房產(chǎn)稅到底怎么收，列出可能給你看

房產(chǎn)稅試點(diǎn)，今年是停了，但明年是否開征不知道，到底會(huì)怎么收我也不知道，列出幾種可能性，大家自己來考量。

一

首先明確一點(diǎn)，民用住宅的房產(chǎn)稅在全世界所有國家都有幾個(gè)慣例：

1.向所有房屋進(jìn)行收繳，不存在什么一套免征二套減半等等的，也沒有什么人均多少平免稅一類的，這都是中國老百姓根據(jù)自己家的情況瞎想出來的。具體的就不論述了，總之就是一句話：想實(shí)現(xiàn)公平，那就所有人的房子都交稅，先確定了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)之后才能操作。

2.所有國家或地區(qū)都可以根據(jù)具體情況，在應(yīng)該繳納的基礎(chǔ)上進(jìn)行抵扣或減免。比如鼓勵(lì)生育了，那就孩子越多的減稅越多。幫助低收入群體了，那就收入越少交得越少。鼓勵(lì)創(chuàng)收了，那就和其他收入稅進(jìn)行合并抵扣。經(jīng)濟(jì)危機(jī)了，那就所有業(yè)主都減稅。等等吧，很多手段無窮無盡，但都是在原基礎(chǔ)之上的。

3.無論是什么形式的房產(chǎn)稅，都有一個(gè)通行的比例，就是要占業(yè)主家庭年收入的2-5%，一般不會(huì)超過，否則民眾承擔(dān)不起，又可能激發(fā)矛盾。另外百姓們會(huì)根據(jù)自己的收入情況來和稅率對(duì)比，選擇承擔(dān)得起的房子。比如歐美都是這個(gè)比例，香港雖然是差餉+地租模式，但總的占比也就是2-3%，都差不多，不超過5%。

那就先得出第一個(gè)可能性，如果征收房產(chǎn)稅，大概率會(huì)向所有的家庭房產(chǎn)征收，具體的減免抵扣到時(shí)候再說。

而納稅額呢，北京平均工資的官方數(shù)字是10萬左右，夫妻就是20萬。但中位數(shù)應(yīng)該是15萬左右，也就是兩口子平均每個(gè)月掙6/7000的居多。因此如果征收房產(chǎn)稅，對(duì)于大多數(shù)家庭的“自住”普通房產(chǎn)，大概率就是5000塊錢左右一年。因?yàn)榫退隳耆?0萬，3%也就是6000；15萬的3%是4500，以每年5000來說，說得過去吧。

二

中國內(nèi)地的房產(chǎn)制度主要是從香港學(xué)習(xí)來的，主要是因?yàn)閮傻氐耐恋啬Ｊ蕉际恰肮小薄?nèi)地是國有，當(dāng)年的香港是屬于英國王室。再加上香港的房產(chǎn)制度快運(yùn)行百年了，相對(duì)成熟，所以很多都是借鑒，甚至照抄。

那看看香港的房產(chǎn)稅制度。香港沒房產(chǎn)稅，有三種類似的：差餉、地租、物業(yè)稅。

其中差餉是延續(xù)的晚清民國制度，所有房產(chǎn)都要交，是房租評(píng)估值的5%。地租，就是地產(chǎn)稅。香港分兩種，一種是港島和九龍南，當(dāng)年是割讓的，土地權(quán)限為999年，所以像太古里什么的就都不交地租。而九龍北是新界，是租借99年，所以土地權(quán)限在1997年到期。之后也有部分九龍的延續(xù)了50年產(chǎn)權(quán)，到2047年到期。總之吧，只要是到期之后的房子就要交地租，同樣是以預(yù)估房租為基數(shù)，稅率為3%。也就是說，大多數(shù)香港業(yè)主的房產(chǎn)稅率為預(yù)估房租的8%。

至于物業(yè)稅屬于商業(yè)稅了，出租房子才有，自住的房子不收。稅基同樣是預(yù)估房租，稅率15%，但一般打8折，所以是12%。

那假定，香港現(xiàn)在平均一套房價(jià)值1000萬港幣，租售比為500，那每年的預(yù)估租金就是24萬。8%的稅率，1.92萬港幣。現(xiàn)在香港的平均家庭收入我不知道，前幾年是32萬，現(xiàn)在算35萬吧。那他們的房產(chǎn)稅占比約為5%。但這是理想值，實(shí)際上在收稅時(shí)都是有評(píng)估折扣的，所以按照官方數(shù)字，香港的差餉+地租，占到家庭收入的平均數(shù)是3%。

那以北京為例，中位數(shù)一套房600萬，年平均租金為1.5%，一年9萬。如果按照香港的收稅8%，一年交7200。但一般會(huì)打個(gè)折扣，7-80%，那就是5/6000塊錢。還跟第一種差不多。

三

其實(shí)中國大陸早就有房產(chǎn)稅了，尤其是北京，都不間斷地收了100多年了。

最早的當(dāng)然是大清末年，朝廷沒錢了就打城市房產(chǎn)的主意，亂七八糟的說不清。以民國時(shí)期為例吧，當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)稅也叫差餉，不按比例，只按房子質(zhì)量和等級(jí)征收。一般是平房每間每個(gè)月5分，瓦房1毛，樓房（小洋樓）2毛錢。

