英媒：中國對海外房產投資降至新低 重心轉向“綠地投資”

英媒稱，中國對外房地產投資規(guī)模在今年第三季度降至4年來的最低點，凸顯出更嚴格的資本管制對全球資產市場的影響。

據英國《金融時報》網站11月22日報道，近年來，中國的保險企業(yè)、銀行和私募基金成為全球房產的最重要競標者，頻頻在倫敦、紐約、悉尼和其他各大城市競購大型寫字樓和豪華酒店，但由于擔心資本外流和人民幣貶值，北京從去年底開始限制海外收購行為。

跨國房地產集團高緯物業(yè)咨詢公司的最新報告顯示，今年第三季度中國對外房地產投資額只有25億美元，降至2013年第四季度以來的最低點。今年前9個月的中國對外房地產投資總額為182億美元，相比之下去年全年投資額達到創(chuàng)紀錄的383億美元。

高緯物業(yè)咨詢公司大中華區(qū)研究部門主管詹姆斯·謝潑德在報告中說：“政府加大了對房地產投資活動的審查力度，再加上投資者在十九大前持謹慎態(tài)度，這兩個因素對海外交易額有抑制效應。”

中國商務部的數據顯示，今年前9個月中國對外非金融類直接投資總額下降到780億美元，降幅達42%，但這個數據沒有細分到具體行業(yè)。

高緯物業(yè)咨詢公司和中國商務部的數據都沒有包括個人房產投資數據。

中國國務院今年8月發(fā)布了一個規(guī)范對外投資的指導意見，加強并整合了前一年陸陸續(xù)續(xù)出臺的措施。這個指導意見把境外投資分為“鼓勵開展”、“限制開展”和“禁止開展”三類。房地產、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資屬于“限制開展”一類。

報道稱，隨著對外房地產投資現金流的減少，中國人的投資重心已經從現成物業(yè)轉向“綠地投資”（指跨國公司在東道國創(chuàng)建獨資或合資企業(yè)的投資形式——本網注）。開發(fā)項目占第三季度所有房地產投資的58%，相比之下去年第二季度只有10%，而同期寫字樓投資所占份額從71%下降到28%。

分析人士說，北京認為，“綠地投資”相比收購竣工樓宇投機性更小，同時有助于中國開發(fā)商獲得寶貴的海外經營經驗。

除了“綠地投資”，高緯物業(yè)咨詢公司預測，物流和研發(fā)中心將成為中國對外房地產投資的新增長點，這兩個領域都是新指導意見中“鼓勵開展”投資的。物流還與另一個受鼓勵的類別有關，那就是與“一帶一路”倡議相關的項目，這個倡議的目的是把中國與世界其他一些發(fā)展中國家通過基礎設施建設連接起來。

謝潑德寫道：“中國官方的主流姿態(tài)讓我們相信，盡管房地產投資活動要接受審查，但是與‘一帶一路’倡議有關的項目可能會受到照顧。”

綠地控股3億美元出售紐約項目，海外資產處置已達百億

5月16日，位于美國布魯克林正中心，占地22英畝，總計容建面700萬平方英尺的綠地紐約太平洋公園項目的兩棟公租公寓樓被順利出售，合同總金額為3.15億美元。

據綠地控股集團股份有限公司（下稱“綠地控股”，600606.SH）披露，該項目為紐約州政府PPP項目，地理位置優(yōu)越，緊鄰巴克萊球場以及布魯克林最大的購物中心，周邊配套成熟，為紐約市20年來最大規(guī)模房地產開發(fā)項目之一，同時也是紐約標志性建筑。

據悉，此次出售的公租樓擁有601套公租公寓，370個地下停車位，于2015年開工建設，2017年竣工并正式入住。在2018年達到租賃穩(wěn)定期后，日常入住率可保持在98%以上。

綠地控股選擇在這一時間出售，與美國的樓市行情有關。

自今年以來，美國在通貨膨脹背景下房價、租金均屢創(chuàng)新高，且資本市場流動性較強。根據Case-Shiller公布的二十個城市房產價格指數顯示，今年3月份的數據同比上升13.3%，成為近7年以來的最大漲幅。

于是綠地控股便加速了去庫存和海外物業(yè)銷售去化。在這一時期，其紐約項目住宅實現售罄，并且洛杉磯項目的月度銷售業(yè)績也創(chuàng)下新高。

與此同時，綠地紐約太平洋公園項目另一金額為1.5億美元（約10.19億元人民幣）的物業(yè)訂單也于近期完成簽約。此外，綠地洛杉磯大都會項目等相關物業(yè)亦正推進銷售、強化運營。

對此，綠地控股董事長、總裁張玉良表示，一批綠地海外優(yōu)質項目接連實現資金回籠，能不斷強化公司現金流，極大增強企業(yè)經營韌性及抗風險能力。

也是在最近這兩年，綠地控股逐步加快海外業(yè)務輕資產轉型。比如除美國項目外，澳大利亞悉尼綠地中心項目于2021年順利竣工交付，回籠資金逾34億元。在2020年，韓國“濟州島第一高樓”夢想大廈項目的竣工交付，以及加拿大多倫多綠地君峯公寓項目竣工交付和入住，分別回籠資金約41億元和約22億元。

不僅如此，還有日本千葉海港城酒店的出售，澳洲悉尼鉑瑞酒店、加拿大酒店、韓國醫(yī)院項目股權等完成轉讓，澳洲悉尼海珀項目尾盤商鋪得到處置以及英國倫敦蘭姆公館實施土地轉讓等，均使得綠地控股獲得了大量資金回籠。目前，綠地控股已通過海外輕資產轉型回籠資金超百億元。

加速處置海外業(yè)務的背后是公司依然面臨著高負債壓力。

根據年報數據顯示，截至2021年末，綠地控股有息負債余額超過2000億元，其持有的一年內金融負債達1004.576億元，一年至兩年到期的金融負債約675.966億元。去年綠地控股資產負債率為88.84%，仍處于“紅檔”，且較2020年還有增長。

而且從年報數據來看，綠地控股2021年末合同負債及預收款項為4647.98億元，同比增長10.26%。這意味著，綠地控股的負債規(guī)模還在上升。

所以在今年，“降負債”仍然是綠地控股運營的關鍵詞，據張玉良所言，公司也正不斷加強核心產業(yè)現金流管理。

房地產業(yè)方面，綠地控股通過抓銷售回款、抓按揭回籠等措施，以提升銷售回款率。在今年前4個月，公司實現銷售回款近500億元，回款率超過120%。而基建產業(yè)方面，則是力抓回款清收，盤活存量資產，同時穩(wěn)定融資規(guī)模，拓展融資增量。

另一方面，綠地控股也加強與主流合作銀行溝通協調，拓展合作空間，創(chuàng)新合作模式。數據顯示，今年一季度公司實現新增融資提款約100億元。

前不久格林蘭質押股權便是案例之一。5月12日，綠地控股發(fā)布公告，公司第一大股東上海格林蘭投資企業(yè)將持有的綠地控股16億股份質押于上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司長寧支行，質押融資資金用途為支持生產經營。

此次股權質押是為綠地控股向銀行融資提供的質押擔保，不涉及其自身融資安排。據悉，格林蘭質押的股份占其所持股份比例44.7%，占綠地控股總股本比例為12.52%。

此番海外業(yè)務的順利出售，同時盡可能拓展融資和不斷促進銷售回款，或能為綠地控股贏得不小的經營空間。