買樓必備！在香港買一手房都有哪些步驟？

受加息影響，最近香港一手新盤的開價都很克制，甚至出現(xiàn)了一二手倒掛現(xiàn)象。下半年香港還有很多新盤即將推出，有沒有港漂準備入手？

別急！先跟所長看看在香港買一手新房，都有哪些步驟。

第一步：研究樓書

新盤開售時，發(fā)展商會在開售前最少7個工作日，公布售樓說明書，俗稱“樓書”。

樓書里會介紹所有項目細節(jié)，包括周邊發(fā)展、平面圖、座向、會所設(shè)施、建筑外貌、關(guān)鍵日期（新樓分現(xiàn)樓和樓花，但大部分賣的都是樓花，關(guān)鍵日期就是預計的交樓日期）等等，給買家仔細研究。

但是沒有價格！

樓書除了會在開發(fā)商的官網(wǎng)上刊登，也會在港府的專門網(wǎng)站上公布。

一手住宅物業(yè)銷售資訊網(wǎng)：

https://www.srpe.gov.hk/opip/index.htm?lang=zh_TW

第二步：計算價格

開售前至少3個工作日，開發(fā)商會公布“價單”，說白了就是房子的價格，里面包括面積、售價、折扣條款、支付安排、按揭安排、贈品等等。

而媒體在宣傳新盤時，總會提到一個詞“折實呎價”，就是把全部優(yōu)惠都算上的最優(yōu)價。

但是注意，這只能作為一個參考！

不是每個人都能享受最高優(yōu)惠，因為付款方案不同，正常交易時“呎價”往往比“折實呎價”要高，大家要根據(jù)自身情況計算清楚。

第三步：參觀示范單位

緊接著，發(fā)展商會公布銷售安排，也就是示范單位參觀、入票、選樓等后面的時間地點安排。

注意，參觀裝修過的示范單位意義不大，最好是參觀“清水房”（無改動、無裝修的示范單位），可以看清更多戶型細節(jié)。

第四步：登記入票

房子看好了，價格也算好了，就要去發(fā)展商那登記了。（順便提醒一下大家，買房前一定要先把自己的首付、借貸能力提前弄清楚，以免出現(xiàn)撻定的情況）

登記時，還要一張一般為10萬港幣的銀行本票or支票，這就是“入票”或者“收票”。

入票后，你會收到一張“購樓意向登記”收據(jù)，收據(jù)上會有一個登記號碼，用來抽簽。

為了增加中簽的機率，你可以多次登記、多次入票、多領(lǐng)幾個登記號碼，但一般開發(fā)商都會有限制，也可以把家人拉來入票，但這種操作比較復雜，最好先咨詢專業(yè)人士。

第五步：抽簽

開發(fā)商通常在開售前一日（停止入票后）進行抽簽，抽得中才能買。

抽簽分A、B組，A組是大手筆買家組別，也就是同時買多套房子；B組為普通組別。

A組和B組分開抽簽，且A組比B組優(yōu)先選房。

第六步：選樓和簽臨約

選房當天，入圍買家就要根據(jù)抽中的順序選房了。抽中前籌的人能選的戶型比較多。

選好房子后，買家要帶著身份證、購樓意向登記收據(jù)，當場和開發(fā)商簽《臨時買賣合約》，支付“臨時訂金”（俗稱細訂），細訂金額為樓價3%-5%，可用支票支付，也可以刷信用卡。

當天還需要確定好付款方法、是否申請發(fā)展商貸款等等。

這一天確定的都是大事，大家要提前規(guī)劃好。如果在簽訂臨約后毀約，發(fā)展商會沒收訂金。

第七步：正式簽約

簽臨約后5個工作日，再簽《正式買賣合約》，繳納“加付訂金”（即大訂，連臨時訂金約為樓價10%），并且要付清印花稅和律師費。

如果在簽訂正式合約后違約，買家不但會損失訂金，還要賠償開發(fā)商其他損失。

總結(jié)一下：買家在簽訂臨約后違約，要賠房價的5%；簽訂正式合同后違約，需要賠10%，還有開發(fā)商的損失。（開發(fā)商轉(zhuǎn)手賣給其他人時，如果價格低于原來的價格，違約買家需要賠付中間的差價）。

