請(qǐng)笑納！上海寶山區(qū)新房成交價(jià)來(lái)了，17個(gè)新樓盤(pán)詳細(xì)房?jī)r(jià)一覽

2020年上海市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)最新數(shù)據(jù)顯示，2020年12月上海市247個(gè)新樓盤(pán)的新房成交均價(jià)為57560元/㎡；二手房整體均價(jià)為59072元/㎡，同比去年同期上漲8.45%。上海寶山區(qū)有17個(gè)新樓盤(pán)在售，含括了大華、上大、共康、高境、淞南、顧村、羅店、月浦、楊行、通河新村、羅涇、淞寶等區(qū)域或者板塊。下面是去年12月上海寶山區(qū)新房成交價(jià)格大全，17個(gè)新樓盤(pán)詳細(xì)房?jī)r(jià)一覽，沒(méi)買房的朋友請(qǐng)笑納！

上海市寶山區(qū)17個(gè)新樓盤(pán)房?jī)r(jià)行情：

1、樓盤(pán)：大華公園薈

戶型：99㎡3房公寓；137㎡合院

房?jī)r(jià)參考：公寓帶裝修均價(jià)約46000元/㎡；合院均價(jià)約57000元/㎡

地址：上海寶山區(qū)鎮(zhèn)泰路楊泰路口

2、樓盤(pán)：卓越華潤(rùn)·玲瓏悅府

戶型：112㎡3室、122㎡4室、125㎡4室別墅

房?jī)r(jià)參考：均價(jià)40500元/㎡

地址：寶山區(qū)月羅公路/潘涇路交叉口向南500米

3、樓盤(pán)：上實(shí)·海上菁英

戶型：78㎡-98㎡2房-3房

房?jī)r(jià)參考：總價(jià)346萬(wàn)元起，均價(jià)47500元/㎡

地址：寶山區(qū)寶正路99弄

4、樓盤(pán)：大華朗香公園里

戶型：99m2-140m2

房?jī)r(jià)參考：住宅均價(jià)57015元/㎡

地址：寶山區(qū)錦秋路36弄

5、樓盤(pán)：上港星江灣

戶型：89.04m2-149.86m2

房?jī)r(jià)參考：均價(jià)73000元/㎡

地址：寶山區(qū)淞軍路89號(hào)

