梅州房地產(chǎn)行業(yè)上半年觀察：樓市以價換量 企穩(wěn)仍需耐心

若不是成立了新家庭，市民黃先生并不打算更換住房。

“去年11月領(lǐng)完結(jié)婚證，經(jīng)過與妻子商量，決定搬出父母家自己住。”近段時間，他和妻子一直奔走在梅州城區(qū)的各大樓盤，挑選合心意的戶型。“不急著買，等一些好的樓盤開售再買也來得及，目前還不愁沒地兒住?！秉S先生說。

近半年來，黃先生持續(xù)關(guān)注梅州房地產(chǎn)市場。他的消費心理，從一定程度上折射出市場走勢和總體情況。

6月，梅州住宅商品房銷售均價環(huán)比上升1.2％，住宅商品房銷售面積環(huán)比上升2.8％。南方日報記者 何森垚 攝

從各項指標來看，1—6月，梅州全市新建商品房的銷售面積與價格低迷，市場仍處于調(diào)整過程中，存在供需兩端信心不足、交易總量依然偏低等問題。

綜觀整個房地產(chǎn)市場，也可見亮點。如仍有新樓盤開放銷售，精品房依然受消費者青睞；多項政策在梅州落地實施，持續(xù)釋放政策紅利……“房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中?！倍嗝分菔蟹康禺a(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士表示。

梅州正結(jié)合市場情況進一步優(yōu)化政策舉措，多措并舉釋放住房需求，全力促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

小幅回落

銷售面積與銷售均價下滑

7月12日，梅州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會公布了《2024年1-6月梅州市房地產(chǎn)市場總結(jié)報告》（下稱《報告》），對梅州房地產(chǎn)市場走勢進行總結(jié)和分析。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，全市累計新建商品房銷售面積85.72萬平方米，同比下降47.7％；銷售均價為5355元/平方米，同比下降6.9%。其中，全市住宅商品房累計銷售5248套，累計住宅面積60.39萬平方米，占總銷售面積的80.94％；全市住宅銷售均價5280.52元/平方米，同比下降8.7%；全市住宅商品房銷售額約36.64億元，同比下降55.5%。

分區(qū)域來看，上半年，梅江區(qū)住宅累計銷售面積14.41萬平方米，居全市首位，但仍低于2023年的32.84萬平方米；興寧市住宅累計銷售面積12.12萬平方米，排行第二；梅縣區(qū)住宅累計銷售面積10.63萬平方米，排行第三。

總體來看，上半年梅州市房地產(chǎn)市場房價下跌壓力仍然較大，無論是銷售面積還是銷售均價，都出現(xiàn)不同程度的跌幅。

“一方面，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、房屋開竣工、房企融資和拿地等各項數(shù)據(jù)全面下滑；另一方面，消費習(xí)慣的改變，使得消費者的購房周期進一步拉長。”梅州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會相關(guān)人士分析。

從宏觀經(jīng)濟來看，1-5月，全市社會消費品零售總額278.69億元，同比增長0.9%；商品零售251.21億元，增長0.7%。1-5月，全市居民消費價格指數(shù)（CPI）同比下降0.7%，降幅比1-4月收窄0.1個百分點。消費正處于弱復(fù)蘇期，尚未恢復(fù)到最佳水平。

上半年，全市土地供應(yīng)3宗，成交3宗，供應(yīng)/成交金額為3995.28萬元，與去年同期相比有所下降。

從微觀角度來看，消費者買房的需求已由剛性需求變成了改善性需求，這使得購買周期進一步加長，對房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇作用進一步放緩。

買房對于市民黃先生來說并非剛需。“主要是想改善生活，有了小家庭之后，和雙方父母住在一起還是有諸多不方便，例如生活習(xí)慣等?！秉S先生說。

黃先生在蕉嶺工作，未結(jié)婚前他住梅縣區(qū)程江鎮(zhèn)的父母家中，周末和假期才會回家小住兩天。妻子在梅江區(qū)工作，婚后與黃先生的父母住在一起。目前，兩人一同住在黃先生的父母家中。

