未來5年，海南房產(chǎn)將有翻天覆地的變化，對購房者有好有壞

想要來海南買房的朋友注意了，未來五年，海南的房產(chǎn)將會發(fā)生翻天覆地的變化，對購房者來說有好也有壞。

首先，一些人貪圖便宜糊里糊涂入手海南房子，幾年后會發(fā)現(xiàn)手里的房子貶值得厲害，甚至一文不值。

海南限購到現(xiàn)在已經(jīng)快4年了，炒房的水分該擠的也擠完了。現(xiàn)在的海南不會像過去一樣，閉著眼睛買，買哪哪漲。海南的房地產(chǎn)已經(jīng)在慢慢地分化，有的城市5年后會持續(xù)穩(wěn)漲，有的城市，房價現(xiàn)在已經(jīng)到了天花板，這里有2點漲價邏輯值得我們?nèi)リP(guān)注。

自貿(mào)港的發(fā)展是有重點的，將按照3個經(jīng)濟(jì)圈的新格局去建設(shè)，分別是海口經(jīng)濟(jì)圈、三亞經(jīng)濟(jì)圈和儋洋經(jīng)濟(jì)圈，這三個地方，有經(jīng)濟(jì)有政策，未來發(fā)展不會差。

其中海口和三亞呢，一直都是人口凈流入最多的城市，房價有上漲的動力，流通性也有保障。那要是類似五指山、保亭、白沙、和瓊中這幾個地方，人口不到二十萬，GDP不到100億，房價是漲不動的。雖然你看五指山的房價能到1萬6每平，但是你賣不出去啊，外地人不允許去買，本地常住人口又少，還有自建房，就是明擺的有價無市。

在內(nèi)地城市買房看配套，在海南這就不是唯一的法則了。

海南除了海口和三亞，其他市縣對比內(nèi)地城市，都談不上有配套。所以你看，陵水的城市量級遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上海口，房價卻高出海口1萬，那就是因為陵水有稀缺的氣候和環(huán)境資源，這就是真正的價值。理解了這以點，你也就能明白，為什么海南西部的房價，永遠(yuǎn)沒有東部的抗跌，買樂東不如買陵水，買東方不如買萬寧的原因。

再來，海南的房子隨著去庫存化，未來會越來越稀缺，很多人來海南買房，將會發(fā)現(xiàn)不僅購房總價高了，想要挑到合心意的房子越來越難。

從大方面來看，海南已經(jīng)明確不再大搞房地產(chǎn)，持續(xù)實行2個暫停政策來降溫樓市，一個是暫停批地，一個是對有地的開發(fā)商暫停批建，直接倒逼海南樓市去庫存。同時居住用地也賣得越來越少，2015年，海南住宅用地占經(jīng)營用地的54%，到了2018年，直降到了19%，面粉少了，面包就會變成稀缺品。

從小一點的方面來看，海南不允許報建100平米以下商品房，也禁止沿海200米內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，那么小戶型和一線海景房，就會越來越少，賣一套少一套，購房者要買大戶型，總價就會相應(yīng)提高，拿著好幾百萬，都很難買到好地段的一線海景房，尤其是三亞陵水這些熱門地區(qū)，將進(jìn)入二手房時代。

從上面2點來看，未來五年海南樓市將會有一個非常明顯的趨勢，那就是，新房減少，房價區(qū)域分化，購房者想要買到好房子，就得多下點功夫。

因為海南現(xiàn)在正在嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，全面進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)型，為了自貿(mào)港發(fā)展而服務(wù)。前兩次機(jī)遇，都讓海南摔了大跟頭，發(fā)展直接倒退十幾年，爛尾樓遍地，房價炒高，本地人、剛需客有苦難言。

所以，海南壯士斷腕，成為全國首個實行現(xiàn)房銷售的城市。在未來5年，政策的落地執(zhí)行，市場重新大洗牌，留下有錢、有能力，有遠(yuǎn)見的實力開發(fā)商，購房者也不用再為買到爛尾房而擔(dān)憂。而為了解決本地經(jīng)濟(jì)收入與房價不平衡的問題，計劃建設(shè)25萬套安居房，售價是商品房的60%，保障普通剛需的需求。所以未來5年，海南的房地產(chǎn)市場將會更加穩(wěn)健向上。