6、樓盤(pán)：大華錦繡四季

戶型：99㎡-135㎡

房?jī)r(jià)參考：帶裝修單價(jià)約41500元/㎡起

地址：寶山顧村板塊寶安公路潘涇路路口

7、樓盤(pán)：萬(wàn)科啟宸

戶型：92㎡、98㎡

房?jī)r(jià)參考：住宅均價(jià)約38000元/㎡

地址：寶山區(qū)滬太公路羅北路交匯處

8、樓盤(pán)：寶林楓景苑

戶型：61㎡-92㎡

房?jī)r(jià)參考：總價(jià)約285萬(wàn)元起

地址：寶山區(qū)淞濱支路與淞濱路路口

9、樓盤(pán)：中冶上河雅筑

戶型：73㎡-127㎡

房?jī)r(jià)參考：毛坯均價(jià)約42694元/㎡

地址：寶山區(qū)盤(pán)古路895弄

10、樓盤(pán)：信達(dá)泰禾上城院子

戶型：101㎡和132㎡

房?jī)r(jià)參考：毛坯均價(jià)約52500元/㎡

地址：寶山區(qū)蘇家浜路218弄

11、樓盤(pán)：中建閱瀾山

戶型：81㎡-133㎡住宅

房?jī)r(jià)參考：總價(jià)約276萬(wàn)元起，價(jià)格約3.6萬(wàn)-3.8萬(wàn)元/㎡

地址：寶山區(qū)羅北路集賢路

12、樓盤(pán)：大華公園城市

戶型：99㎡-138㎡

房?jī)r(jià)參考：均價(jià)約59600元/㎡

地址：寶山區(qū)康寧路2199弄

13、樓盤(pán)：上海長(zhǎng)灘

戶型：93㎡-151㎡

房?jī)r(jià)參考：均價(jià)約4.8-6.2萬(wàn)元/㎡，總價(jià)480萬(wàn)-1600萬(wàn)元/套

地址：寶山區(qū)采江路9弄

14、樓盤(pán)：雍和府

戶型：89㎡高層住宅；123㎡聯(lián)排別墅

房?jī)r(jià)參考：高層住宅總價(jià)約270-300萬(wàn)元/套；聯(lián)排別墅總價(jià)約500-550萬(wàn)元/套

地址：寶山區(qū)潘涇路5777弄

15、樓盤(pán)：寶廈文璟苑

戶型：61㎡、82.7㎡和82.28㎡

房?jī)r(jià)參考：均價(jià)約53300元/㎡

地址：寶山區(qū)環(huán)鎮(zhèn)北路與鄂爾多斯路交叉口向西

16、樓盤(pán)：和欣國(guó)際花園

戶型：101㎡3房

房?jī)r(jià)參考：均價(jià)約44240元/㎡

地址：寶山區(qū)場(chǎng)北路39號(hào)

17、樓盤(pán)：錦秋御尚

戶型：206㎡聯(lián)排別墅

房?jī)r(jià)參考：總價(jià)約1300萬(wàn)元/套

地址：寶山區(qū)錦秋路695弄

互動(dòng)：你覺(jué)著在寶山區(qū)買房好嗎？為什么？

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寶山還有未來(lái)嗎？

寶山在上海的地位一直比上不足比下有余，與市區(qū)比差的不是一星半點(diǎn)，與五大新城比又有一些優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然這個(gè)結(jié)論沒(méi)任何意義，不是同級(jí)別對(duì)手有什么好比的？如果要準(zhǔn)確評(píng)價(jià)一個(gè)區(qū)域，需要結(jié)合地段和房?jī)r(jià)。

結(jié)合了這兩個(gè)因素，我們認(rèn)為寶山的確挺差的。

首先寶山的位置是極好的。

寶山有大片土地位于外環(huán)內(nèi)，甚至中環(huán)內(nèi)，最邊角的地方距離市中心也僅35公里，這個(gè)地理位置遠(yuǎn)超五大新城。

如果找一個(gè)參照區(qū)域，只能選閔行——同樣橫跨內(nèi)中外環(huán)、同批入選主城區(qū)。

這樣看，寶山的資源就相當(dāng)匱乏了。

地理位置帶來(lái)的最大優(yōu)勢(shì)是地鐵，寶山老早就有“三炷香”的說(shuō)法——1、3、7號(hào)線分別帶動(dòng)一方。

2021年又通了15號(hào)線，在建的有18、19號(hào)線，軌交密度的確比五大新城高，與閔行比就差點(diǎn)意思。

閔行現(xiàn)在已通車1、2、5、8、9、10、12、15號(hào)線，在建嘉閔線、機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線、23號(hào)線，無(wú)論線路數(shù)量、密度還是能級(jí)，都高過(guò)寶山。

自駕方面寶山只在邊緣地帶享受到逸仙高架，南北高架出了外環(huán)就是地面，絕大多數(shù)情況需要依賴地面交通。所以大家覺(jué)得寶山堵車嚴(yán)重。

將來(lái)有規(guī)劃南北高架-蕰川快速路，滬太路快速路，建成后寶山出行會(huì)有質(zhì)的提升。

寶山的教育也一直比上不足比下有余，其實(shí)過(guò)去區(qū)內(nèi)認(rèn)可度極低，生源流失率比五大新城更高——幼升小、小升初階段，有大量家長(zhǎng)帶著孩子去其他區(qū)域就讀。

2020年寶山幼兒園共畢業(yè)學(xué)生19390人，而小學(xué)新增入學(xué)15886人，意味著有3504個(gè)學(xué)生離開(kāi)寶山。

或者說(shuō)寶山只有81.9%的學(xué)生選擇本區(qū)繼續(xù)讀小學(xué)，這個(gè)比例全市倒數(shù)第一。

當(dāng)然這其中有一些回了老家，不過(guò)數(shù)據(jù)表明回老家的不多——上海整體幼升小比例高達(dá)98.17%，只有1.83%的學(xué)生離開(kāi)上海。

寶山的學(xué)生流入到哪了呢？徐匯、黃浦、靜安為主。

2020年黃浦幼升小比例124.98%，徐匯更是高達(dá)130.01%，意味著小學(xué)招生數(shù)量遠(yuǎn)高于幼兒園畢業(yè)數(shù)量，即，吸收了大量外區(qū)生源。

