揭秘共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)份額怎么定？個(gè)人份額最少5成

各位粉絲：

今天，北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目——朝陽(yáng)區(qū)錦都家園的搖號(hào)公告發(fā)布，將在后天下午14點(diǎn)30分搖號(hào)。30日也是《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》的正式實(shí)施日。

現(xiàn)在解讀一下大家最為關(guān)心的共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額比例的評(píng)估規(guī)則，要注意看哦！

【京房字】從評(píng)估機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家那里了解到，北京市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)根據(jù)《辦法》中確定的估價(jià)原則和方法，以及房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從專(zhuān)業(yè)技術(shù)角度，編制了評(píng)估技術(shù)指引，指導(dǎo)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)和共有份額比例的評(píng)估。

共有產(chǎn)權(quán)住房是新推出的品種，所以這個(gè)指引還需要試行一段時(shí)間，并根據(jù)實(shí)際不斷完善。

先說(shuō)總體的。

根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房的制度設(shè)計(jì)，產(chǎn)權(quán)比例設(shè)定的原則是“多出多得，少出少得”，真正實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這個(gè)總體要求，促進(jìn)社會(huì)公平。

根據(jù)《辦法》，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定。

共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)和共有份額比例，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前和房屋銷(xiāo)售前，由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委共同審核后確定。評(píng)估及確定結(jié)果應(yīng)面向社會(huì)公開(kāi)。

之前我們解釋過(guò)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是看搖號(hào)、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格，以這個(gè)價(jià)格來(lái)計(jì)算，共有產(chǎn)權(quán)房供地時(shí)定的價(jià)格占多大的比例，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額就占多大比例。

舉個(gè)例子，某個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房，供地的時(shí)候確定將來(lái)的銷(xiāo)售均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，在搖號(hào)、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)的普通商品住房?jī)r(jià)格是4萬(wàn)元/平米的話，那么購(gòu)房人占有的產(chǎn)權(quán)份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府占有的產(chǎn)權(quán)份額。

再說(shuō)具體的評(píng)估確定方法，要?jiǎng)澲攸c(diǎn)啰！

1、代持機(jī)構(gòu)首先會(huì)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

評(píng)估的是同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格，那些高品質(zhì)商品房乃至豪宅是要被剔除的。

2、在評(píng)估確定了普通商品住房?jī)r(jià)格后，會(huì)在這個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)上打個(gè)九折（政府的第一項(xiàng)讓利）。確定出計(jì)算產(chǎn)權(quán)比例的“分母”。

3、用該共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)除以這個(gè)“分母”，就得出了該項(xiàng)目個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額的比例。

以錦都家園這個(gè)項(xiàng)目為例，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出來(lái)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房目前的價(jià)格是5.6萬(wàn)元/平米。

打了9折之后，是5.04萬(wàn)元/平米。

用2.2萬(wàn)元為分子，5.04萬(wàn)元為分母，計(jì)算出的個(gè)人份額比例為43%到44%之間。

SO，問(wèn)題來(lái)了。

大家要問(wèn)了，既然是43%到44%之間，那么為何最終公告中個(gè)人份額的比例是50%了。

是這樣的。

這里政府又一次適度讓利，就是如果個(gè)人份額的計(jì)算結(jié)果略低于50%，那么依然會(huì)按照50%最終確定。

也就是說(shuō)，50%是個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例的“保底線”。

再換句話說(shuō)，就是個(gè)人出的房款還是那么多，但產(chǎn)權(quán)比例增加到了50%。

另外說(shuō)一下，錦都家園這個(gè)項(xiàng)目定價(jià)較早，所以與周邊普通商品房的價(jià)差較大。

而此后的“自住房”大都是按照周邊普通商品房的六到七折確定的，所以個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額的比例會(huì)更高。

到了這里，大家又會(huì)問(wèn)了，如果個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例高于50%，該如何確定最終的占比？

剛才說(shuō)了，50%是個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例的“保底線”，

共有產(chǎn)權(quán)房的個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例按照5個(gè)百分點(diǎn)一個(gè)檔位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10檔。

剛才說(shuō)的政府讓利原則，在這里又有體現(xiàn)啦。

就是在確定具體比例時(shí)，個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例按照“就高”的原則來(lái)確定。

打個(gè)比方，如果一個(gè)項(xiàng)目，評(píng)估出個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例是51%時(shí)，那么最終就按照55%來(lái)算；如果評(píng)估的結(jié)果是67%，那么就按70%算。

也就是說(shuō)，個(gè)人還是會(huì)掏一樣的錢(qián)，但可以占更多的產(chǎn)權(quán)份額比例。

聽(tīng)到這里，大家都能明白了吧。

最后總結(jié)一下，共有產(chǎn)權(quán)住房堅(jiān)持的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這個(gè)總體要求，所以產(chǎn)權(quán)份額比例的確定，總的原則還是盡可能的公平合理，減少牟利空間。但同時(shí)也會(huì)體現(xiàn)政府幫助夾心層家庭解決住房問(wèn)題。所以在實(shí)際規(guī)則中，政府有適度讓利。