房價漲了一年多的海口樓市：新房供應(yīng)量銳減，公寓比住宅賣得還貴

每經(jīng)記者：陳榮浩 每經(jīng)編輯：程鵬,魏文藝,易啟江

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份撥打海口某在售樓盤咨詢電話時，銷售人員并未急著介紹項目情況，而是首先詢問記者是否有購房資格。

在海口樓市實地走訪時，多位海口當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介也告訴記者，目前海南的限購政策相當(dāng)嚴(yán)厲，樓盤會優(yōu)先關(guān)注購房者資格。

自2018年4月22日海南宣布在已出臺的限購政策基礎(chǔ)上實施全域限購后，海南樓市一夜入冬。不過，從2020年下半年開始，海南樓市開始復(fù)蘇，尤其是海口和三亞，其房價漲幅明顯高于全國水平。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2021年10月，海口的新房價格已連續(xù)上漲了16個月；同年11月，海口房價環(huán)比下跌0.5%，這也是海口新房價格在2021年首次環(huán)比下跌。

二手房方面，截至2021年11月，海口二手房價格連續(xù)18個月上漲。而當(dāng)月70城僅有3個城市二手房價格環(huán)比上漲，其中海口二手房價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅居70城第二位。

值得一提的是，記者在海口走訪多個樓盤項目發(fā)現(xiàn)，海口市場上的新建住宅房源供應(yīng)量明顯減少，而商業(yè)類公寓的售價遠(yuǎn)高于同區(qū)域的住宅價格。

海口在建樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

商業(yè)公寓售價遠(yuǎn)高于住宅價格

“海口現(xiàn)在對買房管控得還是很嚴(yán)，如果沒在海口落戶的話，得交夠5年社保才有資格買房。”海口資深房產(chǎn)中介劉鵬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前海南的限購政策相當(dāng)嚴(yán)厲，樓盤會優(yōu)先關(guān)注購房者資格。

正如劉鵬所說，當(dāng)記者撥通海口市龍華區(qū)龍昆南路的某住宅項目的咨詢電話時，銷售人員并沒有著急著對項目進(jìn)行具體介紹，而是首先問，“您這邊在海南是首套房嗎，已經(jīng)交了多久的社保了？”

記者在實地走訪海口的龍華、美蘭、瓊山三個片區(qū)發(fā)現(xiàn)，雖說這些片區(qū)在建的樓盤項目不少，但多以商業(yè)性質(zhì)（如公寓）為主，住宅類項目并不多。

整體而言，商業(yè)類在建項目的密度要遠(yuǎn)高于住宅在建項目，其中龍華、美蘭片區(qū)尤甚。在這些片區(qū)，整體在售的住宅項目并不是太多，記者走訪時看到的主要有金島國際、昌茂?春天里、中國城?星悅居、融創(chuàng)桃源大觀等項目。

而且記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，與一線或熱點二線城市不同的是，海口的眾多商業(yè)項目往往賣得比住宅還要貴。

比如位于龍華片區(qū)的龍湖光年的商業(yè)類公寓項目，售價為2.7萬元/平方米。但距離其約1.3公里的中國城?星悅居的住宅項目，售價僅1.69萬元/平方米。類似的情況還發(fā)生在昌茂春天里項目，其商業(yè)性質(zhì)的公寓銷售價格為2.8萬元/平方米，但住宅價格僅為1.73萬元/平方米。

海口市龍華區(qū)的住宅小區(qū) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“海口樓市跟其他城市有很大區(qū)別。比如深圳，一個區(qū)域產(chǎn)業(yè)特別集中就會導(dǎo)致這個片區(qū)房價整體都比較高，但在海口基本沒有這樣的說法。”劉鵬告訴記者，海口人買房基本以實際需求為主。而外地人來海口買房的話，因為限購政策較嚴(yán)，基本只能買不限購的商業(yè)類項目，這也導(dǎo)致海口很多商業(yè)類公寓項目賣得比住宅還貴。

中介齊推三大潛力片區(qū)房源

在海口實地走訪過程中，當(dāng)?shù)囟鄠€房產(chǎn)中介向記者推薦了“海口秀英區(qū)西海岸”“國興商圈”以及“江東新區(qū)”三個片區(qū)的房子。

“這三個片區(qū)是海口未來比較有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。”