小升初同理，2020年寶山只有86.9%的小學(xué)畢業(yè)生在本區(qū)讀初中，這個(gè)比例全市倒數(shù)第二。

所以我們不管評(píng)測(cè)指標(biāo)如何（指標(biāo)都是任人解讀），寶山本地居民對(duì)教育不滿意是真的。

當(dāng)然現(xiàn)在寶山好學(xué)校越來(lái)越多，華二、華師、上外、上師紛紛過(guò)來(lái)開(kāi)辦新學(xué)校，將來(lái)生源流失有望緩解。

其實(shí)寶山最拉垮的是商業(yè)和醫(yī)療。

現(xiàn)在寶山拿得出手的商業(yè)就新開(kāi)的日月光、顧村的龍湖天街，頂多再加一個(gè)萬(wàn)達(dá)。其他商業(yè)體要么體量小、要么人氣差、要么業(yè)態(tài)老。

對(duì)比一下寶山與閔行的數(shù)據(jù)就更直觀。

寶山2萬(wàn)方以上商業(yè)

閔行2萬(wàn)方以上商業(yè)

在人口、面積都差不多的情況下，寶山的商業(yè)密度低的讓人吃驚。甚至不如青浦新城。

醫(yī)療上寶山有兩家三甲醫(yī)院：復(fù)旦大學(xué)附屬華山醫(yī)院北院、上海市寶山區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院。大家都覺(jué)得閔行醫(yī)療資源匱乏，其實(shí)閔行現(xiàn)在擁有7家三甲醫(yī)院，還是遠(yuǎn)超寶山。

當(dāng)然寶山比五大新城好一些，青浦新城至今沒(méi)有三甲醫(yī)院投入運(yùn)營(yíng)。

寶山資源上如此匱乏，最直接的原因是寶山真的沒(méi)錢。

寶山的人均公共預(yù)算收入一直全市倒數(shù)第一。想法再多、意愿再?gòu)?qiáng)，沒(méi)錢落地也都是空談。

而且實(shí)際上的差距可能比數(shù)據(jù)反映的更大。有限的財(cái)政收入首先要保證基本的ZF運(yùn)轉(zhuǎn)、基本的市政管理，寶山收入低，需要養(yǎng)活的班子卻一點(diǎn)不少。

各區(qū)都扣除必須的硬性支出，用在新增資源建設(shè)、城市更新上的錢就更少了。

所以滬太路臟、所以高架修的慢，實(shí)在是沒(méi)錢。

而且現(xiàn)在招商引資也需要強(qiáng)大的財(cái)力支持，現(xiàn)在企業(yè)去哪，更多的是看當(dāng)?shù)氐姆龀终撸睦镒饨鹧a(bǔ)貼多、稅收減免多他們就去哪。寶山這個(gè)財(cái)力，這方面應(yīng)該不是很強(qiáng)。

招商引資沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，財(cái)務(wù)狀況就更難以扭轉(zhuǎn)，只能陷入惡性循環(huán)，所謂的馬太效應(yīng)就是這個(gè)道理。

當(dāng)然寶山也在動(dòng)，北郊未來(lái)產(chǎn)業(yè)園、機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園都引入了一些還不錯(cuò)的企業(yè)。不過(guò)你在進(jìn)步的同時(shí)，別人也在進(jìn)步。

所以即使寶山再努力，上市企業(yè)也只有9家，遠(yuǎn)低于五大新城。寶鋼是很牛，但是稅收都上交中央，跟寶山關(guān)系不大。

而且寶山未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不太理想。

郊區(qū)發(fā)展核心的第三產(chǎn)業(yè)基本都沒(méi)戲，金融、國(guó)際貿(mào)易、奢侈品牌總部基本都在南京西路、陸家嘴，搬不走。

郊區(qū)只能走2.5產(chǎn)業(yè)路線，代表性產(chǎn)業(yè)就是我們通常說(shuō)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

受益于黑色金屬行業(yè)的帶動(dòng)，寶山在新材料產(chǎn)業(yè)方面有一定優(yōu)勢(shì)，其他行業(yè)依舊非常落后。

而合計(jì)678億元的產(chǎn)值，不僅落后于閔行，也落后于五大新城。

2021年，松江戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值高達(dá)2743億元，嘉定1312億元，奉賢也有760億元。

