不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤案昨開(kāi)庭 問(wèn)題出在房產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)？

大洋網(wǎng)訊 已經(jīng)拿到了手的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，突然被主管部門注銷了，房子不是自己的了！樊先生把南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局告上了法庭。昨日上午，這起南海今年首次出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤案件在順德北滘法庭首次開(kāi)庭。

在庭審現(xiàn)場(chǎng)，南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局答辯稱，出現(xiàn)本次登記錯(cuò)誤的主要原因在于：房產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)查封功能存在一定漏洞。

樊先生在庭審上主張南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局撤銷9月19日發(fā)出的《撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記決定書(shū)》，拿回屬于自己的房子。他能如愿嗎？該案件將擇日宣判。

1庭審焦點(diǎn)

既然房產(chǎn)被查封，為什么還能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證？

根據(jù)法律法規(guī)，被查封的房產(chǎn)是不能交易過(guò)戶的。但為什么在這個(gè)案件中，南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局明明在8月24日已收到法院發(fā)出的《民事裁定書(shū)》和《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，要求查封該房產(chǎn)，但9月19日，該局還是向樊先生核發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》？

對(duì)此，南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局律師代表在法庭上答辯稱，出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題的原因在于房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)查封功能存在漏洞。

該律師稱，根據(jù)法院發(fā)出的《民事裁定書(shū)》和《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，涉事房屋應(yīng)屬于預(yù)查封。記者了解到，所謂預(yù)查封，通俗的理解就是對(duì)沒(méi)有拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行的查封。該律師稱，在目前南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局使用的房產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)中，預(yù)查封在系統(tǒng)數(shù)據(jù)的底層。在辦理業(yè)務(wù)過(guò)程中，系統(tǒng)不會(huì)對(duì)其轉(zhuǎn)移登記做出提示與限制。

該房產(chǎn)綜合管理系統(tǒng)由佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局提供并維護(hù)。在一份南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局發(fā)給佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局的告知函中，南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局指出其在辦理業(yè)務(wù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，在該系統(tǒng)中預(yù)查封狀態(tài)下的商品房能夠順利辦理轉(zhuǎn)移登記。“在辦理過(guò)程中，系統(tǒng)既沒(méi)有對(duì)轉(zhuǎn)移登記做出限制，也沒(méi)有對(duì)預(yù)查封狀態(tài)做出提示，存在極大漏洞，致使我局在預(yù)查封狀態(tài)下辦理了商品房的轉(zhuǎn)移登記，現(xiàn)正面臨行政風(fēng)險(xiǎn)。”

南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局稱，8月24日收到法院發(fā)出的《民事裁定書(shū)》和《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》后，立即做了預(yù)查封登記，經(jīng)辦人簽名蓋章。所以，8月24日之后，如果查詢系統(tǒng)，系統(tǒng)會(huì)顯示涉事房屋的被查封狀態(tài)。

但是，樊先生是8月18日進(jìn)行的查冊(cè)；8月24日之后，并未查冊(cè)。而系統(tǒng)的漏洞，也導(dǎo)致該房屋在后面的轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中，未被限制，順利過(guò)戶。

2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證已核發(fā)，是否能被注銷？

樊先生通過(guò)南海國(guó)土城建和水務(wù)局取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，是物權(quán)法的一種體現(xiàn)。

那么，南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局是否有理由，用一紙“撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記決定書(shū)”，就宣告樊先生手中的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證失效，讓涉事房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)歸屬恢復(fù)轉(zhuǎn)移登記前的狀態(tài)，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)恢復(fù)為吳先生、黃女士，并處于被法院查封狀態(tài)呢？

南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局律師代表在法庭上答辯稱，涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到樊先生名下是不當(dāng)?shù)摹o(wú)論是查封還是預(yù)查封，都不能過(guò)戶。在這個(gè)案件中，涉案房產(chǎn)在預(yù)查封狀態(tài)下進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，確實(shí)有誤。“發(fā)出《撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記決定書(shū)》，就是要糾正這個(gè)錯(cuò)誤。”南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局律師代表稱。

但樊先生的代理律師認(rèn)為，核發(fā)了新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，就是一種確權(quán)。而主管部門的工作失誤，造成樊先生損失，這個(gè)責(zé)任不應(yīng)該由樊先生來(lái)承擔(dān)。因此，樊先生主張，希望能夠恢復(fù)其對(duì)該涉案房屋的權(quán)益。