在談及為何看好這些項目時，在當(dāng)?shù)貜氖路慨a(chǎn)中介多年的陳德勝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，“之所以推薦秀英區(qū)西海岸片區(qū)的房子，主要是因為該片區(qū)的規(guī)劃和配套很不錯。西海岸是海口新區(qū)，海口市政府在2011年就搬到了那里。此外，隨著秀英區(qū)西海岸快速路的開通，現(xiàn)在那邊的道路規(guī)劃和配套都是不錯的，相比一些老片區(qū)更有大城市的感覺。”

記者注意到，陳德勝所描述的西海岸片區(qū)位于海口市西北部的全長22公里熱帶景觀濱海帶狀型地帶，北鄰瓊州海峽，東起秀英港，西至盈濱半島。

此外，中介提到的另外兩個片區(qū)，一個是位于海口美蘭區(qū)濱江路的國興商圈，另一個則是海口在2018年設(shè)立的江東新區(qū)。

記者在走訪國興商圈過程中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域商業(yè)配套較為齊全，此外相關(guān)政府機(jī)構(gòu)較為集中，如海南省政府、海南省科學(xué)技術(shù)廳等均位于該商圈內(nèi)。

在海南省政府東側(cè)1.5公里范圍內(nèi)，存在好幾個高端項目住宅，如國瑞城?鉑仕府二手房均價為3.6萬元/平方米，國瑞城?爵士苑二手房均價為3.5萬元/平方米，海航國興城二手房均價為3萬元/平方米。

海口江東新區(qū)區(qū)位圖 來源：海南省人民政府網(wǎng)站

“江東新區(qū)在海口的東海岸，與海口市區(qū)隔著一座瓊州大橋，大橋以東都屬于江東新區(qū)。這個區(qū)域政府規(guī)劃了很多發(fā)展組團(tuán)，比如國際文化交往組團(tuán)、國際綜合服務(wù)組團(tuán)、國際離岸創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)組團(tuán)等。這些都是在地圖上看不到的，也是海口未來重點發(fā)展的區(qū)域，規(guī)劃的是未來世界500強(qiáng)企業(yè)總部、高端產(chǎn)業(yè)集群落地等。”

劉鵬向記者介紹，目前江東新區(qū)還處于百業(yè)待興的階段，“需要時間去發(fā)展，這邊配套的話目前可能會差一點”。

不過劉鵬也強(qiáng)調(diào)，江東新區(qū)目前住宅類項目很少，“你如果去江東片區(qū)看看就會發(fā)現(xiàn)，這個片區(qū)的住宅項目并不多，因為政府根本就不怎么批江東新區(qū)的住宅類用地。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前江東新區(qū)的住宅類項目單價約在1.65萬-1.75萬元/平方米之間，如江東壹號售價為1.65萬元/平方米，華僑城?椰海藍(lán)天為1.72萬元/平方米。

供地減少或致新房供應(yīng)失衡

對想要在海口買房的李恒來說，過去的2021年略顯惆悵。

早在2020年年中的時候，李恒的公司搬到了海口，李恒全家也跟著過來了。到2021年時，李恒就確定了在海口買房的想法，過去一年也一直在看房。

但讓李恒感到郁悶的是，現(xiàn)在想買房卻買不到，因為目前海口的新盤住宅項目并不是很多。

“現(xiàn)在海口的新增住宅房源很少，在售樓盤更是奇貨可居。早在去年年初的時候，原本打算去買西海岸的房子，當(dāng)時那里還有1.2萬元/平方米的房子，當(dāng)時因為覺得位置比較偏遠(yuǎn)就沒買，現(xiàn)在那里的房價都已經(jīng)普遍漲到1.7萬元/平方米了。”

李恒無奈地告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房價漲了，但現(xiàn)在還不一定能買到。“有些開發(fā)商還要求你全款購買，或者有一些其他附帶條件，比如捆綁銷售等，買了房子，還要求你買個車位。”

海口正在施工的樓盤項目 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

李恒所說的新增房源變少的問題，與海口的土地供應(yīng)量減少有關(guān)。

中指研究院數(shù)顯示，2021年海口土地出讓金額為78.64億元，同比2020年下滑39%，大致與2016年的情況相當(dāng)。

而從海口的土地成交結(jié)構(gòu)來看，2021年海口住宅類用地的成交比重為46.3%，而在2019年該比重為63.3%，2016年為93.3%。

2016-2021年海口土地出讓金額及溢價率走勢

來源：中指研究院

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，為加快海南自由港建設(shè)，近一個月以來海南陸續(xù)出臺了包括產(chǎn)業(yè)、落戶、土地、住宅相關(guān)的政策。比如開發(fā)商拿地不開發(fā)一律2年內(nèi)收回、到2025年建設(shè)3萬套保障性住房、支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃和用地保障等。