你說(shuō)如何讓人對(duì)寶山的產(chǎn)業(yè)抱有信心？

寶山產(chǎn)業(yè)上不如意，原因很多，通常認(rèn)為是寶鋼影響了城市面貌，導(dǎo)致新興產(chǎn)業(yè)難以引入。

其實(shí)寶鋼僅影響了東北一角，寶山的大部分地段都沒(méi)有受到寶鋼影響——美蘭湖、顧村、南大這樣的地方起不來(lái)，跟寶鋼有什么關(guān)系？

寶山真正戰(zhàn)略硬傷有兩個(gè)，一個(gè)是鄰居太拉垮、一個(gè)是太偏居一隅。

閔行內(nèi)接長(zhǎng)寧、徐匯、浦東，受市區(qū)帶動(dòng)非常明顯，最簡(jiǎn)單的，浦江鎮(zhèn)去年那么火，跟浦東前灘關(guān)系很大。

微軟原先在徐匯、英特爾原先在長(zhǎng)寧，后來(lái)紛紛被閔行紫竹園區(qū)搶了過(guò)去。寶山倒是想要，卻沒(méi)有近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)。

外抵松江、奉賢，在第二產(chǎn)業(yè)、2.5產(chǎn)業(yè)都有良好的互動(dòng)。

寶山南接普陀、新靜安、虹口、楊浦，幾個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)上都沒(méi)有很大優(yōu)勢(shì)。

楊浦、虹口最近動(dòng)作很大，可人家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)黃浦江一線，一路向東，對(duì)西側(cè)的寶山帶動(dòng)不大。

郊區(qū)只與嘉定相鄰，嘉定核心產(chǎn)業(yè)在西部安亭，寶山核心在東部，兩區(qū)基本上沒(méi)有互動(dòng)。

這樣的位置，決定了寶山產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上的乏力。

其實(shí)寶山偏居一隅只是問(wèn)題的一個(gè)表現(xiàn)，本質(zhì)是上海城市的命運(yùn)在向南，沒(méi)辦法，向北是太倉(cāng)、是長(zhǎng)江，完全沒(méi)有戰(zhàn)略縱深。

我們對(duì)寶山的未來(lái)充滿了一些擔(dān)憂。

寶山想打破弱者恒弱的局面，只有市里給錢。當(dāng)年浦東也是一窮二白，異軍突起還不是中央給錢、給政策。

除了外力去打破，馬太效應(yīng)會(huì)一直進(jìn)行下去。

所以寶山能不能崛起，就看寶山副中心能有多大能級(jí)、市里注入多少資源。

不過(guò)寶山副中心目前還沒(méi)有很大動(dòng)作。

寶山副中心核心區(qū)選了楊行-淞寶之間的大片空地，這里以上海北站為依托，做一個(gè)核心商務(wù)區(qū)、一片產(chǎn)業(yè)集群。

寶山的上海北站被寄予厚望，其實(shí)規(guī)模只有8臺(tái)18線，上海第四，跟虹橋樞紐比不了、上海東站比不了，也不如松江南站。

而且詳細(xì)的規(guī)劃目前還看不到。去年公布了部分次級(jí)區(qū)域建設(shè)方案，落地時(shí)間尚不確定。

其實(shí)按照城市發(fā)展規(guī)律，目前也沒(méi)有到全面開(kāi)發(fā)寶山副中心的時(shí)間。

全市緯度，四個(gè)主城區(qū)目前開(kāi)發(fā)的主角是大虹橋，閔行、寶山、川沙都沒(méi)動(dòng)靜。

城市化放緩的背景下，大虹橋打造完成之前，其他幾個(gè)區(qū)域不會(huì)大動(dòng)。而大虹橋只開(kāi)發(fā)了西虹橋，南虹橋剛剛啟動(dòng)，至少也需要10年周期。

寶山維度，上一輪副中心建設(shè)尚未完成。上一輪指的是真如、五角場(chǎng)、徐家匯、花木時(shí)代，即，中環(huán)副中心時(shí)代。真如沒(méi)有如約而至，北上海整體受到重大影響。

現(xiàn)在需要把落下的功課補(bǔ)上，先把北中環(huán)這圈做起來(lái)，自然輪不到外環(huán)外的第二輪副中心。

對(duì)于寶山而言，中環(huán)就意味著南大，或者說(shuō)南大需要承擔(dān)部分真如的既定功能——畢竟真如規(guī)劃已經(jīng)調(diào)整。