簽完合約后，買家要根據(jù)自己的情況辦理貸款，向開發(fā)商支付尾款。

第八步：交雜費

前面說了，新樓一般都是樓花，需要等一兩年才能收樓。在收樓前14天，買家要完成所有買賣手續(xù)，換句話說就是交齊所有的雜費。

具體每個樓盤的情況都不一樣，一般可能會有圖則費、第一個月管理費、六個月管理費押金、設(shè)備基金、泥頭費等等。

第九步：驗樓和收樓

所有費用交齊，發(fā)展商就會給你發(fā)“收樓信”啦！

但收樓前需要先驗樓，一旦發(fā)現(xiàn)問題反饋給開發(fā)商，他們會負責修，驗樓的內(nèi)容比較復雜，可以自己驗，也可以請專業(yè)的人來驗，這里先不展開。

以上就是在香港買新盤的所有流程了。

在香港和內(nèi)地買房后，我發(fā)現(xiàn)還是香港最劃算

雖然我一直是個熱衷搞錢的奔三"獨立女性"，但香港置業(yè)原本并不在我的長期計劃內(nèi)。

一來香港呎價貴，想要住得寬敞些，大平層沒有上億也要三四千萬，著實買不起。二來之前在海對面有置業(yè)，家人也在深圳長居，而且我也沒有在香港購置婚房的需求。三是有在深圳創(chuàng)業(yè)的計劃，覺得在深圳投入更符合自己的長期規(guī)劃。

然而魔幻的這幾年改變了很多人的想法，也包括我的！

01

我買房是為了保值

疫情期間大部分時間wfh，周末為了保持social distance也都宅在家，無聊之下我花了些時間研究理財。但嘗試下來對很多理財渠道不是很有信心，很害怕資產(chǎn)縮水。比較下來，我還是更看好房子。

在香港，最穩(wěn)妥、最保值的投資，還是買房！

我家窗外的景色

香港房子的抗風險能力很強，這次在動蕩和疫情的雙重打擊下，房價也沒有明顯波動。更關(guān)鍵的是，香港剛需基數(shù)實在太大了，即使短線沒有升值趨勢，長線大幅下跌的可能性也不大。

再者，疫情期間無法和內(nèi)地自由往來了，覺得在香港有個自己的小窩，即使不大，也挺安穩(wěn)的。

我家的會所

最重要的是，換永居時帶著打折就得買，不買就虧了的典型消費心理，想著不用交額外30%的稅，就好像一下子能省很多錢，劃算！

雖然有了想法，最開始我還完全是抱著window shopping的心態(tài)，了解了解總是好的。我邁出第一步的方式是咨詢專家（其實就是問了問在香港買了房子的朋友）+ desktop research。

這是我后來選擇的房子

在和朋友的探討中我不斷細化了自己的需求：

面積上：暫時就一個人住，寬敞舒適即可；

位置上：更傾向于返工時間半小時內(nèi)、交通方便的樓盤；

樓齡上：女生獨居，喜歡設(shè)施較新、安保齊全，十五年以內(nèi)的大型屋苑或在賣新樓；

配套上：作為社畜希望家樓下就有超市和商場，當然這個在香港是很容易實現(xiàn)的。

順著這個方向，我開始大量搜索在售樓盤，熟悉房型和開發(fā)商，也開始聯(lián)系房產(chǎn)中介約看樣板間和二手房。

02

我與中介的battle之路

當時我用來搜索房源的App主要是三大地產(chǎn)中介出的：中原地產(chǎn)、利嘉閣、美聯(lián)物業(yè)app。這幾家線上數(shù)字化做得不錯，線下門店鋪得也很廣。

同時我也會從一些提供房源的第三方平臺了解市場價格，比如28Hse，Spacious等。本地人看28Hse比較多，Spacious則是以英文post為主。這些平臺上的信息都是持牌地產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)出的，但正因為執(zhí)證就能發(fā)帖，它的可信度就遠低于前面三個官方App。