“想買房，搬到梅江區(qū)生活，但什么時候搬還不確定?！秉S先生坦言，目前還未找到心儀的樓盤和戶型，價格也還未達到內(nèi)心期待的區(qū)間，他們選擇再觀望一段時間，“看看下半年是否會有新的樓盤開始銷售，屆時可多一些選擇。”

政策激勵

降首付降利率激發(fā)購房動力

今年以來，中央、省、市開始頒布一系列政策，進一步激發(fā)房地產(chǎn)市場的活力。

5月17日，《中國關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》發(fā)布，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；

同日，《中國國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》發(fā)布，將首套和二套住房首付比例分別下調(diào)至不低于15%和25%。

5月17日，中國、國家金融監(jiān)督管理總局等部門，推出包括降低首付比例至15%、取消房貸利率下限、支持地方收儲存量商品房等重磅政策利好

一系列針對商業(yè)性個人住房貸款的支持政策在梅州迅速落地。與此同時，梅州也不斷將各級政策，與本土的房地產(chǎn)市場進行結(jié)合，推出各項政策，不斷給房地產(chǎn)市場注入“強心劑”，提升房地產(chǎn)市場活躍度。

首先是公積金貸款利率進一步下調(diào)。5月18日，根據(jù)《中國關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》要求，梅州自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.775%和3.325%。

其次是公積金貸款額度提升。5月30日下午，市住房公積金管理委員會四屆四次全體會議召開，審議同意提高梅州住房公積金貸款最高額度。會議明確，6月10日起，雙方繳存職工最高貸款額度從50萬元調(diào)整為65萬元，單方繳存職工最高貸款額度從30萬元調(diào)整為45萬元；異地繳存職工享受同等貸款額度。

公積金繳存的比例也進一步提升。日前，梅州市住房公積金管理中心發(fā)布消息，梅州將調(diào)整住房公積金繳存基數(shù)及比例。調(diào)整后的繳存基數(shù)不低于省政府公布的現(xiàn)行最低工資標準1620元，不高于2023年本市城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工（含勞務(wù)派遣人員）月平均工資的3倍（即24157元）。

三針“強心劑”，讓疲軟的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回彈的苗頭?！秷蟾妗凤@示，6月梅州住宅商品房銷售均價環(huán)比上升1.2%，住宅商品房銷售面積環(huán)比上升2.8%。

環(huán)比，即連續(xù)2個統(tǒng)計周期內(nèi)的變化。與前兩個月相比，梅州房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)小幅度回彈。盡管上半年梅州房地產(chǎn)行業(yè)總體呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢，但從6月以來的市場情況看，市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖跡象。

“前期多重利好政策正在開始顯效，將會影響新房與存量房銷售?！泵分菔蟹康禺a(chǎn)行業(yè)協(xié)會有關(guān)人士表示。通過降低貸款利率、?提升貸款額度、?調(diào)整首付比例以及創(chuàng)新性的產(chǎn)品化繳納方式，?有效地減輕了購房者的經(jīng)濟負擔(dān)，?提高了住房消費的可持續(xù)性和可及性，?對促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展起到了積極作用。?

找準方向

好房子好服務(wù)仍是發(fā)力點

走訪梅州城區(qū)內(nèi)部分樓盤，記者發(fā)現(xiàn)，部分主打高品質(zhì)的樓盤仍保持較高看房率和銷售率。

周末，在保利·學(xué)士府的營銷中心，不時有顧客前來看房?！翱傮w來看，公司上半年銷售業(yè)績不錯，延續(xù)去年的成績。初步統(tǒng)計，上半年累計出售房產(chǎn)320套左右，與去年同期基本持平。”保利地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人麥逸告訴記者。

據(jù)了解，保利地產(chǎn)目前在梅州在售的樓盤為學(xué)仕府，是現(xiàn)房/準現(xiàn)房小區(qū)，銷售主力房型為105平方米至160平方米的套三、套四、套五產(chǎn)品。

