經(jīng)過(guò)24天的緊張工作，楊家堡南區(qū)地塊的規(guī)劃與出讓終于塵埃落定

在今年的5月20日，太原市自然資源和規(guī)劃局在其官方網(wǎng)站上正式公告了SWP-2373地塊的掛牌出讓信息。該地塊位于小店區(qū)的核心地帶，具體范圍由長(zhǎng)風(fēng)街南二巷以西、楊家堡北巷以南、長(zhǎng)風(fēng)街南一巷以東 和規(guī)劃路以北所界定，總面積達(dá)到56197.91平方米。

地塊的詳細(xì)規(guī)劃包括：地塊六占地2564.31平方米，其中住宅面積為2256.59平方米，商業(yè)面積為307.72平方米；地塊七則占據(jù)了45575.35平方米，住宅和商業(yè)面積分別為40106.31平方米和5469.04平方米；地塊八和地塊九的面積分別為3356.5平方米和4701.75平方米，其住宅和商業(yè)面積也相應(yīng)劃分。

此次出讓的地塊用途被明確為住宅兼容商業(yè)，其中商業(yè)部分的兼容比例設(shè)定為12％。出讓年限方面，住宅用地為70年，商業(yè)用地為40年。該地塊是楊家堡村南區(qū)城改及連片開(kāi)發(fā)的重要組成部分，起始價(jià)定為89760萬(wàn)元，每次競(jìng)價(jià)增加幅度為3500萬(wàn)元。

早在2015年6月，楊家堡南片區(qū)就啟動(dòng)了拆遷工作，山西經(jīng)貿(mào)集團(tuán)鼎軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為項(xiàng)目主體公司，迅速推進(jìn)了宅基地和村民安置小區(qū)的拆除。然而，由于97戶宅基地的分散布局，連片改造的進(jìn)度受到了阻礙。為了突破這一困境，小店區(qū)政府引入了恒大地產(chǎn)，將剩余片區(qū)納入其拆遷范圍，項(xiàng)目性質(zhì)也由此轉(zhuǎn)變?yōu)椤皡f(xié)議拆遷”。

2016年5月，恒大地產(chǎn)山西公司與小店區(qū)政府正式簽約，共同推動(dòng)楊家堡城中村改造項(xiàng)目。項(xiàng)目被命名為“恒大·城市之光”，規(guī)劃總面積達(dá)到260畝，總建筑面積約116萬(wàn)平方米。恒大地產(chǎn)計(jì)劃將其打造為一個(gè)集住宅、商業(yè)、教育等多功能于一體的新型城市綜合體。為此，恒大地產(chǎn)山西公司成立了“太原恒鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”作為實(shí)施主體，并與山西經(jīng)貿(mào)集團(tuán)鼎軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司展開(kāi)合作。

在拆遷補(bǔ)償方面，恒大地產(chǎn)山西公司承諾將確保拆遷補(bǔ)償安置資金的足額到位。補(bǔ)償方式包括回遷安置補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償兩種，具體標(biāo)準(zhǔn)按照太原市小店區(qū)人民政府的相關(guān)政策執(zhí)行。然而，盡管大部分業(yè)主簽訂了回遷安置補(bǔ)償協(xié)議，但直到2019年，南片區(qū)仍未能完成拆遷工作。

為了推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)展，小店區(qū)政府在2019年決定將楊家堡南片區(qū)納入棚戶區(qū)改造范圍，與城中村改造統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安置。這一決策得到了太原市的批準(zhǔn)，并被列入年度棚戶區(qū)改造計(jì)劃。隨著土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變和規(guī)劃方案的調(diào)整，楊家堡南片區(qū)的未來(lái)藍(lán)圖逐漸清晰。

