一季度已過(guò)，2024年房地產(chǎn)會(huì)變好？3名大咖這樣說(shuō)

進(jìn)入4月，中國(guó)也已踏入夏季。而廣州而言，這是自1961年以來(lái)最早的“氣候入夏日”。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，伴隨3月份結(jié)束，各地的成交數(shù)據(jù)紛紛官宣樓市三月有“陽(yáng)春”。那么，2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入夏季嗎？接下來(lái)的走勢(shì)會(huì)如何？

4月2日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的2024觀點(diǎn)年度論壇在廣州正式召開(kāi)，其會(huì)議主題為“信心的周期”。會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、研究員蔡云，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶等業(yè)界大咖均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)作出分析和預(yù)判。

邱曉華：

政策明確房地產(chǎn)要健康平穩(wěn)

大家一定要有信心

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華在論壇上指出，今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)升溫可期，但不確定性也不可忽視。

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，邱曉華指出，從今年前兩個(gè)月的房地產(chǎn)表現(xiàn)情況看，深度調(diào)整還在路上。但未來(lái)政策是明確的，房地產(chǎn)要盡快回到平穩(wěn)、健康發(fā)展的軌道，國(guó)家從財(cái)政到金融、到主管部門(mén)都在積極地支持房地產(chǎn)，所以大家一定要有信心。

邱曉華指出，房地產(chǎn)在現(xiàn)階段往前走，政府責(zé)無(wú)旁貸的要解決歷史問(wèn)題。雖然已從去年下半年開(kāi)始推出三支箭，但還是有一些限制政策需要政府考慮。而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，盤(pán)活存量也需要想辦法，只有兩邊配合，才能解決問(wèn)題。

“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今后的路一定是怎么建好的房子，以質(zhì)量求勝，怎么以環(huán)境來(lái)求勝，比如新型的建材、智能化的管理等等”。邱曉華表示，開(kāi)發(fā)商將運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)相結(jié)合，需要解決三個(gè)最關(guān)鍵的因素：怎么建設(shè)高質(zhì)量的房子，怎么提供高水平的服務(wù)，怎么適應(yīng)大環(huán)境變化階段綠色轉(zhuǎn)型、智能化轉(zhuǎn)型的需要。

邱曉華認(rèn)為，在這個(gè)過(guò)程中，政府需要建立穩(wěn)定的政策，讓政策的預(yù)期有一個(gè)穩(wěn)定性，不能夠多變，“要讓企業(yè)家能做事，能做成事的機(jī)制要建立起來(lái)；讓消費(fèi)者能消費(fèi)，有意愿消費(fèi)的機(jī)制要建立起來(lái)；對(duì)政府官員來(lái)說(shuō)，能擔(dān)當(dāng)、能負(fù)責(zé)、能作為的機(jī)制要建立起來(lái)，這才是最好的營(yíng)商環(huán)境”。

蔡云：

賽道變了，市場(chǎng)變了

開(kāi)發(fā)商的努力方向和手段也要變

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、研究員蔡云在會(huì)上指出，一個(gè)成熟、穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在供求關(guān)系達(dá)到平衡時(shí)才是最好的市場(chǎng)。這些年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)政策和措施，都是在尋求達(dá)到這樣的平衡。

“當(dāng)今的市場(chǎng)，從需求端看，老百姓的購(gòu)房消費(fèi)肯定是存在的。對(duì)美好生活的向往，以小換大、以舊換新，隨著人口的改變、收入的改變、居住條件的改變，還有非常大的需求”。蔡云指出，從供應(yīng)看，這些年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從無(wú)到有、從小到大，把這個(gè)行業(yè)支持到將近20萬(wàn)億的規(guī)模。

蔡云表示，當(dāng)前國(guó)家政策在重大調(diào)整時(shí)期，開(kāi)發(fā)企業(yè)要考慮如何拿出適應(yīng)市場(chǎng)的好產(chǎn)品，如何供給好房子，以適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)的需要。她建議開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要正視當(dāng)今的現(xiàn)實(shí)，比如前些年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式帶來(lái)的效應(yīng)，還有當(dāng)前國(guó)家的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人口減少，包括后疫情時(shí)代帶來(lái)的影響等等。解決這些問(wèn)題，一個(gè)是國(guó)家的引導(dǎo)政策，同時(shí)還有開(kāi)發(fā)企業(yè)自己調(diào)整產(chǎn)業(yè)方向。

蔡云認(rèn)為，現(xiàn)在面臨的城中村改造、城市更新、舊改等等，其實(shí)都是在向存量資產(chǎn)要效益的最好措施。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，賽道變了，市場(chǎng)變了，努力的方向和手段也要發(fā)生根本性的變化，這才取勝的唯一辦法。

蔡云認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化和產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)存量時(shí)代的到來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)整體實(shí)體資產(chǎn)的重要構(gòu)成部分。“我們粗略估計(jì)中國(guó)整體實(shí)體資產(chǎn)的資本價(jià)值應(yīng)當(dāng)在150-200萬(wàn)億元之間，其中狹義的商業(yè)地產(chǎn)在40萬(wàn)億-50萬(wàn)億元，占比可能在30%左右。作為一個(gè)綜合性的市場(chǎng)，房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是一個(gè)巨大的經(jīng)濟(jì)體。”

