33.4億成交！蕭山5年爛尾盤被收購，融創(chuàng)能否救活美濃小鎮(zhèn)？

2019-01-15 15:02 | 浙江新聞客戶端 | 記者 盛哲徽

繼陽光海岸天價法拍房后，阿里司法拍賣平臺又誕生了一宗重量級成交。1月15日，一個名為“蕭山區(qū)浦陽鎮(zhèn)桃北新村的桃花源房產(chǎn)項目”的資產(chǎn)包以33.4億元的總價成交。

桃花源，對于這個名字，想必很多人都是陌生的，但若是提到美濃小鎮(zhèn)，可能就有點印象了。作為杭州近十年里數(shù)得著的大盤，2013年美濃小鎮(zhèn)啟動時，曾被媒體譽為蕭山南的“良渚文化村”。而這個名為桃花源的資產(chǎn)包中就包含著這個當年的網(wǎng)紅大盤。

要注意的是，這已經(jīng)不是該資產(chǎn)包在阿里平臺上的首次拍賣了，其第一次拍賣的時間為2018年的10月30日，盡管當時圍觀的人數(shù)有近3萬人次，但最終還是不幸流拍。

成交結果

二次拍賣起價直降4億

由于有流拍的前車之鑒，因而本次拍賣在一定程度上放低了準入標準。

這點從起拍價以及保證金額的設定上就能看出。

第一次：起拍價32億元，保證金6.4億元。

第二次：起拍價28億元，保證金1.4億元。

除此之外，二次拍賣相比于首次拍賣的另一大變化，就是涉訴房屋數(shù)量的減少。

在10月的第一次拍賣中，涉訴房屋共有23套，而在今天的拍賣中，涉訴房屋數(shù)量已經(jīng)只有1套了。可以看到，幾乎所有的涉訴房屋都轉化為了可售房屋。

33.4億元，融創(chuàng)笑到最后

拍賣自1月14日的10點開始，一直持續(xù)到1月15日10點48分。總的競價輪次達到了51次，耗時超過了24個小時。

由于該資產(chǎn)包涉及到大批量房產(chǎn)，因而在拍賣之初，業(yè)內就普遍認為，能吃下這個資產(chǎn)包的必然為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，結果也不出所料，笑到最后的是杭州一線房企之一的融創(chuàng)。

阿里拍賣公開的競價結果顯示，拿下“蕭山區(qū)浦陽鎮(zhèn)桃北新村的桃花源房產(chǎn)項目”資產(chǎn)包的用戶姓名為融創(chuàng)鑫恒投資集團有限公司，該公司為融創(chuàng)全資子公司。

它的最終成交金額為33.4億元，相較于28億元的起拍價，溢價率為18%。

從融創(chuàng)這兩年的發(fā)展戰(zhàn)略看，拿下這一資產(chǎn)包絕不是單純的擴張這么簡單。

去年7月，融創(chuàng)啟動了“歸心城市”的戰(zhàn)略，這一戰(zhàn)略的構想是，將科創(chuàng)、文旅、商業(yè)、教育、醫(yī)養(yǎng)等資源納入城市綜合功能的開發(fā)運營中去，打造生產(chǎn)、生活、生態(tài)相融的城市聚落，而美濃小鎮(zhèn)最初的定位恰恰就是中國最大養(yǎng)老型旅游綜合體，這恐怕并不只是巧合。

據(jù)知情人士透露，和融創(chuàng)競爭到最后的是杭州樓市的另一家一線房企萬科。

112套可售房源何去何從？

在拍賣塵埃落定后，人們最關心的無疑是美濃小鎮(zhèn)那批可售房源的去向了。

據(jù)透明售房網(wǎng)的一房一價表顯示，美濃小鎮(zhèn)目前的這批可售房源，絕大多數(shù)是在2013年領出預售證的， 90方以下的小戶型占據(jù)了一大半，當年申請的毛坯單價在8000元/㎡左右。