“目前，保利還有約290套房產(chǎn)待售，剩余房產(chǎn)將維持現(xiàn)有價格。但我們會在此基礎(chǔ)上為業(yè)主提供更多的人文關(guān)懷，提升他們?nèi)胱『蟮奈飿I(yè)體驗?！丙溡菡f。

同樣的場景也在正興·芹洋觀邸上演。

“小區(qū)一共有1355套住房，目前剩450套左右，預(yù)計下半年還能再售賣出一批房子?！闭d地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人清嫻說。

清嫻介紹，正興·芹洋觀邸將會配備游泳池、涼亭、公共活動中心等公共設(shè)施，進一步滿足小區(qū)居民日常生活的需求?！百徺I正興·芹洋觀邸的消費者大多是有小孩的家庭，因此我們在設(shè)計之初便考慮要盡可能建設(shè)可提供公共服務(wù)的場所，以滿足小朋友的生活需求?！?/p>

主打好品質(zhì)、好服務(wù)的小區(qū)，為何仍受消費者青睞？“或許要從兩方面來看?！泵分菔蟹康禺a(chǎn)行業(yè)協(xié)會相關(guān)負責(zé)人分析。

從行業(yè)發(fā)展層面來看，盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)連續(xù)下滑，但新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的腳步?jīng)]有停止，市場需求仍在，市場結(jié)構(gòu)性機會仍在?！皳Q句話說，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，人口流動和城市擴張將帶來對居住需求的增加，尤其是對改善性住房的需求?！鄙鲜鲐撠?zé)人分析。

從房屋品質(zhì)本身來看，隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，房地產(chǎn)市場需求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，要下力氣建設(shè)好房子，才能在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。“誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就會有發(fā)展。”該負責(zé)人說。

好品質(zhì)、好服務(wù)或?qū)⒊蔀槊分莘科笙掳肽甑陌l(fā)力點。

7月6日上午，梅州中駿·天盈營銷中心舉行開放儀式。儀式上，中駿·天盈項目各領(lǐng)導(dǎo)同廣大嘉賓及主流媒體齊聚一堂，共同見證了營銷中心開放這一重要時刻。

項目經(jīng)理陳杰介紹，中駿·天盈結(jié)合客家人的居住特點，打造16棟742套高層住宅，所有樓棟均為板式結(jié)構(gòu)，外立面選材采用部分石材加鋁板；戶型設(shè)計上，正南正北雙陽臺，兩梯兩戶，143平方米到220平方米大平層，小區(qū)配置了泳池、會所、幼兒園等配套設(shè)施。

“本次項目，可以說是中駿集團的2.0產(chǎn)品，即高端產(chǎn)品?！痹诜康禺a(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十余年，走遍多個城市，看過不少熱銷的樓盤，陳杰認為好房子仍是少數(shù)，“好房子不只是質(zhì)量好的房子，還包括好的物業(yè)、好的小區(qū)環(huán)境、好的配套服務(wù)等。特別是好的物業(yè)，它關(guān)系到消費者一生的住房體驗?！?/p>

目前，中駿·天盈的施工現(xiàn)場熱火朝天，工程進度正按照既定計劃穩(wěn)步進行。預(yù)計7月20日提供樣板房給消費者參考，今年國慶節(jié)首批次大平層住宅將上市。

“我們從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手，提高住宅建設(shè)標準?！标惤苷f。

此外，該項目被梅州市住建部門納入了“白名單”，獲廣發(fā)銀行授信2億元，也將進一步提升消費者的購買信心。

■他山之石

以舊換新助力樓市企穩(wěn)

房地產(chǎn)市場正在進入新一輪去庫存時期。

自今年4月底的中央政治局會議提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施后，在新一輪政策潮中，以舊換新作為去庫存的新舉措，幾乎成為各地的標配。

主要采取三方聯(lián)動、房企收購、政府收購和政府補貼模式。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已有超60城表態(tài)支持住房以舊換新，并且預(yù)計還將有更多城市加入。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心副主任羅異鏗介紹，目前住房以舊換新主要有四種模式。