回顧

申請(qǐng)抵押貸款時(shí)發(fā)現(xiàn)已被查封

如今，再次回想起整個(gè)購(gòu)房過(guò)程，樊先生覺(jué)得自己很冤。今年5月4日，樊先生通過(guò)中介購(gòu)買了桂城水韻尚都一套約187平方米的住宅，總價(jià)290萬(wàn)元，折算約16000元/平方米，是當(dāng)時(shí)的主流市價(jià)。為了購(gòu)買這套房，樊先生賣掉了之前居住的招生依云天匯的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)頭又買下了這套涉案房產(chǎn)。

“當(dāng)時(shí)總價(jià)是290萬(wàn)元。”樊先生在8月18日查冊(cè)后，向賣家一次性支付了140萬(wàn)元房款，剩余的房款，樊先生打算在拿到產(chǎn)權(quán)證后做銀行抵押，再另行支付。9月19日，樊先生順利地拿到了南海國(guó)土城建和水務(wù)局頒發(fā)的“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)”。9月29日，樊先生向銀行申請(qǐng)抵押貸款，這時(shí)才發(fā)現(xiàn)這套房處于被查封狀態(tài)，無(wú)法貸款。樊先生立即與房屋主管部門溝通，確認(rèn)了自己的這套房被查封。

直到10月17日，南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局向樊先生發(fā)出了《撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記決定書(shū)》：要撤銷9月19日進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移，該套房產(chǎn)恢復(fù)到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前的狀況，也就是說(shuō)：樊先生的產(chǎn)權(quán)人資格被取消了。

追問(wèn)

這套住房樊先生能拿回來(lái)嗎？

“當(dāng)時(shí)這套房的市價(jià)約300萬(wàn)元，現(xiàn)在市價(jià)是350萬(wàn)元左右。”樊先生說(shuō)，他希望能拿回這套房，目前，這套房是他的唯一住房。樊先生一家已于今年8月底搬到該房屋居住至今。

對(duì)于原業(yè)主是否有意隱瞞了房屋情況，樊先生告訴記者，“他們應(yīng)該不是惡意隱瞞的。”直到9月29日，樊先生發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)被查封后，樊先生與原業(yè)主溝通，原業(yè)主稱當(dāng)時(shí)自己才知道。“據(jù)我所知，原業(yè)主是一起民間借貸糾紛案中的被告二、被告三，這個(gè)案子還未宣判。”目前，原業(yè)主也與樊先生積極配合，并未主張把房屋拿回來(lái)。

廣東寶慧律師事務(wù)所主任律師藺存寶認(rèn)為，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記部門已經(jīng)承認(rèn)登記錯(cuò)誤，但樊先生想拿回這個(gè)房子的物權(quán)的可能性不大。“已經(jīng)被人民法院查封的房屋，是不能做物權(quán)變更的。”

但如果這個(gè)《撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記決定書(shū)》無(wú)法撤銷，也就是說(shuō)，樊先生拿不回房子，那么，樊先生可以主張責(zé)任方賠償，也就是不動(dòng)產(chǎn)登記部門承擔(dān)賠償責(zé)任。如果賣方存在故意隱瞞事實(shí)，那么，賣方也應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。

文/廣報(bào)記者陳鈺?shū)P

一手房不動(dòng)產(chǎn)登記全南海通辦、這些房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)可退回！

購(gòu)房中涉及到各種手續(xù)的辦理，辦理時(shí)長(zhǎng)直接關(guān)系到各位街坊的切身利益！

昨日，南海區(qū)國(guó)土部門公布近期在不動(dòng)產(chǎn)登記方面的多項(xiàng)便民舉措。一手商品房轉(zhuǎn)移和抵押實(shí)現(xiàn)同時(shí)辦理，不僅辦理時(shí)間短了，還可以少跑腿，部分業(yè)務(wù)還實(shí)現(xiàn)全區(qū)通辦！

此外，南海取消了住房以外的其他房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)，今年5月1日后收取的手續(xù)費(fèi)可申請(qǐng)退款。