部分可售房源信息

在融創(chuàng)接手后，這批房源在銷售上最大的兩種可能是：

1、按照原先的備案價賣，不用搖號；

2、重新申領備案價，需要搖號，不知道能備到什么價格。

融創(chuàng)會選擇哪一種，我們不得而知。但可以知道的是，美濃小鎮(zhèn)所在的蕭山浦陽鎮(zhèn)，這兩年的房價上升幅度并不大，以浦陽鎮(zhèn)上的浦江苑小區(qū)為例，二手房的掛牌價大概在10000元/㎡左右，換而言之，即便是重新申領備案價，這批房源的價格也很可能不會高。

當然，融創(chuàng)完全可以將毛坯改成精裝修，從而來抬高價格，但是在這樣的一個相對不是很主流的板塊，是否能取得好的反饋，也是件值得商榷的事。

曾和良渚文化村并稱

至今已停工4年

在杭州的大盤開發(fā)史上，美濃小鎮(zhèn)是很難被繞過的一個項目。

據(jù)資料顯示，美濃小鎮(zhèn)總規(guī)劃范圍5.3平方公里，可居住人口約3萬人，是蕭山目前罕見的百萬方大盤，打造成以居住為主、休閑度假為輔的品質小鎮(zhèn)生活。

2013年項目啟動時，有媒體這樣形容美濃小鎮(zhèn)：“這里農(nóng)田錯落、楓林浸染、煙霧繚繞，是一處田園風光濃郁的人居境地，有人將其視為蕭山南的‘良渚文化村’。”

美濃小鎮(zhèn)現(xiàn)狀

在開發(fā)的前兩年，項目的勢頭不錯。2014年9月12日，美濃小鎮(zhèn)的開發(fā)商云都置業(yè)還以1.8億元在項目周邊補倉了三宗地，并表示“公司為了在區(qū)域有更好的發(fā)展，所以出手拿地”。

但好景不長，僅僅是幾個月后，項目就出現(xiàn)了資金鏈緊張的情況，為此不得不將52套房源以五折的價格抵押給一家貿(mào)易公司。當時，云都置業(yè)的一位內部人士表示，云都置業(yè)對美濃小鎮(zhèn)投入了40億元，但從2013年開盤以來回籠資金為10億元左右，資金缺口很大。

到2015年底，云都置業(yè)正式申請破產(chǎn)，美濃小鎮(zhèn)隨即也陷入了停工狀態(tài)。

如今，隨著融創(chuàng)的入主，美濃小鎮(zhèn)無疑將再度煥發(fā)生機，而考慮到融創(chuàng)今時今日的產(chǎn)品和資源整合能力，能否超越良渚文化村，未來值得期待。

限價漲了2000元/㎡，一度遇冷的蕭山市北或成香餑餑

要說杭州實施“限房價，競地價”政策2年多以來，哪里的價格最穩(wěn)固，三墩北、蕭山市北、城東新城、閑林必然榜上有名。

這里面，有些板塊的新房價格體系維持了近5年之久。

不過，隨著第三批集中出讓地塊的掛牌，蕭山市北限價迎來突破，新掛牌宅地未來高層住宅限價39500元/㎡，比此前37500元/㎡的價格上漲了2000元/㎡。

從每平方米上調的價格看，市北是本次掛牌地塊中限價上漲最多的，2000元/㎡的價差，一套剛需三房總價將高出約20萬元。

如此，老限價下的項目變得珍貴，此前熱度下降明顯的市北，或因此迎來熱鬧小高峰。

01

目前板塊內共有4個在售、待售項目，即續(xù)銷盤望濤月明、花嶼觀瀾里，以及濱江和綠城分食的兩宗地塊。

限價上漲的消息發(fā)布不到一周，望濤月明便領出了322套房源預售證，戶型建筑面積約108-139㎡，均價37500元/㎡，總價約284-599萬元，目前正在登記中。

這是望濤月明第二次開盤，首開的400套房源共吸引2500組家庭報名，相比其兄弟盤濱濤映月兩次開盤6091組和4126組，遜色不少，地塊條件的差異，地理位置的差異，讓產(chǎn)品幾乎一模一樣的“濱江造”，出現(xiàn)了冷熱不均的情況。