我計(jì)算過這個(gè)稅額，挺有意思的，也約等于房值的1%左右，真的是古往今來的國際慣例。

按照北洋時(shí)期，也就是1920年前后北京的統(tǒng)計(jì)，平均房價(jià)130塊大洋一間。但這包括了破平房和瓦房和樓房。那如果以平房每月5分計(jì)算，一年6毛，這間房的價(jià)值就是60塊。那瓦房可不就是120塊了嗎，和均價(jià)接近。但這都受到了豪宅的補(bǔ)貼，因?yàn)榘礃欠棵吭?毛，每年2.4大洋計(jì)算，這間房價(jià)值240塊。

當(dāng)年的小樓房就算是價(jià)值高，但也沒到四合院翻番的程度。所以這明顯就是向富人多收稅來補(bǔ)貼窮人，也不叫補(bǔ)貼，就是承擔(dān)了更高的稅率吧，拿走給警察發(fā)工資了。

解放后的各種運(yùn)動(dòng)不提了，只從1980年之后說起。

北京是1986年明確出臺(tái)房產(chǎn)稅政策的，但之前也收過，被發(fā)還的普通私產(chǎn)平房要交稅，平均一間房1毛多錢一個(gè)月。挺有意思的，如果按照1%的稅率換算，那折合200塊錢左右一間，和建國初期的價(jià)格差不多，30年沒漲價(jià)。

那個(gè)時(shí)期北京有一陣子賣房潮，也就是私房業(yè)主們排著隊(duì)要把房賣給房管局。但賣房的人多，當(dāng)時(shí)房管局卻沒那么多錢和指標(biāo)來收，所以很多人還得找關(guān)系，要不然排不上號(hào)兒。最便宜的時(shí)候100塊錢一間，愛賣不賣，你不賣有人賣。

之所以搶著賣房有兩條原因，一是因?yàn)榉孔拥漠a(chǎn)權(quán)雖然發(fā)還了，但仍然被各單位的人住著，每個(gè)月交不了幾個(gè)房租，業(yè)主還得給人家修房。業(yè)主們實(shí)在賠不起了，所以不得不賣。第二就是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅，雖然每間房才一毛多錢，但既收不到房租，還得花錢修房，哪有錢交稅啊？所以幾項(xiàng)疊加之下不得不賣。

我的一個(gè)朋友家就是那會(huì)兒賣的房，南城前門外的一所大院子，19間半的房，正兒八經(jīng)的金柱大門三進(jìn)四合院，賣了3000元高價(jià)，陡然而富。據(jù)說他們家1981年就拿錢買了電視機(jī)電風(fēng)扇大立柜折疊桌和四把電鍍椅子，剩下2000塊錢他爹準(zhǔn)備留著養(yǎng)老來著，也不知道現(xiàn)在還夠不夠一個(gè)月的。

之后的1986年，北京暫停了自住性質(zhì)私人住宅的房產(chǎn)稅，只向經(jīng)營性房產(chǎn)征收。也就是只收商鋪酒店寫字樓的，還有如果私房出租的話要交稅。這些稅率到今天也基本沒變，那就是如果不出租自用的商業(yè)用房，繳納原值的70%的0.12%，稅率就是0.84%。如果出租，繳納租金的12%。私人住宅如果出租，繳納房租的5%。

這稅率其實(shí)都是參照了其他國家的模式。0.84%，本來就是想收1.2%的，打個(gè)折而已。租金的12%，就是因?yàn)橄愀凼?5%，但其中20%給留下當(dāng)做房屋修繕費(fèi)，所以定成了12%。5%則干脆就是參照香港的稅率，沒變。

所以，其實(shí)我們本來就有成熟的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只是沒實(shí)施而已。如果想要征收，那完全可以從公寓開始。本身就是商業(yè)用房，雖然是住宅形式，但土地性質(zhì)沒變啊，隨時(shí)可以征收。

假定一套價(jià)值600萬的房子，如果收0.84%那就是5萬塊一年，是不是太貴了？沒問題，可以按照“原值”來收啊，只要拿出當(dāng)年的契稅發(fā)票就可以。現(xiàn)在北京的房子很多還都是十年前買的，甚至是20年前。那當(dāng)年頂多也就是價(jià)值幾十萬啊。哪怕是60萬買的，現(xiàn)在也就是每年交5000塊，這樣不就不貴了嗎？

那買得晚的怎么辦？那就按現(xiàn)在的交唄，沒辦法，誰讓你買得晚呢。不過也可以等著，沒準(zhǔn)兒20年后房價(jià)又漲了很多，現(xiàn)在的這一年幾萬也就不算錢了。再或者可以按照房租的12%來交，600萬的房子一年租金9萬，12%就是8400，這不是就便宜多了嗎？兩個(gè)方案，你可以自己選。

至于房租稅的這5%，可以暫時(shí)先放著，看人家稅務(wù)系統(tǒng)怎么修改或采用了。比如完全可以作為真的出租房子時(shí)的稅率，相當(dāng)于自住的收房租的12%，出租收17%不就得了？一套600萬的房，一年交稅1.53萬，也說得過去吧。

四

總之，我是列出了這三種可能性。在我看來，任何一個(gè)國家的稅收都是為了促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定，同時(shí)讓政府增加收入。尤其咱們是社會(huì)主義國家，是為廣大人民的幸福為前提的，絕不可能涸澤而漁焚林而獵，殺雞取卵的事兒連美國都干不出來，咱們就更不可能了。

所以，別太對(duì)房產(chǎn)稅恐懼，還是記住開頭的那幾句話，在絕大多數(shù)國家和時(shí)期，房產(chǎn)稅都不超過普通家庭收入的5%，一般是2-3%。以北京中位數(shù)15萬年收入為例，房產(chǎn)稅不會(huì)超過3%，也就是4/5000為合適。而且還會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行減免和抵扣，這才是和諧社會(huì)。

僅供參考。