在最新的規(guī)劃中，楊家堡被分為南北兩個(gè)部分，其中長(zhǎng)風(fēng)街與平陽(yáng)路交匯處西南角規(guī)劃有一處大型商業(yè)用地，占地面積達(dá)到2.55公頃。其余用地則主要規(guī)劃為二類住宅用地，并配有一處幼托設(shè)施。住宅用地的容積率也相對(duì)較高，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了更大的空間。

盡管在拆遷過(guò)程中遇到了一些困難，但小店區(qū)政府和恒大地產(chǎn)等各方力量的共同努力下，楊家堡南區(qū)地塊的規(guī)劃與出讓工作最終得以順利完成。這一成果不僅為城市的發(fā)展注入了新的活力，也為當(dāng)?shù)鼐用駧?lái)了更好的生活環(huán)境和發(fā)展機(jī)遇。

成交總價(jià)超10億！太原這里兩宗土地成功出讓！

本周（2024年6月22日-6月28日），起拍價(jià)10.13億元，涉及小店區(qū)二宗土地成功出讓。

01土地成交情況

2024年6月20日和2024年6月13日在太原國(guó)土大樓三層（太原市金剛堰路2號(hào)）舉行了SG-2409和SWP-2373號(hào)宗地的公開(kāi)拍賣出讓活動(dòng)。

SG-2409宗地位于小店區(qū)，建設(shè)南路以西、南內(nèi)環(huán)街以南、新寇莊街以北。出讓面積：78993.91㎡（合118.49畝），用途：科研用地（兼容商業(yè)建筑比例：無(wú)），容積率≤1.5，建筑密度≥0%，綠地率≤0%。經(jīng)過(guò)競(jìng)拍，該地塊由太原第一實(shí)驗(yàn)室有限公司以11620萬(wàn)元競(jìng)得，單位地價(jià)：1471元/㎡，樓面地價(jià)為980.67元/㎡，畝價(jià)為98.07萬(wàn)元/畝。

SWP-2373宗地位于小店區(qū)，長(zhǎng)風(fēng)街南二巷以西，楊家堡北巷以南，長(zhǎng)風(fēng)街南一巷以東，規(guī)劃路以北。出讓面積：56197.91㎡（合84.3畝），用途：住宅兼容商業(yè)（兼容商業(yè)建筑比例：12%），容積率≤6.5，建筑密度≥48%，綠地率≤15.3%。經(jīng)過(guò)競(jìng)拍，該地塊由山西經(jīng)貿(mào)集團(tuán)鼎軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以89760萬(wàn)元競(jìng)得，單位地價(jià)：15972.12元/㎡，樓面地價(jià)為2449.71元/㎡，畝價(jià)為1064.77萬(wàn)元/畝。

02宗地詳情

SG-2409地塊

宗地編號(hào)：SG-2409

地塊位置：小店區(qū)，建設(shè)南路以西、南內(nèi)環(huán)街以南、新寇莊街以北

宗地面積：78993.91㎡

土地用途：科研用地

規(guī)劃建筑容積率：1.5%

出讓年限：50年

起始價(jià)：11620萬(wàn)元

成交樓面地價(jià)約：980.67元/㎡

成交總價(jià)約：11620萬(wàn)元（溢價(jià)0萬(wàn)元）

SWP-2373地塊

宗地編號(hào)：SWP-2373

地塊位置：小店區(qū)，長(zhǎng)風(fēng)街南二巷以西，楊家堡北巷以南，長(zhǎng)風(fēng)街南一巷以東，規(guī)劃路以北。

宗地面積：56197.91㎡（住宅49454.16㎡，商業(yè)6743.75㎡）

土地用途：住宅兼容商業(yè)

規(guī)劃建筑容積率：6.5%

出讓年限：住宅70年；商業(yè)40年。

兼容比例：12%

起始價(jià)：89760萬(wàn)元

成交樓面地價(jià)約：2449.71元/㎡

成交總價(jià)約：89760萬(wàn)元（溢價(jià)0萬(wàn)元）

小店區(qū)

數(shù)據(jù)來(lái)源：太原市規(guī)劃和自然資源局、太原市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)