此次板塊限價上漲對項目是否會有實質性影響，幾天后便有答案。

濱江·望濤月明 圖源：透明售房網(wǎng)

望濤月明規(guī)劃了18幢住宅，其中可售高層共10幢，共1472戶（可售1040戶，自持306戶，公租126戶）。

項目東側便是華瑞晴廬，南側和西側均為學校，項目距離地鐵較遠，最近的地鐵站是地鐵2號線建設一路站，約1.1公里。

另外，本次開盤的房源新增了面積段139㎡的戶型，可以理解為129㎡的放大版，更具舒適度。

四房兩廳兩衛(wèi)設計，南向雙開間帶約6.9米雙陽臺，客廳是大橫廳設計，餐客廳一體，帶約6.6米飄窗，北向分布了一次臥一書房以及廚房。

139方戶型圖 圖源：透明售房網(wǎng)

戶型建筑面積約108㎡房源，三房兩衛(wèi)，南向三開間設計，客廳連陽臺帶6.5米雙陽臺，雖然是中間套產(chǎn)品，但主臥、廚房空間都較大，且冰箱預留的雙開門冰箱位，客廳開間約3.6米。

精裝修方面，3500元/㎡標配地暖、中央空調、全屋墻紙，廚房是西門子兩件套，無洗碗機。所有戶型得房率約83%，合同約定交付時間為2024年5月底。

02

望濤月明西側約1.5公里，就是市北另一個續(xù)銷盤花嶼觀瀾里，該項目預計近期收官，剩余4幢高層共384套房源，主力戶型約103㎡、118㎡、138㎡。

花嶼觀瀾里位于蕭山區(qū)建設一路與錢潮二路交叉口西北側，距離地鐵2號線建設一路站約400多米，實實在在地鐵盤，西側約600米是寶龍城市廣場。

花嶼觀瀾里總體量約18萬㎡，其中包括自帶商業(yè)面積約7600㎡。項目規(guī)劃了11幢高層住宅，可售住宅832套。

花嶼觀瀾里 圖源：網(wǎng)絡

此前，項目共有過三次開盤，分別是8月中旬、9月下旬、11月上旬，報名家庭分別為1059組、988組、300組，熱度并不高。

戶型上，花嶼觀瀾里最小戶型約103㎡，經(jīng)典的三開間朝南、帶雙陽臺的三房兩衛(wèi)設計。

另外兩個四房戶型，約118㎡剛改戶型，南向雙陽臺設計，客廳帶大飄窗、且有獨立儲物間。

約138㎡房源尺度更加舒適，做到了南向三開間，各功能區(qū)的空間更加闊綽。

03

除了這兩個在售項目，在10月12日第二批集中出讓的土地中，蕭山市北兩宗宅地，即蕭政儲出[2021]48號市北XSCQ1310-R2-20地塊、蕭政儲出[2021]49號市北XSCQ1305-R2-37地塊，分別被濱江、綠城收入囊中，限價37500元/㎡。

48號地塊 圖源：省土地使用權網(wǎng)上交易系統(tǒng)

其中，48號地塊由綠城以總價21.1億元競得，成交樓面價約24058元/㎡，溢價率約11.04%。

49號地塊經(jīng)過17輪報價，由濱江集團以20.7億元總價競得，成交樓面價約23480元/㎡，溢價率8.37%。

49號地塊 圖源：省土地使用權網(wǎng)上交易系統(tǒng)

11月15日，兩個項目同時進行了規(guī)劃公示，距離拿地僅過去一個月。

綠城市北項目位于建設二路與寧東路交匯處，即濱濤映月北側。項目距離地鐵2號線、7號線換乘站——建設三路站約800米。

根據(jù)規(guī)劃，項目總體量約8.78萬㎡，規(guī)劃有7幢高層，其中1幢公租房，位于項目西南角（3號樓）。

綠城市北項目 圖源：杭州市規(guī)資局官網(wǎng)