此外，記者還注意到，2019年海南首提去房地產(chǎn)化，2020年推出現(xiàn)房銷售制度，這也在某種程度拉長了海口新房的入市時間，導(dǎo)致海口市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供求關(guān)系階段性失衡現(xiàn)象。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年海口樓市銷售排名前列的房企包括中國恒大（82.35億元）、碧桂園（53.35億元）、寶龍地產(chǎn)（27.90億元）、雅居樂（26.77億元）和金隅集團(tuán)（22.42億元）。

其中，新世界?美麗沙、和風(fēng)?家園、長影環(huán)球100老藝術(shù)家創(chuàng)作中心、金隅?陽光郡和雅居樂灣項目，分別以53.67億元、27.42億元、26.25億元、22.36億元以及19.70億元的成交額排在海口樓盤項目銷售前五位。

（應(yīng)受訪者要求，文中劉鵬、陳德勝、李恒均為化名）

記者|陳榮浩 編輯|程鵬 魏文藝 杜恒峰 易啟江

校對|盧祥勇

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

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全域限購，江湖已變：海南樓市六年的失去與得到

海口主城區(qū)。陳標(biāo)志/攝

今年4月22日，是海南“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策——“全域限購”實行6周年。在這6年時間里，海南樓市生動演繹了一場悲歡大劇，很多人身在時代的舞臺上，但是沒能按照劇本演好樓市人生。

中房報記者 陳標(biāo)志 海南報道

陸豪銘與開發(fā)商的愛恨糾葛，源于一套82平方米的房子。

2018年3月下旬，緊跟島外購房客的步伐，陸豪銘以一次性支付的方式，在海口西海岸片區(qū)購買了一套82平方米的房子。

對于這套房產(chǎn)，陸豪銘毫不忌諱地表明自己的投資意圖。

2018年4月13日，海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)三十周年慶祝大會在海口舉行，習(xí)近平總書記在大會上宣布，“黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)”。

這是海南歷史性的重大利好。在消息宣布之前，一大批嗅覺靈敏的島外居民涌向海南島，他們希望能踩著“節(jié)點”尋找機(jī)會。

陸豪銘自感慶幸的是，他買完房的30天后，海南發(fā)布“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策，成了全國唯一一個全省限購的地方。

頃刻之間，許多抱著投資目的的島外購房客被擋在了門外。

從2018年到2024年，“全域限購”的6年時間，海南樓市發(fā)生了深刻變化：弱化傳統(tǒng)房地產(chǎn)依賴性開發(fā)，引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級，探索和構(gòu)筑適配海南自貿(mào)港的住房保障體系，“壯士斷腕”擺脫海南經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴癥。

這個政策立即讓人們頓時感到恍如隔世。因為在此之前的2017年，是海南樓市歷史上收成最好的一年，總共賣了2713.72億元貨值的房子，占海南當(dāng)年GDP總值4462.54億元的一大半。

最嚴(yán)限購政策將一片喧鬧火熱的海南樓市，一把推入了冰河中。所有投資客、炒房客能找到的漏洞，都被政府堵上了，海南拉開了消除房地產(chǎn)過度依賴的歷史進(jìn)程。

海南房地產(chǎn)一業(yè)獨大除了體現(xiàn)在2017年商品房銷售額上，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)稅收占49%、投資占51%上。2019年1月12日下午，海南省人民政府企業(yè)家咨詢會議在三亞宣告成立，時任海南省省長沈曉明在會上直言海南存在房地產(chǎn)依賴、人才缺、物價高等三大痛點。他說，房地產(chǎn)不限制，大家都會去做房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)被別人求著，其他產(chǎn)業(yè)還得去求人。但是房地產(chǎn)要消耗土地，我們沒有那么多土地可以消耗，最近一段時間我們千方百計減少房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的依賴，不能無休止的再去大量搞房地產(chǎn)。

2018年，海南以有形之手強(qiáng)力劈開一道樓市分水嶺，用驚魂、刺激來形容一點也不為過。

奔向海島的購房客

2018年，陸豪銘39歲。當(dāng)年3月份，他從哈爾濱老家趕赴海口，在進(jìn)行短暫休整之后，他要做的第一件事就是四處看房。

循著身邊朋友在海口的購房路徑，陸豪銘找房的方向很明確：首選區(qū)域為海口西海岸片區(qū)，那里是海口市政府辦公所在地，也是海口房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。