【太原樓評(píng)】樓市6月報(bào)|分化：新房漲舊房跌均價(jià)創(chuàng)新高12761元/㎡

以微見(jiàn)著洞察趨勢(shì) 客觀行文理性參考

太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

575篇/文2233字/閱讀10分

導(dǎo)讀

樓市六月新房繼續(xù)漲價(jià)，拉升新高度；二手房持續(xù)探底，量?jī)r(jià)走跌！

全國(guó)樓市低位運(yùn)行，行業(yè)承壓，地產(chǎn)行業(yè)短期難以走出困局，但城市分化或產(chǎn)品線分化的發(fā)展格局仍是長(zhǎng)期存在的趨勢(shì)——高品質(zhì)項(xiàng)目，凌寒獨(dú)自開(kāi)！

回到太原樓市，3月、4月、5月、6月的表現(xiàn)均不錯(cuò)，成交總量逐步回歸三十萬(wàn)方，改善新盤(pán)在量?jī)r(jià)方面保持在領(lǐng)跑！

一：太原城市政策篇

01以舊換新出臺(tái)

2024年6月太原房管局發(fā)布活動(dòng)通知：關(guān)于“以舊換新”的相關(guān)內(nèi)容！《通知》鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)線上線下渠道，優(yōu)先推廣舊房，縮短舊房出售周期。

此外，《通知》明確，開(kāi)展“直接收購(gòu)”式“以舊換新”活動(dòng)，舊房可由開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合其他機(jī)構(gòu)收購(gòu)后改造為保障性住房或者租賃住房。

02

全國(guó)唯二上漲城市

2024年6月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布：5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐！

其中僅上海、太原環(huán)比上漲，其余68個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格低于上月！

樓評(píng)君觀點(diǎn)

以舊換新，在三月份就有文件，其政策導(dǎo)向?yàn)榇傩鲁山唬诵脑谂f房處置，以及利益平衡，否則中介費(fèi)成本轉(zhuǎn)移到新房傭金！

二：太原土地市場(chǎng)篇

01 土地表現(xiàn)

高容頻出最高達(dá)9.9

2024年6月，太原商住類供地轉(zhuǎn)化建面供應(yīng)120萬(wàn)㎡，建面成交86萬(wàn)㎡，（遠(yuǎn)超商品房去化面積30萬(wàn)房），有繼續(xù)加重商品房庫(kù)存壓力的趨勢(shì)。

供應(yīng)7宗用地，其中存在多宗高容積率地塊，最高容積率達(dá)到極為罕見(jiàn)的9.9；成交6宗用地，其中眾3宗屬城投系平臺(tái)，2宗為自主城改，僅有1宗為市場(chǎng)化成交！

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

本月畝價(jià)468萬(wàn)/畝；樓面價(jià)1919元/㎡；成交為環(huán)線外商住用地，僅有楊家堡地塊畝價(jià)超過(guò)千萬(wàn)，競(jìng)得者為山西經(jīng)貿(mào)集團(tuán)鼎軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司【民企】！

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

樓評(píng)君觀點(diǎn)

太原商品房土地供應(yīng)活躍增高！優(yōu)質(zhì)待拍土儲(chǔ)備，如楊家堡因高容問(wèn)題，大部分房企審慎對(duì)待，本應(yīng)該國(guó)央企拿地，民企開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較重，如太原廣場(chǎng)、綠地中央廣場(chǎng)！

三：太原商品房市場(chǎng)篇

01商品房

預(yù)售降成交漲均價(jià)創(chuàng)新高

本月14項(xiàng)目獲18張預(yù)售證，批售14.7萬(wàn)㎡，住宅14萬(wàn)㎡，商業(yè)為0.7萬(wàn)㎡。

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

商品房市場(chǎng)供應(yīng)24.7萬(wàn)㎡，成交32.4萬(wàn)㎡；本月商品房均價(jià)12775元/㎡，環(huán)比上漲4.3%，為近20個(gè)月最高峰！