濱江市北項目位于建設二路與寧東路交匯處，距離地鐵2號線、地鐵7號線換乘站建設三路站約200米，比綠城項目更近。項目南側便是最近正在交付的新希望濱江錦宸。

濱江市北項目 圖源：杭州市規(guī)資局官網(wǎng)

項目總體量約8.83萬㎡，同樣規(guī)劃了7幢高層，其中1幢公租房，位于東南角（1號樓）。地塊內還規(guī)劃了包括一所幼兒園，用地面積9001㎡。

按照進度，這兩個項目預計在明年上半年入市。

04

北接錢江世紀城，西靠濱江區(qū)的蕭山市北，卻與這兩個區(qū)域有著超過1萬元/㎡的價差，憑借較優(yōu)的地理位置和相對較低的價格，成為承接濱江區(qū)和錢江世紀城外溢的第一陣地。

蕭山市北定位大型品質居住區(qū)，板塊內除寶龍廣場外無其他商業(yè)綜合體。大型商業(yè)配套主要需要依靠周邊板塊，例如往南的蕭山萬象匯、往北的印力匯德隆奧體印象城、融創(chuàng)歸谷中心，往西龍湖濱江天街、星光大道等。

出行方面，公共交通主要依靠地鐵2號線和地鐵7號線。自駕出行則有市心北路、風情大道、彩虹快速路等主干道，連通起杭州主城。

目前，板塊內待拆遷的廠區(qū)還有不少，但也不斷有新的品質住宅交付，生活氛圍逐步成熟。

圖源：杭報地產(chǎn)

板塊內在售的項目都集中在市北東，市北東的次新房有融創(chuàng)·望海潮、新希望·錦粼府、大名城華府、華瑞晴廬等，掛牌均價在4-5萬元/㎡，最近部分急售房源價格有回落。華瑞晴廬的急售三房房源330萬元就可以買到。

而早年定位改善的次新房東方一號、大國璟掛牌價更高，掛牌價在5萬元/㎡以上。

望濤月明本次加推后，還剩下318套房源未售，預計會在年底前清盤。而早就放風11月下旬收官加推的花嶼觀瀾里，預售證呼之欲出。

今年年底前，兩個續(xù)銷盤會相繼清盤，至此，板塊內37500元/㎡的限價項目就剩下濱江和綠城的兩個項目了。

2000元/㎡的限價漲幅究竟會對當下的市場產(chǎn)生多大影響呢？這周大概會有答案了。

投資客暗涌之江 杭州樓市局部躁動

首開樓盤降價10萬元仍去化不佳、過半數(shù)新盤流搖……杭州在3個月內經(jīng)歷兩次調控“緊箍咒”之后，市場熱度明顯降低，單日甚至有全城“零成交”現(xiàn)象。

10月期間，《中國經(jīng)營報》記者實地探訪榮安招商祥宸府、聯(lián)發(fā)藏瓏大境、金茂首開國樾、遠洋西溪公館、九龍倉天璽和錢塘ONE等杭州多個新盤發(fā)現(xiàn)，市場冷熱不均，成交量出現(xiàn)“旱的旱死，澇的澇死”情況。一些樓盤由于位置偏遠而且產(chǎn)品類型單一，首開降價10萬元依然門可羅雀，僅去化一成。

不過，值得一提的是，明星企業(yè)拿地入駐，卻意外地給當?shù)貥鞘性鎏砹艘话鸦稹?/p>

螞蟻科技集團股份有限公司全資子公司支付寶（杭州）信息技術有限公司以26.99億元總價競得杭州西湖區(qū)之江度假區(qū)一宗大型商住地塊。消息甫一發(fā)出，加之中介機構傳出明星藝人買房的消息，之江板塊的二手房和公寓應聲漲價，有公寓單價一夜間漲價3000元/平方米，大量投資客擠入售樓處。

“拿地后的兩天，我們就定購了180多套公寓，銷售員從早上開始接待客戶，直到晚上10點多才抽時間吃飯。”西湖區(qū)錢塘ONE項目的一位客戶經(jīng)理告訴記者，大部分人因為看中螞蟻集團對周邊的帶動作用，前來投資購置loft公寓，“有人索性一次買了7套。”