所以接下來(lái)很可能寶山重心在南大，楊行這里的副中心短期不會(huì)大動(dòng)干戈。

當(dāng)然寶山除了副中心，需要建設(shè)的地區(qū)還有很多。

最著名的就是名噪一時(shí)的郵輪經(jīng)濟(jì)帶，核心區(qū)就是上海長(zhǎng)灘。

上海長(zhǎng)灘規(guī)劃面積約高達(dá)146萬(wàn)平方米，涵蓋國(guó)際郵輪城綜合配套、游艇碼頭、高層濱江景觀住宅、大型體驗(yàn)式商業(yè)、5A智能辦公、星級(jí)酒店、音樂(lè)廳、觀光塔、幼兒園等十?dāng)?shù)種業(yè)態(tài)。

然而后期建設(shè)卻不順利，目前交付的只有部分住宅。而且房?jī)r(jià)也是萬(wàn)年不漲，后續(xù)房源依舊是5.5萬(wàn)左右。

現(xiàn)在又趕上疫情，郵輪經(jīng)濟(jì)雪上加霜，寶山靠長(zhǎng)江這一帶想崛起更加困難。

其實(shí)想想也知道這里很難起來(lái)。與市中心幾乎沒(méi)有互動(dòng)，即使是通了3號(hào)線，地鐵站過(guò)來(lái)也需要2公里以上。只靠寶山，前面又提到過(guò)受制于財(cái)力，玩不出太多花樣。

除此之外，寶山還有七號(hào)創(chuàng)意帶、一號(hào)創(chuàng)新帶、三號(hào)創(chuàng)業(yè)帶、寶山工業(yè)園、機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園、城市工業(yè)園等核心產(chǎn)業(yè)區(qū)。

官方?jīng)]有標(biāo)注，卻炒作的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的，還有新顧城。

七、三、一發(fā)展帶明顯是為了圖片好看，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的意義。三號(hào)線周邊原來(lái)借助楊浦的大學(xué)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)了復(fù)旦科技園、同濟(jì)科技園等等，后來(lái)逐漸式微。

現(xiàn)在楊浦打造濱江，跟寶山關(guān)系不大。

寶山工業(yè)園區(qū)首發(fā)項(xiàng)目就是北郊未來(lái)產(chǎn)業(yè)園，目前基本沒(méi)有企業(yè)實(shí)際入住，冷冷清清。

給人的感覺(jué)就是，提出這個(gè)概念更多的是幫助萬(wàn)科啟宸、云麓之城賣房子。

機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園里有不少企業(yè)，不過(guò)卻見(jiàn)不到多少真正的機(jī)器人產(chǎn)業(yè)。

機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園相關(guān)企業(yè)

新顧城是一個(gè)老概念，2015年就開(kāi)始開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在什么進(jìn)展大家都看得到。

7年過(guò)去，真正交付的產(chǎn)品只有龍湖天街，不過(guò)也是打折后的交付。

龍湖天街原計(jì)劃做的是綜合體，目前只交付了商場(chǎng)，辦公樓部分早就以酒店式公寓的名義賣給了剛需客戶。

所謂的規(guī)劃，真的是需要一些勇氣去相信。

寶山城市工業(yè)園以制造業(yè)為主，目前沒(méi)有大規(guī)模規(guī)劃出臺(tái)。這里與嘉定南翔交界，區(qū)域交界處通常都不會(huì)布局核心資源。

所以盤(pán)點(diǎn)下來(lái)，寶山各地的規(guī)劃都有一些風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)除了前面提到的寶山財(cái)政吃緊，還有一個(gè)原因是新增規(guī)劃實(shí)在太多了。

即使是財(cái)大氣粗的浦東，目前稱得上新增規(guī)劃的地方無(wú)非是臨港、前灘、張江南擴(kuò)、祝橋、金橋副中心、張江副中心，而寶山僅我們盤(pán)點(diǎn)過(guò)的產(chǎn)業(yè)概念就有10個(gè)之多。

為什么不集中資源，做好一兩個(gè)標(biāo)桿區(qū)域？

當(dāng)然上級(jí)也可能有更具遠(yuǎn)見(jiàn)的想法，我們不再去揣測(cè)。至少在城市發(fā)展維度，有些規(guī)劃短期落地概率不高。

我們?cè)趯毶街脴I(yè)，這些規(guī)劃就不要盲目的跟風(fēng)，在計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)也不要加入過(guò)高溢價(jià)。

或者說(shuō)，支撐寶山房?jī)r(jià)的因素不能依賴本地，更多的需要依靠市區(qū)外溢客群。能夠更好的融入市區(qū)的地方，是寶山置業(yè)的首選。

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以上為正文

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