一是三方聯(lián)動模式(又稱“聯(lián)合幫賣”模式)，由房企、中介機構(gòu)、換房人共同完成。換房人認購房企新房并優(yōu)先鎖定，同時中介機構(gòu)幫助業(yè)主優(yōu)先出售舊房，若一定期限內(nèi)舊房售出，則按流程購買新房；若在約定時間內(nèi)舊房未售出，則房企退還新建商品住房認購金。此次廣州花都、深圳推行的便是這一模式。從全國范圍內(nèi)來看，目前寧波、上海、杭州臨平區(qū)等推出的以舊換新也采用了這種模式。

二是房企收購模式，房企按照評估價格收購換房人的二手房，收購款抵扣換房人認購新建商品房的購房款。比如在珠海，今年4月珠海華發(fā)作為收購主體推出以舊換新，直接收購存量二手房以促成新房交易。

三是政府收購模式，即由政府或委托的國企按規(guī)定收購二手房。比如較早推出以舊換新的鄭州，由鄭州城市發(fā)展集團為主體，通過鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺收購500套二手房，同時換房者選購平臺房源庫中的新房。還有一些地方特色的延伸，比如肇慶提出“舊房轉(zhuǎn)保障性住房”，即存量房屋持有人可以通過“舊轉(zhuǎn)保”的形式交由政府統(tǒng)租，由此獲得政府指定機構(gòu)支付的一定年限租金，并將其全部用于購買商品房，無需賣房即可換新。

四是政府補貼模式，對于一定期限內(nèi)實施以舊換新的業(yè)主給予契稅補貼或購房補貼。比如，麗水、揚州、蘇州等地便是為換房者發(fā)放契稅補貼。

目前來看，三方聯(lián)動是各個城市主推的模式。由于是基于市場自發(fā)行為，房企的資金壓力小，且更容易讓利于換房者和中介機構(gòu)?！拔覀冏鲆耘f換新前參考了多種模式，最終認為‘聯(lián)合幫賣’模式比較合適。”博富控股總裁助理李秀清介紹，主要便是考慮到企業(yè)沒有二手房部、資金需求量更小。

不過中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，這一模式主要面臨二手房市場調(diào)整壓力，當前不少城市的二手房掛牌量處于高位，換房人無法快速售出二手房，交易周期過長，不一定能促成以舊換新。

房企收購模式暫時只有少數(shù)企業(yè)開展。由于新房選擇的局限性較大，且對企業(yè)資金需求量大、對換房者二手房的門檻要求高，比如要求一定樓齡、位于較好地段等，惠及面不廣。

政府或國企收購模式，由于有信用背書受到歡迎，但財政負擔(dān)較大，收購規(guī)模有限。如鄭州試點收購500套、南京收購2000套，面對龐大的二手房掛牌量顯得杯水車薪。另外還需考慮資金平衡，政府或國企收購住房更多用于保障性住房、租賃住房、人才住房等，都存在資金平衡、盈虧的考驗?！靶枰y(tǒng)籌考慮二手房收購后的利用方向，避免閑置空置。對于保障性住房籌建壓力較大的城市，有條件可以采取該模式。”羅異鏗說。而政府補貼模式，目前一般僅在非一線城市實施，大部分城市的補貼力度也相對較小。

來源 南方日報、南方+

記者 梁時禹

實習(xí)生 賴浩

【作者】 梁時禹

【來源】 南方報業(yè)傳媒集團南方+客戶端

梅州樓市，從8千到6千5，持續(xù)跌一年。購房者：二手房比新房貴

每一個房子都是一個家

每一個家都是一處風(fēng)景

梅州，世界客都。人們在談?wù)撁分荩嗣房h腌面，還有沙田柚。關(guān)于房價的話題從來都是很少的。梅州是最大的客家人聚居地，當年，客家人南遷的最后角落就是這里。

從人口分布看，545萬的戶籍人口，算是中大城市配置，從經(jīng)濟上看，全年GDP 1187億，在廣東肯定墊底那一檔的，與河源，云浮，是同檔。人均GDP 2.7萬，這樣的收入，如何支撐得住7千的房價？