投資客涌入之江

10月底的一個周末，在杭州西湖區(qū)楓樺東路與梧桐路口的錢塘ONE項目，售展中心人頭攢動，一改往日的冷清。小區(qū)的沿街店鋪門前停滿了私家車，不斷前來的車輛延伸到路邊數(shù)十米。身著西裝革履的房產(chǎn)中介帶著客戶站在人行道上交談，一組接著一組的人向小區(qū)里的樣板房走去。

這家位于杭州市區(qū)西南側的樓盤，共有2980套房源。即使隔著一條馬路就是錢塘江，早些年這個片區(qū)一直被市場低估。

走進售展中心，現(xiàn)場的沙盤前圍滿了人，貨架上的戶型圖紙早已被拿空，有人抱著孩子靠在沙盤前指著房子位置，有人拿出手機默默在計算價格。開發(fā)商自留的20多位銷售員全在帶看，市場部的員工不得不臨時頂上來。

下午3點半，客戶經(jīng)理翁左力（化名）從人群里走過來，其聲稱，10月21日后的幾天里，每天都有人前來投資置業(yè)，以這種狀態(tài)下去，繼續(xù)漲價是大概率事件。“來這里看房不買的，銷售員理都不會理你，樣板房開著讓你自己過去。”一位前來看大平層戶型的購房者苦笑道。

10月14日，杭州市政府與螞蟻集團簽訂戰(zhàn)略合作框架。根據(jù)協(xié)議，螞蟻集團全球總部正式落戶杭州。僅一個星期后的10月21日，螞蟻集團就以總價26.99億元競得之江度假區(qū)單元XH1710-B1/B2-23地塊，樓面價5194.01元/平方米，零溢價率。該地塊出讓面積20.78萬平方米，建筑面積51.95萬平方米，面積將是螞蟻Z空間的6倍。

巨幅海報以螞蟻集團為噱頭，加之不限購不限貸的優(yōu)勢，曾經(jīng)以均價33000元/平方米對外銷售的錢塘ONE項目4號樓公寓，如今二手房均價已漲到每平方米4.5萬元，一些房東揚言總價要上漲40萬~50萬元才愿脫手。

在多名置業(yè)顧問的介紹中，錢塘ONE項目自2017年開始銷售，目前主要剩下40平方米的loft酒店式公寓和99平方米的平層公寓，精裝修交付，均價在4萬元左右。其中99平方米的平層是類住宅房源，用隔板裝修成小三居，層高為3.1米，后期開發(fā)商承諾將連接燃氣。“只剩下幾十套，看中的話就下5萬元定金，否則很快會一天一個價。”有置業(yè)顧問催促說。

除此之外，翁左力向記者透露，公司為了避稅，在售房源的首付款提高到六成以上。其以一套37平方米的loft公寓計算，原總房價1550875元，現(xiàn)在公司推出“存20萬抵30萬元”優(yōu)惠活動，還可以在總房價上享受9.9折優(yōu)惠，合同價格為1238366元，實際總房價將減少11萬元，為1438366元。

記者在之江片區(qū)采訪注意到，不僅錢塘ONE項目受到熱捧，漲價效應還傳導到螞蟻集團地塊數(shù)公里外的華潤之江九里、德信九溪云莊、嘉里云荷廷、仁恒祥生珊瑚世紀雅園、祥生云溪新語等項目。

據(jù)我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，之江九里小區(qū)的房源在螞蟻集團落地之后掛牌價上漲10萬~170萬元。

位于之江云棲小鎮(zhèn)附近中梁云都匯中心，去年首開住宅已經(jīng)售罄。之后一直不溫不火的在售約40平方米的loft精裝公寓，總價約百萬元。由于螞蟻入駐之江引發(fā)市場極大關注，短期成交量大增。杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月份，該項目共簽約193套，均價24074元/平方米，為主城區(qū)樓盤中簽約套數(shù)第一名。

多數(shù)樓盤“流搖”

