央行官宣存量房貸利率調降，何時落地？怎么調？

9月24日，央行宣布，降低存量房貸利率，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。

隨著央行的官宣，存量房貸利率的下調已經變得毫無懸念，市場信心迅速恢復。9月25日，地產股延續漲勢，多只股票漲停；與此同時，樓市也迅速響應，據中原找房統計，截至9月25日，中原找房APP訪問用戶量上漲168%，咨詢量提升65%，中原門店帶看量上漲27%。

而關于存量房貸利率的討論，市場的關注點也已從“是否會落地”，轉向調整何時生效，以及銀行的應對措施。

降調細則還未出臺，或有兩種路徑

9月25日，南都灣財社記者聯系了深圳部分銀行，了解后續存量房貸利率調降執行時間。多位銀行方面的工作人員向記者表示還未接到通知，具體的細則還沒有出來。有股份制銀行的個貸經理明確告訴記者，已關注到存量房貸利率調整政策，會降調，但還不知道怎么調，目前所有銀行都在等細則。

據媒體報道，部分銀行表示預計最快月底前會出臺跟進的方案。另外多位國有大型銀行客服也在接受詢問時指出，如有最新進展和具體操作指引，將在其官網、手機銀行、官方公眾號、網點等多個渠道或平臺進行公示。

除了落地時間引發討論外，圍繞“怎么調”的問題，市場也出現了不同的聲音。

灣財社記者注意到，目前市場熱議的下調模式主要有兩個方面，“重定價”和“轉按揭”。其中“重定價”是指存量房貸借款人與原貸款銀行協商制定房貸新的利率；“轉按揭”，是指借款人將房貸從一家銀行轉到另一家銀行，并按最新貸款要素簽訂按揭合同。

回顧過去，我國此前經歷過兩輪存量按揭利率下調，分別在2008及2023年。從下調方式來看，2008年住房貸款利率的下限從0.85倍調低至0.7倍，同時放開了轉按揭；2023年8月的存量貸款利率下調針對的是存量首套房貸，超過23萬億元存量首套房貸款利率平均下調0.73個百分點，多數銀行采用了系統自動調整的方式，直接降低后續月份的月供金額，而無需客戶進行額外操作。

因此今年以來，在考慮調整房貸利率的時候，“重定價”和“轉按揭”的市場呼聲相對較高。例如廣發證券的分析團隊便曾在報告中提到，這一輪存量房貸利率若調整，邏輯上可能采用兩種方式：

一是類似于2023年下半年，銀行新發放貸款置換或協商確定新利率，調整存量房貸利率的加點幅度；二是轉按揭，即已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行申請延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三方。

“轉按揭”引討論，機制仍有待完善

從操作便利性來看，“重定價”相對來說操作簡便，對銀行來說也更容易接受，因為它們可以繼續保留這部分資產。廣發證券此前也在分析中提到，理論上央行可以選擇“存量房貸重定價時間前提至今年+今年調整加點幅度”的“一步到位”策略，或是選擇“今年調整加點幅度、明年存量房貸重定價”的“兩步走”策略。

但針對“轉按揭”的方式，業內認為轉按揭面臨著抵押品價值重估、不同銀行貸款標準不一等問題，也存在銀行無序競爭過度壓低房貸利率加大銀行息差壓力風險，需要更細致的機制設計與約束。

不過，最終是否實施以及如何實施，還需等待監管部門的進一步明確和指導。

事實上，從歷史兩次降調的政策效果來看，業內普遍認為，2023年存量房貸利率下調主要采用了“重定價”的方式，政策執行力強，實施效果較好；而2008年“轉按揭”業務放開，針對新客戶的房貸利率7折優惠政策落地后，按揭貸款市占率較高的國有行較為被動，而中小行則趁機爭奪優質客戶，加劇銀行之間的競爭，也使得當年銀行業息差降幅較大。

不過對于存量房貸跨行轉按揭，央行行長潘功勝在國新辦發布會上有明確回應，初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。

記者同時關注到，“轉按揭”的降調方式也曾引發存量房貸業主的顧慮。特別是在最近幾年，房價普遍下跌，許多擁有存量房貸的房主發現他們的房子估價有所下降。如果實施轉按揭政策時需要對房產進行重新評估，那么房產的估值下降可能會導致可貸款的金額減少。這種情況下，房主可能需要自己支付差額來補足貸款額度的減少。簡而言之，房價下跌可能會影響到轉按揭操作中的貸款額度，給房主帶來額外的財務負擔。