從規(guī)則中也可以看出，評(píng)估價(jià)打九折和個(gè)人比例就高原則，的確只是合理折讓。惠及百姓，但并不給予很大的牟利空間。這也體現(xiàn)了住房保障政策的逐步完善。

還要特別說(shuō)一下，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)份額比例是并由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算出，并經(jīng)市住建委、發(fā)改委等部門(mén)共同審核后確定。

而且評(píng)估的結(jié)果是在搖號(hào)前就向社會(huì)公開(kāi)的。

所以申購(gòu)家庭是事先就可以知道共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)份額比例，大家可以選擇買(mǎi)或不買(mǎi)。

而一旦決定購(gòu)買(mǎi)了，簽訂的購(gòu)房合同是與開(kāi)發(fā)單位、政府份額代持機(jī)構(gòu)簽的三方協(xié)議，那么將來(lái)就是純粹的民事合同，簽約的主體都要擔(dān)負(fù)應(yīng)盡的民事責(zé)任的。

[京房字]所采用信息均來(lái)自北京市政府、北京市屬相關(guān)部門(mén)、部分非市屬部門(mén)及可信任媒體等公開(kāi)渠道；數(shù)據(jù)均來(lái)自北京市規(guī)劃與國(guó)土委員會(huì)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心、北京市土地整理儲(chǔ)備中心、北京市住建委交易管理網(wǎng)、北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析；所形成的報(bào)告、分析、研究成果或觀點(diǎn)均由[京房字]相關(guān)后臺(tái)及專(zhuān)家組成員編寫(xiě)，其準(zhǔn)確性及預(yù)測(cè)性的觀點(diǎn)，僅供參考。未經(jīng)本微信公共號(hào)平臺(tái)組織正式許可與授權(quán)，任何個(gè)人或組織只可原文轉(zhuǎn)發(fā)，不得以任何手段或形式竊取發(fā)布。如引用刊發(fā)，須注明出自[京房字]，且不得進(jìn)行有悖原意的刪節(jié)或修改。本微信公共號(hào)刊載信息內(nèi)容或觀點(diǎn)表達(dá)，并不構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)投資、買(mǎi)賣(mài)的咨詢(xún)建議，任何人因使用本微信所涉及信息、觀點(diǎn)而導(dǎo)致直接或間接的投資或買(mǎi)賣(mài)損失，本微信所有權(quán)人不承擔(dān)任何責(zé)任。

公信源于責(zé)任，權(quán)威造就品質(zhì)！

個(gè)人有關(guān)事項(xiàng)報(bào)告表你填對(duì)了嗎？請(qǐng)看這些注意事項(xiàng)

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一起來(lái)成為國(guó)家的棟梁吧

1

房產(chǎn)情況：

從查核情況看，房產(chǎn)漏報(bào)主要有以下幾種情況：

一是房產(chǎn)在自己或配偶名下，由夫妻雙方老人或兄妹、親戚居住并出資；

二是房產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓出售但未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，或已拆遷但房產(chǎn)信息未變更；

三是只交了部分房款，簽訂了合同，沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，認(rèn)為不需要填報(bào)；

四是房產(chǎn)的附屬設(shè)施車(chē)位、地下儲(chǔ)藏室填報(bào)時(shí)容易疏忽。準(zhǔn)確填報(bào)房產(chǎn)僅需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：

一是只要房產(chǎn)登記在本人、配偶、共同生活子女名下，不論實(shí)際誰(shuí)出資、誰(shuí)居住，是否簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、辦理公證、已拆遷、接受他人贈(zèng)與、房地產(chǎn)公司配套贈(zèng)送地下室，正在協(xié)商退房、換房、離異再婚或婚前購(gòu)買(mǎi)等，只要沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，均需按房產(chǎn)證內(nèi)容填寫(xiě)；

二是房產(chǎn)只要以本人、配偶、共同生活子女名義簽訂合同，不論是否繳清貸款、房產(chǎn)公司按期或延期交房，將購(gòu)房資格轉(zhuǎn)贈(zèng)他人，正在協(xié)商換房、退房等，均需按簽訂合同的內(nèi)容填寫(xiě)。需要注意的是，在國(guó)（境）外的房產(chǎn)填寫(xiě)在“國(guó)（境）外投資情況中”。

2

股票、基金：

實(shí)踐中主要有以下幾種漏報(bào)情況：

一是夫妻雙方一方炒股或者親屬用領(lǐng)導(dǎo)干部本人、配偶及共同生活子女的身份證注冊(cè)證券賬戶(hù)購(gòu)買(mǎi)股票，本人不知情；

二是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間較長(zhǎng)，數(shù)額不大，多年不操作，忘記填報(bào)；