杭州一位房地產(chǎn)分析人士表示，盡管螞蟻集團全球總部落戶之江的消息輪番出現(xiàn)在各大平臺，也只是提升了之江板塊的關注度，并非杭州所有樓盤都銷售火爆。相反，其他區(qū)域的新盤促銷不斷，售樓處卻比較冷清，成交量不高。

克而瑞浙江區(qū)域的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月26日~11月1日，杭州新房市場量價齊跌，全市共成交商品房2355套，較前一周下降15.53%；成交均價為27280元/平方米，環(huán)比下跌8.71%。推盤量減少導致成交情況受到一定的影響，全市僅13個項目推盤，開盤量較前一周下跌18.8%。

遠洋集團6億元接盤的余杭區(qū)“地王”項目西溪公館，今年5月開盤推出959套房，吸引到59640組購房者拼搶，創(chuàng)下杭州有史以來報名人數(shù)最多的樓盤紀錄。

時隔5個月，10月初，遠洋西溪公館再加推1213套房，報名數(shù)僅有4899組，中簽率24.8%。而且樓盤方面通知前3000位購房者到場，但是直到選完，還有144套房沒賣掉，棄號人數(shù)超過1900組。

“最后剩下100多套190平方米以上的大戶型，實在是沒人選，銷售員捂不住了，臨時在手機上發(fā)通知叫人買的。”一位經(jīng)歷過該項目兩次開盤的工作人員介紹，二期開盤大多是面對無房戶和人才需求，開盤現(xiàn)場冷清不少。

不僅是西溪公館，當?shù)剡€有不少新房降價之后仍然賣得不好。蕭山區(qū)新街的中鐵諾德雅逸府推出923套房，高層毛坯房24000元/平方米，洋房毛坯房28000元/平方米。首次開盤就降價10萬元，僅去化一成。開盤后3個月，截至11月5日，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，可售房源還剩余183套。

拱墅區(qū)的金茂首開國樾靠近鐵路北站，緊鄰浙大城市學院，自去年9月首次開盤推出80套房如今顯示還有72套在售。期間，連續(xù)6次開盤，有4次流搖，其中一次中簽率92%。

杭州市房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年10月1日，杭州全市新房成交11套，二手房無成交；10月2日，杭州全市二手房成交1套，新房無成交。10月5日~11日，新房市場僅8個項目開盤，其中半數(shù)流搖，流搖率較前一個月明顯上升。

一家上市房企杭州公司的負責人談到，年底將至，一些樓盤開始要求全款優(yōu)先，或者提前凍結百萬元資金，一來篩查客戶，另外也利于公司快速回款。

在杭州拱墅區(qū)祥符板塊，榮安招商祥成府的客戶經(jīng)理周富城介紹，項目的在售房源都需要在搖號之前至少凍結資金100萬元，二套房至少要200萬元，在正式搖號前的一個星期，銷售員會發(fā)布報名通道，讓購房者在工行、建行和中國銀行等8個銀行凍結資金。“有的樓盤更是要首付八成或者全款才有資格。”其說道。

新房銷售市場降溫，杭州土地拍賣同樣量價齊跌。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，10月份，杭州市土地成交面積49萬平方米，環(huán)比減少49%；成交金額48億元，環(huán)比減少68%；樓板價10016元/平方米，環(huán)比下滑36%。

不僅如此，受縣級市場土地供應比例增加，熱點城市市區(qū)土地供應持續(xù)縮量，如溫州市區(qū)10月僅供應1宗土地，整個浙江土地成交量環(huán)比下降12%，樓板價環(huán)比下滑20%。

事實上，2020全年浙江土地供應量縮減是大概率事件，尤其在一些熱點城市（全國土地出讓金排名前列的城市）的核心區(qū)域。一方面，浙江土地指標基本達到要求，1~10月土地成交金額6216億元，同比增加8%，達到2019年的92%。

另一方面，杭甬溫等熱點城市土地量價增幅過高，當?shù)卣L控意識強烈，四季度此類城市的土地供應量和供應結構將進一步調整。

上述機構建議，房企順應土地供應結構的調整，更多關注城市的新興區(qū)域和優(yōu)質縣級城市。

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