少跑腿！不動(dòng)產(chǎn)登記調(diào)整有這些亮點(diǎn)！

亮點(diǎn)一：

最高可節(jié)省80%的時(shí)間

從6月3日起，預(yù)告登記環(huán)節(jié)的辦理時(shí)限將大幅縮減。

• 預(yù)告登記由原來(lái)的10個(gè)工作日調(diào)整為2個(gè)工作日，較之前節(jié)省約80%的時(shí)間；

• 土地使用權(quán)抵押注銷登記則由原來(lái)的5個(gè)工作日調(diào)整為1個(gè)工作日，較之前節(jié)省約80%的時(shí)間。

亮點(diǎn)二：

一手商品房部分業(yè)務(wù)“全區(qū)通辦”

南海區(qū)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢實(shí)行全區(qū)通辦，各鎮(zhèn)（街）行政服務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)登記窗口均可辦理南海區(qū)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢業(yè)務(wù)。

6月11日起，對(duì)于南海區(qū)2013年7月15日后辦理網(wǎng)簽的一手商品房，可在全區(qū)任一鎮(zhèn)（街）行政服務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)登記窗口，申請(qǐng)辦理新購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)，改變以往辦理業(yè)務(wù)需在一手商品房所屬鎮(zhèn)街登記的情況。

舉例來(lái)說(shuō)：

• 調(diào)整前：在獅山購(gòu)買的一手商品房需在獅山辦理相關(guān)登記業(yè)務(wù)

• 調(diào)整后：獅山購(gòu)買的一手商品房也可在其他鎮(zhèn)街行政服務(wù)中心進(jìn)行辦理。

南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局（國(guó)土）相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，接下來(lái)，也將考慮針對(duì)二手房等業(yè)務(wù)辦理進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

亮點(diǎn)三：

少跑腿，登記申請(qǐng)一次搞定

6月11日起，南海區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)在受理時(shí)，都可以選擇EMS郵寄送達(dá)，證書(shū)到付款服務(wù)。接受該項(xiàng)服務(wù)的申請(qǐng)人，可實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“只跑一次”。

已辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋，從6月18日起，辦理新購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移登記時(shí)，一并辦理房屋預(yù)抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記，申請(qǐng)時(shí)金融機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商及業(yè)主三方可以授權(quán)其中一方提交申請(qǐng)資料。

舉例來(lái)說(shuō)：

• 調(diào)整前：申請(qǐng)人以往在辦理新購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移登記后，還需跟銀行約時(shí)間另行辦理房屋預(yù)抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記。

• 調(diào)整后：房屋預(yù)抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記同時(shí)辦理，只需1次即可完成全部辦理流程。可以減少約5個(gè)工作日辦理時(shí)間。

這些房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)可退回

根據(jù)佛山市南海區(qū)房產(chǎn)交易所昨日發(fā)布的退費(fèi)公告，2018年5月1日后“住房以外的其他房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)”收費(fèi)項(xiàng)目予以取消。 2018年5月1日后收取的費(fèi)用予以清退。

已繳費(fèi)的單位和個(gè)人，可于9月30日前憑收費(fèi)發(fā)票、POS機(jī)刷卡紙?jiān)⑸矸葑C（原件及復(fù)印件）、繳款人開(kāi)戶的銀行賬戶存折或銀行卡復(fù)印件到原繳費(fèi)點(diǎn)申請(qǐng)退費(fèi)（另：?jiǎn)挝煌速M(fèi)要提供書(shū)面申請(qǐng)，具體要求可詳詢）。

各鎮(zhèn)街收費(fèi)點(diǎn)聯(lián)系方式如下：

南海不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)有新調(diào)整，部分業(yè)務(wù)可全區(qū)通辦！

7月2日，記者從佛山市南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局（國(guó)土）獲悉，南海區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記流程已于近日進(jìn)行調(diào)整，其中，不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢業(yè)務(wù)、一手商品房部分業(yè)務(wù)辦理可實(shí)現(xiàn)全區(qū)通辦，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)可選擇EMS郵寄送達(dá)，實(shí)現(xiàn)“只跑一次”。

不僅如此，南海區(qū)部分不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)已進(jìn)行調(diào)整，其中預(yù)告登記、土地使用權(quán)抵押注銷登記兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，較之前最多可節(jié)省約80%的時(shí)間。