三是股票交易變化快，沒(méi)有準(zhǔn)確填報(bào)；

四是共同生活子女買(mǎi)少量股票基金，本人填報(bào)時(shí)忘記詢(xún)問(wèn)。防止漏報(bào)要把握三個(gè)關(guān)鍵：

一是要準(zhǔn)確查詢(xún)填報(bào)日前一交易日收盤(pán)時(shí)價(jià)格，填寫(xiě)股票、基金的份額和市值；

二是積極和配偶、共同生活子女進(jìn)行溝通，只要在本人、配偶和共同生活子女名下的，不論實(shí)際誰(shuí)出資、誰(shuí)操作，均需要報(bào)告，必要時(shí)可拿身份證到證券公司查詢(xún)后再填報(bào)；

三是在銀行購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品時(shí)需問(wèn)清楚，如屬銀行代售證券公司發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，購(gòu)買(mǎi)后會(huì)產(chǎn)生證券、基金賬戶(hù)的，需要報(bào)告。

3

投資型保險(xiǎn)：

投資型保險(xiǎn)是“兩項(xiàng)法規(guī)”出臺(tái)后新增加的填報(bào)內(nèi)容，包括人身保險(xiǎn)投資型保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投資型保險(xiǎn)兩類(lèi)。防止漏報(bào)要把握四個(gè)關(guān)鍵：

一是請(qǐng)仔細(xì)核查保險(xiǎn)單，應(yīng)逐人、逐條填寫(xiě)本人、配偶、共同生活的子女是投保人的所有投資型保險(xiǎn)的保險(xiǎn)產(chǎn)品全稱(chēng)、保單號(hào)、保險(xiǎn)公司名稱(chēng)、以及累積繳納的保費(fèi)、投資金（計(jì)算至填報(bào)日）等；

二是凡是保險(xiǎn)產(chǎn)品名稱(chēng)中含有“兩全保險(xiǎn)”“年金保險(xiǎn)”“投資連結(jié)型”或“萬(wàn)能型”等字樣的保險(xiǎn)產(chǎn)品，都需填報(bào)，把握不準(zhǔn)的建議都填；

三是尤其要注意保險(xiǎn)單中的特別條款約定，有些保險(xiǎn)（如國(guó)壽福祿鑫尊兩全保險(xiǎn)（分紅型）、國(guó)壽鑫福年年養(yǎng)老年金保險(xiǎn)、國(guó)壽鑫福年年年金保險(xiǎn)）特別約定將生存金、祝壽金、紅利等作為保險(xiǎn)費(fèi)自動(dòng)轉(zhuǎn)入投保人的國(guó)壽金賬戶(hù)年金保險(xiǎn)（萬(wàn)能型）、或者國(guó)壽鑫賬戶(hù)兩全保險(xiǎn)（萬(wàn)能型），也需填報(bào)；

四是在銀行購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品時(shí)需問(wèn)清楚，如屬銀行代售保險(xiǎn)公司發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，購(gòu)買(mǎi)后會(huì)產(chǎn)生保險(xiǎn)單的，需要報(bào)告。建議到保險(xiǎn)公司將名下所有的保險(xiǎn)明細(xì)都打出來(lái)核對(duì)。

4

企業(yè)情況：

配偶、子女及其配偶投資入股各類(lèi)市場(chǎng)主體的情況（包括股份有限公司、有限責(zé)任公司、個(gè)體工商戶(hù)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)等），應(yīng)按照工商（市場(chǎng)監(jiān)管）部門(mén)登記的最新情況填寫(xiě)。關(guān)鍵把握：只要配偶、子女及其配偶名下有企業(yè)登記信息，無(wú)論是否參與經(jīng)營(yíng)、出資多少、有無(wú)分紅、將身份證借用他人等，均需要報(bào)告。需要注意的是：

①截止填報(bào)日期，未開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、已經(jīng)停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照但未辦理注銷(xiāo)手續(xù)等企業(yè)情況，也需要報(bào)告；

②購(gòu)買(mǎi)的私募基金、信托產(chǎn)品等，如該產(chǎn)品以配偶、子女及其配偶的名義投資非上市公司、合伙企業(yè)等，也應(yīng)當(dāng)報(bào)告；

③關(guān)于出資額，股份有限公司、有限責(zé)任公司應(yīng)填報(bào)工商部門(mén)登記的個(gè)人認(rèn)繳出資額（比如：在工商登記中認(rèn)繳出資額為100萬(wàn)元，分期繳納，目前實(shí)際才出資2萬(wàn)元，認(rèn)繳出資額不能填寫(xiě)2萬(wàn)元，必須按100萬(wàn)元填寫(xiě)）；個(gè)體工商戶(hù)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)等應(yīng)填報(bào)工商部門(mén)登記的個(gè)人出資額，而非實(shí)際出資額（如在注冊(cè)個(gè)體工商戶(hù)時(shí)，沒(méi)有驗(yàn)資要求，自己申報(bào)材料填寫(xiě)企業(yè)金額5萬(wàn)元，實(shí)際沒(méi)有出資，出資金額必須按5萬(wàn)元填寫(xiě)）；

④按照相關(guān)規(guī)定，領(lǐng)導(dǎo)干部嚴(yán)禁經(jīng)商辦企業(yè)。

（來(lái)源：市組干部監(jiān)督室）

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