“因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備?！迸斯僭诎l布會上同時提到，下一步，央行也在考慮指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協商進行動態調整。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽

央行官宣存量房貸利率調降，何時落地？怎么調？

9月24日，央行宣布，降低存量房貸利率，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。

隨著央行的官宣，存量房貸利率的下調已經變得毫無懸念，市場信心迅速恢復。9月25日，地產股延續漲勢，多只股票漲停；與此同時，樓市也迅速響應，據中原找房統計，截至9月25日，中原找房APP訪問用戶量上漲168%，咨詢量提升65%，中原門店帶看量上漲27%。

而關于存量房貸利率的討論，市場的關注點也已從“是否會落地”，轉向調整何時生效，以及銀行的應對措施。

降調細則還未出臺，或有兩種路徑

9月25日，南都灣財社記者聯系了深圳部分銀行，了解后續存量房貸利率調降執行時間。多位銀行方面的工作人員向記者表示還未接到通知，具體的細則還沒有出來。有股份制銀行的個貸經理明確告訴記者，已關注到存量房貸利率調整政策，會降調，但還不知道怎么調，目前所有銀行都在等細則。

據媒體報道，部分銀行表示預計最快月底前會出臺跟進的方案。另外多位國有大型銀行客服也在接受詢問時指出，如有最新進展和具體操作指引，將在其官網、手機銀行、官方公眾號、網點等多個渠道或平臺進行公示。

除了落地時間引發討論外，圍繞“怎么調”的問題，市場也出現了不同的聲音。

灣財社記者注意到，目前市場熱議的下調模式主要有兩個方面，“重定價”和“轉按揭”。其中“重定價”是指存量房貸借款人與原貸款銀行協商制定房貸新的利率；“轉按揭”，是指借款人將房貸從一家銀行轉到另一家銀行，并按最新貸款要素簽訂按揭合同。

回顧過去，我國此前經歷過兩輪存量按揭利率下調，分別在2008及2023年。從下調方式來看，2008年住房貸款利率的下限從0.85倍調低至0.7倍，同時放開了轉按揭；2023年8月的存量貸款利率下調針對的是存量首套房貸，超過23萬億元存量首套房貸款利率平均下調0.73個百分點，多數銀行采用了系統自動調整的方式，直接降低后續月份的月供金額，而無需客戶進行額外操作。

因此今年以來，在考慮調整房貸利率的時候，“重定價”和“轉按揭”的市場呼聲相對較高。例如廣發證券的分析團隊便曾在報告中提到，這一輪存量房貸利率若調整，邏輯上可能采用兩種方式：

一是類似于2023年下半年，銀行新發放貸款置換或協商確定新利率，調整存量房貸利率的加點幅度；二是轉按揭，即已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行申請延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三方。

“轉按揭”引討論，機制仍有待完善

從操作便利性來看，“重定價”相對來說操作簡便，對銀行來說也更容易接受，因為它們可以繼續保留這部分資產。廣發證券此前也在分析中提到，理論上央行可以選擇“存量房貸重定價時間前提至今年+今年調整加點幅度”的“一步到位”策略，或是選擇“今年調整加點幅度、明年存量房貸重定價”的“兩步走”策略。

但針對“轉按揭”的方式，業內認為轉按揭面臨著抵押品價值重估、不同銀行貸款標準不一等問題，也存在銀行無序競爭過度壓低房貸利率加大銀行息差壓力風險，需要更細致的機制設計與約束。

不過，最終是否實施以及如何實施，還需等待監管部門的進一步明確和指導。

事實上，從歷史兩次降調的政策效果來看，業內普遍認為，2023年存量房貸利率下調主要采用了“重定價”的方式，政策執行力強，實施效果較好；而2008年“轉按揭”業務放開，針對新客戶的房貸利率7折優惠政策落地后，按揭貸款市占率較高的國有行較為被動，而中小行則趁機爭奪優質客戶，加劇銀行之間的競爭，也使得當年銀行業息差降幅較大。

不過對于存量房貸跨行轉按揭，央行行長潘功勝在國新辦發布會上有明確回應，初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。

記者同時關注到，“轉按揭”的降調方式也曾引發存量房貸業主的顧慮。特別是在最近幾年，房價普遍下跌，許多擁有存量房貸的房主發現他們的房子估價有所下降。如果實施轉按揭政策時需要對房產進行重新評估，那么房產的估值下降可能會導致可貸款的金額減少。這種情況下，房主可能需要自己支付差額來補足貸款額度的減少。簡而言之，房價下跌可能會影響到轉按揭操作中的貸款額度，給房主帶來額外的財務負擔。