梅州房價，從2019年開始，從均價5千一直漲到8千，2019年中旬到達峰值。此后，一路坐滑梯，在今年的7月份，到達6千出頭的均價，往后，回調(diào)一些，穩(wěn)定在6500元。

根據(jù)吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)，10月，新房均價，6591,元/平，二手房均價，6332元/平。具體各區(qū)縣如下；

梅江區(qū)，7739元/平，梅縣，6072元/平，大埔，4939元/平，豐順，7039元/平，五華，5966元/平，平遠，5033元/平，蕉嶺，5725元/平，興寧，6492元/平。

以上是新房均價，二手房均價如下；

梅江區(qū)，6555元/平，梅縣，6001元/平，大埔，5176元/平，豐順，6901元/平，五華，6305元/平，平遠，5111元，蕉嶺，6725元/平，興寧，6549元/平。

一個樓市比較年輕的城市，一個樓市不繁榮的城市，二手房比新房貴（不多）是正常的。

樓市發(fā)展比較晚，說明新房與二手房的房齡相差不大。而二手房基本都是帶上裝修的，一個加上裝修費用的房子比新房貴有什么奇怪呢？梅州就是這樣一個城市。

早期城區(qū)，都是騎樓多，有建筑風(fēng)景之說，有建筑文物之說，這些地方，即使再破舊，也不會有開發(fā)商去棚改。一是保護文化古跡，二是開發(fā)成本高。不如建拿新地開發(fā)新樓盤。

騎樓

梅州個別區(qū)縣的二手房比新房貴，還有一個原因；二手房成交量太少。根本沒法統(tǒng)計，像蕉嶺縣，大埔縣，五華縣，近三個月的二手房成交量極少，那前半年的交易數(shù)字很大影響著下半年的均值。

那么，現(xiàn)在瘦身到6500的房價，它的體重算不算胖？

梅州雖然有545萬戶籍人口，但常住人口只有438萬，有一百余萬的人口外流。不用想，大概率也是到珠三角打拼了，深圳廣州占據(jù)大半。出去的這群人，往往也是最有能力最有希望買房的。他們的去向決定的房價的升降。

真正靠留下來的那群人，月供平均收入2千多，去供6千5的房價，顯然是吃力的。

從人口最大的興寧市（118萬）看，它的房價最穩(wěn)。近一年數(shù)據(jù)顯示，興寧的新房價格長期穩(wěn)定在6400元/平左右。說明它的外流人口回來買房的不多。至少這個數(shù)量不影響當?shù)氐臉鞘小?/p>

以此類推，其他區(qū)縣返鄉(xiāng)置業(yè)的人也不多。這個也是房價無法拉升的真實原因。像大埔縣這樣更加偏遠的縣城，人口也不少，但房價降得最厲害。

大埔某梯田

梅州是山丘山陵地區(qū)，當?shù)匾詮臉I(yè)為主，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱。以旅游業(yè)，農(nóng)業(yè)農(nóng)產(chǎn)品為主，經(jīng)濟上就很難有質(zhì)的飛越，靠賣沙田柚賣丸子去買房，需要個過程。

梅州客家人，最好的一點是，注重教育事業(yè)。注重傳統(tǒng)教育，注重培養(yǎng)孩子。儒家思想觀念，對于買商品房，他們沒有那么渴望。至少在全國都渴望套房的對比上，梅州人更希望是有宅基地，而不是商品房。

美麗的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一棟棟的小樓房

綜上，梅州的房價，緩緩再下降是大概率的事情。估計能到6千左右，然后徘徊很久。

沒說到這些美麗的山水城市，我都不忘給它們宣傳一下。梅州一樣，風(fēng)景秀麗，農(nóng)村特色突出，小吃，圍屋，農(nóng)田，果林，是當?shù)仂n麗的風(fēng)景線?？吞煜旅赓M對大家開放，然后梅江夜晚的燈光，光彩照人，值得去看看。

關(guān)于梅州樓市，你們是什么看法？歡迎交流。