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

02住宅

量?jī)r(jià)齊漲成交量破30萬(wàn)方

商品住宅供應(yīng)面積23.6萬(wàn)㎡；銷售面積31.8萬(wàn)㎡；改善盤(pán)帶動(dòng)，均價(jià)12761元/㎡。

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

商品住宅狹義推售存量68萬(wàn)㎡，預(yù)售存量340萬(wàn)㎡，住宅存量去化周期14個(gè)月；

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

03公寓寫(xiě)字樓

量?jī)r(jià)齊跌均價(jià)回落

公寓/寫(xiě)字樓供應(yīng)面積0.4萬(wàn)㎡，銷售面積0.3萬(wàn)㎡；均價(jià)9257元/㎡，主力為龍城金茂府、華鼎公寓！

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

04商業(yè)

量?jī)r(jià)均有下跌趨勢(shì)

商業(yè)供應(yīng)0.6萬(wàn)㎡，銷售0.3萬(wàn)㎡；以環(huán)線外住宅底商為主，均價(jià)17329元/㎡。

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

樓評(píng)君觀點(diǎn)

房企節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷加強(qiáng)，主力成交集中于南城【龍城大街-南中環(huán)】和長(zhǎng)風(fēng)西，改善類入市新盤(pán)和準(zhǔn)現(xiàn)房放量集中，拉升均價(jià)。商辦投資類，集中于單體項(xiàng)目熱銷！

四：太原二手房市場(chǎng)

01二手房量?jī)r(jià)

成交價(jià)和新房?jī)r(jià)差擴(kuò)大

二手房均價(jià)9108元/㎡;新房均價(jià)12761元/㎡，新房和二手房?jī)r(jià)差幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

02市場(chǎng)容量

規(guī)模穩(wěn)定市占降低

太原新房+二手房宏觀市場(chǎng)成交套數(shù)規(guī)模約為3800套，整體市場(chǎng)需求趨穩(wěn)。其中三分之二為新房，二手房市占回歸到三分之一！

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

樓評(píng)君觀點(diǎn)

太原新房?jī)r(jià)格上揚(yáng)，二手房?jī)r(jià)格下跌。短期看，以舊換線加速二手房量增價(jià)跌；長(zhǎng)期看，二手房會(huì)影響太原新房樓市均價(jià)走勢(shì)！

結(jié)語(yǔ)篇

雖然五六月份，太原樓市表現(xiàn)不錯(cuò)，但2024年太原樓市筑底期現(xiàn)象仍有延續(xù)。

太原樓市剛需釋放后疲軟，改善盤(pán)準(zhǔn)豪宅份額持續(xù)擴(kuò)展，樓市均價(jià)由結(jié)構(gòu)調(diào)整有所上揚(yáng)是趨勢(shì)，下一階段將會(huì)開(kāi)啟改善盤(pán)內(nèi)卷！

從樓市宏觀而言，太原庫(kù)存量較高，城改土地普遍高容，難以發(fā)展高品質(zhì)住宅，即便是核心區(qū)工地，頭部房企拿地也不積極，利好于房?jī)r(jià)穩(wěn)定；但樓市革新躍進(jìn)偏差！

從城市發(fā)展而言，太原強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略剛開(kāi)啟，人口和產(chǎn)業(yè)紅利尚未形成，城市的投資屬性弱化，居住屬性增強(qiáng)，長(zhǎng)期看太原樓市跌多漲少，商品房強(qiáng)依賴體制群體消費(fèi)。

咨詢顧問(wèn)，專注趨勢(shì)！

文中意見(jiàn)和內(nèi)容僅供交流使用

-- END --

? Copyright

作者：張明 圖片：來(lái)源網(wǎng)絡(luò) 侵刪

原創(chuàng)作品未經(jīng)同意或授權(quán)不得商用