“因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備。”潘功勝在發布會上同時提到，下一步，央行也在考慮指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協商進行動態調整。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽

首套房貸利率低至2.9%！商貸和公積金貸款利率會倒掛嗎？

界面新聞記者 | 安震

界面新聞編輯 | 江怡曼

近日，貸款市場報價利率（LPR）出爐，1年期LPR、5年期以上LPR均下調10個基點至3.35%、3.85%。

界面新聞從各家銀行個貸條線了解到，7月23日，銀行已經開始執行新的利率政策。不過，由于各地利率下限規定不同，最低個人按揭貸款利率也有差異，個別城市房貸利率已經下探至3%以下。

業內人士認為，本輪房貸利率從4%以上下降至3%以下，與房貸政策整體寬松導向有關，未來房貸利率與公積金利率將可能出現倒掛，這也加大了公積金利率再次下調的可能性。

首套房貸利率一降再降

北京一家國有行貸款中心人士對界面新聞表示：“北京目前首套房貸利率一致為3.4%，二套五環內3.8%，五環外3.6%，已發放貸款要在重新定價日之后調整，一般是明年1月1日?！?/p>

事實上，目前一線城市中，北京、上海已經普遍執行3.4%的首套房貸利率。

上海一位3月購房的李女士對界面新聞表示，購房合同約定2025年交房，目前由于樓房還未封頂，所以銀行不能放款。之前完成的貸款審批流程因為房貸利率一致下調，銀行客戶經理說可以簽訂新的貸款合同?！安坏桨肽陼r間，房貸利率已經從3.85%下調到3.4%了。”

5月17日，取消了全國層面房貸利率政策下限，5月27日，上海發布《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，其中明確，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于LPR減45個基點。

而在信貸政策更寬松的城市，房貸利率則更低。據媒體報道，在取消房貸利率下限的廣州，建設銀行廣州某支行房貸經理介紹，該行首套房商貸利率已降至3.1%，二套房貸利率降至3.7%。外資銀行利率則更為優惠，渣打銀行廣州某支行房貸經理透露，該行首套房商貸利率已降至3.05%。匯豐銀行在廣州地區首套房貸利率已低至2.9%。

另外，江蘇的一些銀行，首套房貸利率已經下調至2.95%。

一家國有行人士分析，外資銀行風控也非常嚴格，需要嚴格審核客戶職業、資金流水和收入證明，2.9%肯定不會面向所有客戶開放，恐怕只有部分非常優質的客戶才能拿到這么低的利率。

公積金貸款利率會倒掛嗎？

界面新聞注意到，目前執行的個人住房按揭商業貸款利率與公積金貸款利率已經相當接近。今年5月18日，宣布下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。目前，全國較為普遍的公積金利率執行情況是首套2.85%、二套3.325%。

也就是說，目前個別城市商業個人按揭貸款利率與公積金貸款利率利差已經縮小到10個基點。

有銀行人士對界面新聞表示，公積金貸款利率雖然低，但條件相對苛刻，一般與個人公積金賬戶余額、還款能力、房屋評估價格、房齡等都有關系。不過目前，樓市交易整體萎縮的情況下，房貸盤子總量也在萎縮，取消貸款利率下限，銀行可能會為了爭奪有限的份額不得已卷入逐低競爭。

不過前述銀行人士認為，公積金貸款利率5月剛有一次調整，繼續調整的可能性已經不大了。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，利率下行是目前樓市的主要特征之一，房貸利率從“破4%”到“破3%進2%”這個態勢，實際上跟當前房貸的整體環境總體寬松的導向有關。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，此前，銀行出于競爭房貸份額的考慮，已經開始降息。比如，廣州首套房貸利率最低已經降至了3.1%左右。可以講，銀行降息先于LPR，這導致政策效應會減弱。

“同時，市場對于繼續和持續降息的預期是存在的，因此居民部門購置商品房，除了剛需以外，有其他購房需求的人群可能選擇等待，特別是房價和貸款利率都在下降，且存在繼續下降的預期。同時，長債無風險利率下降，且低于按揭利率，導致居民貸款的積極性受挫?！?李宇嘉進一步表示。

嚴躍進認為，在商貸利率與公積金貸款利率利差不斷縮小的背景下，兩者利率倒掛可能會出現。也就是說公積金利率目前優勢不大，這可能會進一步推動公積金利率政策的調整。