亮點(diǎn)一：

部分業(yè)務(wù)辦理最高可節(jié)省80%的時(shí)間

6月3日起，預(yù)告登記由原來(lái)的10個(gè)工作日調(diào)整為2個(gè)工作日，較之前節(jié)省約80%的時(shí)間；土地使用權(quán)抵押注銷登記則由原來(lái)的5個(gè)工作日提調(diào)整為1個(gè)工作日，較之前節(jié)省約80%的時(shí)間。

亮點(diǎn)二：

一手商品房部分業(yè)務(wù)辦理實(shí)施“全區(qū)通辦”

南海區(qū)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢實(shí)行全區(qū)通辦，各鎮(zhèn)（街）行政服務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)登記窗口均可辦理南海區(qū)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢業(yè)務(wù)。

6月11日起，對(duì)于南海區(qū)2013年7月15日后辦理網(wǎng)簽的一手商品房，可在全區(qū)任一鎮(zhèn)（街）行政服務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)登記窗口申請(qǐng)辦理新購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)，改變以往辦理業(yè)務(wù)需在一手商品房所屬鎮(zhèn)街登記的情況。

“換言之，以前在獅山購(gòu)買的一手商品房需在獅山辦理相關(guān)登記業(yè)務(wù)，經(jīng)過(guò)調(diào)整，如今，獅山購(gòu)買的一手商品房也可在其他鎮(zhèn)街行政服務(wù)中心進(jìn)行辦理。”南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局（國(guó)土）相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在推行一手商品房相關(guān)業(yè)務(wù)可辦理的基礎(chǔ)上，接下來(lái)，也將考慮針對(duì)二手房等業(yè)務(wù)辦理進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

亮點(diǎn)三：

登記申請(qǐng)只跑一次，證書(shū)郵寄到家

6月11日起，南海區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)在受理時(shí)，都可以選擇EMS郵寄送達(dá)，證書(shū)到付款服務(wù)。接受該項(xiàng)服務(wù)的申請(qǐng)人，可實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“只跑一次”。

亮點(diǎn)四：

組合登記，大幅減少審批環(huán)節(jié)

已辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋，從6月18日起，辦理新購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移登記時(shí)，一并辦理房屋預(yù)抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記，申請(qǐng)時(shí)金融機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商及業(yè)主三方可以授權(quán)其中一方提交申請(qǐng)資料。

南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局（國(guó)土）相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，申請(qǐng)人以往在辦理新購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移登記后，還需跟銀行約時(shí)間另行辦理房屋預(yù)抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記。“經(jīng)過(guò)調(diào)整，如今只需1次即可完成全部辦理流程。”上述負(fù)責(zé)人表示，此舉可讓群眾及企業(yè)少跑辦事大廳兩次，并減少約5個(gè)工作日辦理時(shí)間；房屋預(yù)抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記同時(shí)進(jìn)行辦理，也能在一定程度上保障各大金融機(jī)構(gòu)的權(quán)益。

亮點(diǎn)五：

可依照5大情形理順宅基地歷史遺留問(wèn)題

為全面貫徹落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記能力和作風(fēng)建設(shè)“雙提升”的工作要求，提高南海區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記效率和服務(wù)水平，除了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)限、便捷度進(jìn)行調(diào)整外，南海此次調(diào)整也包括了歷史問(wèn)題處理等方面。

南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局（國(guó)土）相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，宅基地有以下情形的歷史問(wèn)題，可以按照《佛山市南海區(qū)農(nóng)村宅基地及地上房屋確權(quán)登記操作規(guī)程》（南府辦函〔2018〕130號(hào)）有條件理順：

1、1990年之前（含1990年）核發(fā)的土地證，證載圖形、面積與實(shí)測(cè)不一致；

2、沒(méi)有坐標(biāo)的土地證，若四至不變、紅線形狀不變，證載面積與實(shí)測(cè)不一致；

3、因測(cè)繪技術(shù)限制、地形底圖有誤等原因?qū)е抡丶暗厣戏课莠F(xiàn)狀與證載不一致；

4、房屋建基線(建筑物基底占地實(shí)線)與原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的宗地紅線范圍有一定的移位（有重疊）或有一定的變形但面積不變；

5、80年代末90年代初總登記時(shí)期核發(fā)的宅基地土地證、房屋所有權(quán)證，原土地證證載用途為蠶房、榨油用地、豬（牛）欄等農(nóng)業(yè)用途，但房屋實(shí)際為住宅用途。

【撰文】李欣 龔晶 顏倚云

【作者】 李欣

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