此外，蔡云亦指出，“十四五”期間重點(diǎn)計(jì)劃新增650萬(wàn)套保障性住房，保障性租賃住房解決的是新市民住房問(wèn)題最直接的方式，是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要方向。

王韶：

今年重點(diǎn)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望復(fù)蘇筑底

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶在會(huì)上指出，不能把中國(guó)房地產(chǎn)等同于國(guó)外。在中國(guó)，房地產(chǎn)是一個(gè)永續(xù)性的行業(yè)，只要有人就有需求。尤其在當(dāng)下，城市更新、家庭戶小型化，人口流動(dòng)頻繁，還有人的壽命不斷地延長(zhǎng)，整個(gè)住房消費(fèi)不斷地呈多元化發(fā)展，只不過(guò)可能供需總量會(huì)相對(duì)縮小。

“哪怕沒(méi)有18萬(wàn)億了，5萬(wàn)億、8萬(wàn)億、10萬(wàn)億也是一個(gè)天量，用廣東話而言就是‘有得做’，所以不用擔(dān)心”。王韶認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定向好的基本面沒(méi)有變，只不過(guò)復(fù)蘇、回暖需要一定的時(shí)間，更需要我們的信心和耐心。

王韶指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)的困難，流動(dòng)性不足是第一大難題，接著就是供需雙弱、房?jī)r(jià)下降、成交緩慢、回款困難、庫(kù)存增多、資產(chǎn)受損等等。但隨著各項(xiàng)優(yōu)化政策的落實(shí)，廣東的一些縣域，春節(jié)期間的成交量不比廣州差。而在3月份，可以看到一些重點(diǎn)城市，不管是土地市場(chǎng)還是上門(mén)到訪量，以及成交量，比節(jié)前都有明顯的增加，回暖的勢(shì)頭比較明顯，“所以我個(gè)人大膽預(yù)測(cè)，今年內(nèi)重點(diǎn)核心城市有望復(fù)蘇筑底，并穩(wěn)步向新發(fā)展模式過(guò)渡發(fā)展”。

王韶表示，之所以如此判斷，是基于他所理解的4個(gè)信心動(dòng)力源：首先是國(guó)家對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的決心堅(jiān)定，其次住房是中國(guó)老百姓最真切的民生要求；第三，改善性需求支撐大，中國(guó)人不缺房，缺的是好房子；第四是新發(fā)展模式的良性循環(huán)。

王韶指出，在新發(fā)展模式里面有一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，就是長(zhǎng)期以來(lái)，我們的居住習(xí)慣非常頑固——房非買(mǎi)不能住，租賃住房的觀念非常淡薄，此外還貪新、求大、戀近。王韶認(rèn)為，隨著高速、高鐵、地鐵、輕軌、城軌等快線的快速發(fā)展，城市跟城市之間的時(shí)間、空間距離不斷地縮小，租房將會(huì)成為一種常態(tài)。如此，在這個(gè)時(shí)候建立和完善租售并舉、租售同權(quán)的新住房機(jī)制，可以讓住房真正回到居住和消費(fèi)的屬性，從而穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者 邱永芬

百位大咖眼中的2024｜北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)趙秀池：在政策底到來(lái)之際，該買(mǎi)房就買(mǎi)房

風(fēng)口財(cái)經(jīng)記者 張亭旺

2023年，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，樓市相關(guān)政策轉(zhuǎn)向。過(guò)嚴(yán)過(guò)緊的房地產(chǎn)政策逐步松動(dòng)，基礎(chǔ)性制度的完善被安排上日程，新模式的探索加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)向新時(shí)代邁步。

2024年房地產(chǎn)形勢(shì)如何？如何破局？首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，2024年，保障房建設(shè)、城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施三大工程是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。伴隨著配售型保障房加速建設(shè)，保障房與商品房運(yùn)行、雙輪驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)新發(fā)展模式將在各大城市實(shí)現(xiàn)，保障房與商品房的關(guān)系將更加理順，保障歸保障、市場(chǎng)歸市場(chǎng)，在做好保障房兜底的同時(shí)，商品房會(huì)回歸商品屬性。良性循環(huán)的平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。房?jī)r(jià)也會(huì)更好的從供求關(guān)系上反應(yīng)出來(lái)，人口凈流入城市與人口凈流出城市，人口有吸引力的城市與人口沒(méi)有吸引力的城市，各城市分化仍然會(huì)加劇。

趙秀池表示，雖然高房?jī)r(jià)下租房劃算，但租房與購(gòu)房比較而言，購(gòu)房還是更穩(wěn)定，能夠解決孩子上學(xué)、落戶問(wèn)題，如果不接受租房，剛需和改善性住房需求，在政策底到來(lái)之際，該買(mǎi)房就買(mǎi)房。如果是投資的需求一定要謹(jǐn)慎出手。

展望2024年，她總結(jié)到，貳零貳肆，未來(lái)可期。先立后破，打牢根基。任重道遠(yuǎn)，政策發(fā)力。保障兜底，市場(chǎng)給力，三大工程，更新模式。爬坡過(guò)坎，艱難無(wú)比。重樹(shù)信心，陽(yáng)光樓市。是租是買(mǎi)，因人而異。因地因時(shí)，打算仔細(xì)。適合自己，幸福長(zhǎng)期。