我也是被中介坑了幾次才摸出了門道！

一些經(jīng)紀專門發(fā)布低價盤，whatsapp聯(lián)系之后卻說這個低價盤已經(jīng)賣出了，還有同小區(qū)其他價位的盤想不想看。

即使不去看，你的whatsapp已被掌握，有的agent會每天發(fā)房產(chǎn)“早報”，發(fā)樓市利好消息和新盤，更有甚者會打電話“騷擾”。經(jīng)常關(guān)注幾個特定樓盤并且和agent有過接觸后，很快就能辨認出哪些是不真實房源。

想省去麻煩，還是比較建議大家直接去參考大公司的房源信息，避開沒有標注公司的個人中介。

線上篩選和了解樓盤后，最重要的還是實地考察。如果說之前是和中介隔空斗法，接下來就是線下過招！

我試過用App線上約中介見面，也試過直接walk in去中介門店約看，體驗感差別不大。但建議大家避開小作坊中介，專業(yè)度低不說，還比較喜歡“抱團出戰(zhàn)”。

我第一次看樓是在28Hse上約的香港置業(yè)中介，本來想去看萬科在西邊街的新樓盤，但尾盤已經(jīng)所剩無幾，于是就約看了當時比較火的西營盤藝里坊。

藝里坊

因為自己一個人看房，特地找了女生中介，見面卻發(fā)現(xiàn)她帶了兩個男中介，而且男中介全程“夾擊式”介紹，那個女生更像學徒，一直在聽前輩傳授話術(shù)，全程說不超過十句話。

香港新樓大多是期房，樓還沒有建好就開賣了，香港的示范單位一般設(shè)在人流量比較大的商場。藝里坊的示范單位是在ifc，在實地踩盤（看過樓盤的施工工地）之后，我就隨著中介到了樣板間。

就在看過示范單位后，又一個男中介現(xiàn)場加入了他們的隊伍，四個人圍著我開啟了瘋狂推銷模式，并且反復催促我當天立馬入票（一般是繳納十幾萬去認籌，之后用來抽簽）。

藝里坊樣板間

最后不堪其擾的我借口信用卡額度不夠、現(xiàn)金在定存里當天取不出來，才擺脫他們。

03

我有了第一個香港小房子

再簡單說說樓盤，藝里坊是小戶型為主，就在西營盤地鐵口，開發(fā)商恒基提前布局了同名潮流街區(qū)和網(wǎng)紅打卡涂鴉墻，整體氛圍還是不錯的。即使自己不住，毗鄰中環(huán)的港島西在租售比上也一直是有目共睹。

藝里坊主要房型我記得有Studio、一房和兩房，呎價3萬左右。Studio只有不到200呎，一房也只有250呎左右，兩房300多呎，均價在千萬以上。但樓高有3.5米，空間感還可以。因為是第一次看房，體驗也非常不好，我只是拿了些宣傳單和價格表做參考。但不得不感嘆，20多平方米能做出一室一廳的，估計只有香港了……

藝里坊

之后我看了很多油管上的香港上車置業(yè)頻道，比如PropertyGo by 上樓德、CKBRO置家兄弟等等，不僅可以快速掌握很多專業(yè)術(shù)語，讓我在中介面前從小白火箭進階成中階選手，還能考古到一些期房和樓齡較新樓盤的戶型、驗樓、風水研究，個人覺得非常有幫助。

疫情恢復一點后，我就約上同樣有買樓想法的朋友。看的樓盤主要集中在西營盤、上環(huán)、灣仔、九龍、奧運、南昌這幾個交通便利的地段。

一圈看下來，在圖片階段心儀的很多樓盤都被pass掉了，有的因為離地鐵站實際步行比想象遠，有的因為路上彎彎繞繞通勤不方便，還有就是照片和現(xiàn)場差別大。看了大概十幾個樓盤二三十個戶型后，我最終將選擇范圍縮小到了幾個重點新樓和有尾盤在售的屋苑。

