，繼而促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。從目前全國各地房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，東部沿海城市的房地產(chǎn)總量和總價值占全國比例較大，所以，東部沿海房地產(chǎn)市場穩(wěn)定將有利于全國整體房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)定。

第二，由于目前國內(nèi)新房供大于求，控制供應(yīng)量是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的關(guān)鍵。新政策中提出，將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，這個政策改變了過去城中村改造安置強調(diào)實物安置，從而造成供應(yīng)量巨大的弊端，而貨幣化安置可以釋放出規(guī)模增量購房需求，為消化庫存房源提供新動力，也有調(diào)節(jié)合理供應(yīng)量的作用。隨著政策持續(xù)深入，預(yù)計將帶動地級以上城市，尤其是人口集中的大城市住宅銷售規(guī)模穩(wěn)定，引導(dǎo)市場預(yù)期。

第三，新政策較大力度推動了首付和利息下調(diào)，為客戶端降低負擔，接下來要關(guān)注新增房地產(chǎn)客戶的構(gòu)成。眾所周知，年輕的（35歲以下）客戶，在此前是多年來房地產(chǎn)發(fā)展中的主力客戶群體，反過來可以證明大學(xué)生或者青年就業(yè)和儲蓄率影響房地產(chǎn)銷售量。所以，接下來特別需要關(guān)注大學(xué)生和青年就業(yè)情況。

中國信達資產(chǎn)首席不良資產(chǎn)研究員王洋在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，來自宏觀經(jīng)濟等方面的市場不利因素還沒有完全消除。

今年以來，房地產(chǎn)政策更加注重消化存量、平衡供需，采取放松限購限貸、降低首付比例和房貸利率、收購存量商品房用作保障性住房等措施，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到積極效果。同時應(yīng)認識到，這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化、土地財政轉(zhuǎn)型和全國統(tǒng)一大市場建設(shè)背景下的價值重估，可能仍會持續(xù)一段時間。不同區(qū)域、業(yè)態(tài)、板塊的房地產(chǎn)市場或繼續(xù)分化。包括收儲在內(nèi)的政策，要尊重市場規(guī)律，在適應(yīng)市場分化的內(nèi)在趨勢基礎(chǔ)上更好發(fā)揮作用。

“對于房地產(chǎn)市場調(diào)整，一方面，要承認其合理性，這是一個去泡沫、降杠桿的過程；另一方面，要及時采取有力措施，避免市場超調(diào)和陷入緊縮循環(huán)。”王洋認為，房地產(chǎn)市場的底部回升將是超調(diào)后的修復(fù)，從一、二線城市開始。

王洋認為，當前階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是我國經(jīng)濟的一個支柱性產(chǎn)業(yè)，城市化仍有較大空間，居民更高質(zhì)量的住房需求遠未滿足。在已有政策基礎(chǔ)上，他建議：一是形成穩(wěn)房地產(chǎn)和穩(wěn)宏觀經(jīng)濟的聯(lián)動。例如，用好中國再貸款、地方專項債等公共資金和金融機構(gòu)資金，進一步做好“保交房”和地方收儲工作，收儲后要盡快形成保障性住房投放，從而在消化存量房地產(chǎn)的同時形成和擴大來自城市新市民的內(nèi)需。二是通過配套長期限資金等政策支持，鼓勵優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)、金融資產(chǎn)管理公司等專業(yè)機構(gòu)，在房地產(chǎn)市場開展價值投資，發(fā)揮價值發(fā)現(xiàn)、價值修復(fù)和預(yù)期引導(dǎo)功能，穩(wěn)住核心資產(chǎn)價格。

“總而言之，本輪強勢新政策對房地產(chǎn)行業(yè)是有極其正向的意義，市場已經(jīng)釋放出積極的反應(yīng)，但是在復(fù)雜多變的經(jīng)濟形勢中，仍然要審慎對待效果，仍然需要持續(xù)釋放有利的政策促使房地產(chǎn)市場保溫升溫。近日，有關(guān)部門表示，正在抓緊研究明確取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策，預(yù)期利好會持續(xù)，直至房地產(chǎn)真正迎來市場面的上升。”方靖表示。