我家樓下

在選定了西營盤和九龍站附近的幾個重點樓盤之后，我反復去看了三四次，鎖定了幾個還算中意的戶型，但最價格我覺得還是超了預算的，就索性再等等。

會所的健身房

過了半個月，中介打給我說有我喜歡的戶型急售，樓層也是我喜歡的中高層，視野非常開闊，就立馬奔赴現(xiàn)場。其實同一個戶型我之前已經(jīng)看過兩次了，而且小區(qū)環(huán)境也非常符合我的偏好：樓齡3年內(nèi)、交通便利、會所大且舒適、安保特別嚴格、樓下就有商場和超市……于是當晚就簽約啦！

會所

早在看樓過程中我已經(jīng)了解首付和貸款政策，中介也會幫忙講解。如果看樓初期想先研究再去接觸銀行，中原、美聯(lián)App的計算功能是不錯的選擇，雖然只是個大概參考。

我在確定了幾個目標樓盤后，就找中介推薦了各個銀行的按揭客戶經(jīng)理，和他們一一了解了各家貸款要求、利率和其他細節(jié)。

這個小區(qū)的綠化真的很不錯！

需要特別提醒的是，香港的貸款，尤其是二手樓是需要在簽了臨時買賣合約之后才自主申請的，簽臨時買賣合約時需要支付"細定"（即臨時定金），一般為樓價的3-5%，其他手續(xù)在兩個月內(nèi)基本就辦理完成了。

這種先付定金再貸款的方式，再加上銀行貸款又有壓力測試的流程，就導致了"撻定"風險的出現(xiàn)，對自由職業(yè)者、非固定薪資的人尤其不友好。建議大家先和銀行確認壓力測試是否能過，再去簽臨約。

會所

我屬于固定薪資類別，算是銀行比較容易批貸的群體。但因為是第一次申請貸款，還是有點緊張的，反復和中介還有銀行溝通了很多次，確定萬無一失。

如果是固定薪資但薪資未達到銀行壓力測試標準的話，香港還允許聯(lián)合貸款。聯(lián)合貸款人需要是固定薪資，且需要提供工資流水等有效證明。當然這種方式會占掉朋友或親人的貸款名額，也就是說下次朋友或者親戚再想貸款，額度是要扣除和你聯(lián)合貸款的額度的。

04

大灣區(qū)買房，還是香港劃算！

其實比較了香港和大灣區(qū)的政策和利率，我發(fā)現(xiàn)在香港買房真的很劃算！

首先，香港放寬了貸款的政策，800萬或以下最高可借9成，800至900萬最高可借8至9成，900至1000萬最高可借8成。當然，這個計劃只適合首次置業(yè)的上車人士，而且銀行有壓力測試。

窗外的景色

而開發(fā)商也會向買家提供貸款，大多由發(fā)展商旗下財務(wù)公司提供。由于按揭由財務(wù)公司主理，買家不用經(jīng)銀行審批，甚至不用入息審查或壓力測試，但是利率相比銀行要高一些。

即便如此，香港的按揭利率也比內(nèi)地低很多。香港的按揭利率有兩種，基本都在2.5%左右。

相比于深圳首套房三成首付和5.1%的貸款利率，是不是完勝？

會所

雖然這不是自己名下的第一套房子，也不是第一次經(jīng)歷看樓買樓的過程，和在內(nèi)地買房相比，我覺得在香港買下這個小窩的經(jīng)歷更讓我難忘。從研究、看樓、簽約、見律師、收樓到裝修、搬入，整個過程都是自己默默完成的，首付自己來出，貸款也是自己來供。從開始看樓，到?jīng)Q定交定金申請貸款，我大概用了兩個月。

很多前輩可能會覺得也太快太草率了吧，我覺得有些事情很看運氣和緣分。也希望不管計劃買房還是隨遇而安的港漂們都能住到自己心儀的房子，有自己舒適的小窩。

當然，房子不等于歸宿，家人才是。