3月17日，陸豪銘在海口濱海大道某項目二期看中了一套82平方米的房子。這個項目距離海口市政府辦公所在地1.5公里、僅4分鐘的車程。

當(dāng)天，陸豪銘與開發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購協(xié)議，交了5萬元定金。3月24日，陸豪銘一次性向開發(fā)商支付了約167萬元的全部房款。

購房后不到一個月時間，正如陸豪銘與朋友此前預(yù)料的一樣，一個重大的利好消息撲面而來。2018年4月13日，海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)三十周年慶祝大會在海口舉行，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。

風(fēng)從海上來。海南一時之間站在開放的前沿，處在時代的浪尖。陸豪銘的購房目的很明確，就是作為一種“旅游度假+理財投資”，后者屬性偏重，因為他十分相信國家的戰(zhàn)略，他也希望從中獲得一絲發(fā)展的利益。當(dāng)海南建設(shè)自貿(mào)港的重大利好消息經(jīng)媒體披露后，陸豪銘第一時間給多個在海南購房的東北老鄉(xiāng)打電話。

9天后，一個對于陸豪銘來說“不算好也不算壞”的消息傳來。

2018年4月22日海南“全域限購”政策匯集。

2018年4月22日晚間，海南省政府緊急召開新聞發(fā)布會，公布新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。后來，人們習(xí)慣稱之為“全域限購”。

這就是業(yè)界所稱的“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策，具體從三個層面進(jìn)行限購：

一是五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

二是海口、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

三是目前未實行限購的其他區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

在當(dāng)晚的新聞發(fā)布會上，海南省相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立和完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，堅決防范炒房炒地投機(jī)行為。

實行“全域限購”政策之后，類似陸豪銘這樣的非海南戶籍居民，在海南購房變成一件十分不容易的事。2017年，海南全島賣了25萬套房子，八成以上的房子都被島外人買走。對島外人限購，就意味著海南幾乎失去了八成的房地產(chǎn)市場。

巨大的投機(jī)沖動之下，也使得一些人動起了歪腦筋，通過虛假申報個人所得稅以及偽造社保的方式，騙取購房資格。

2018年5月，海南省地方稅務(wù)局通報，通過大數(shù)據(jù)進(jìn)一步分析比對，發(fā)現(xiàn)共有214人虛假申報、補(bǔ)繳個人所得稅，并將信息通報給住建部門。住建部門發(fā)現(xiàn)其中139人通過虛假的完稅證明，已經(jīng)購買住房，于是取消了這139人的購房資格，解除合同和網(wǎng)簽備案，并禁止他們5年內(nèi)在海南購房。為了做好房地產(chǎn)限購政策的個人所得稅完稅憑證管理，海南省地稅局對個人所得稅開展風(fēng)險核查工作。

開發(fā)商從天堂跌落地上

海南“全域限購”6年樓市變化圖。

海南實行最嚴(yán)全域限購后，一個故事在全國成為輿論熱點。一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家想在海南陵水買一套別墅，定金已交，不巧趕上了“4?22”限購政策出臺，因戶口問題被拒之門外。

房地產(chǎn)開發(fā)商也從天堂跌落地上。限購沒幾天，旭輝海南公司就被集團(tuán)降級，歸入深圳公司管理，海南被旭輝從集團(tuán)重點戰(zhàn)略布局之地的名單中劃掉。

海南房地產(chǎn)和土地市場占有率最多的魯能、綠地、融創(chuàng)和恒大的區(qū)域公司，紛紛召開了對策會議，每個人的情緒就像那個玩得正高興突然被家長強(qiáng)行喊回家的孩子。

事實上，自2017年4月起，海南各地至少26次出臺了樓市調(diào)控或與樓市相關(guān)的新政。比如2017年9月出臺的房地產(chǎn)新政，永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目。

但是，2018年這次“全域限購”不只是表現(xiàn)在“限購”上，還包括限售、限貸、限價等“多限”政策。

從此之后的6年里，“全域限購”政策還一路“打補(bǔ)丁”加碼限制，海南樓市“壓力山大”。作為房地產(chǎn)最重要的流通環(huán)節(jié)，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介圈流傳開一張黑底白字圖片，寫著“全劇終” ，圈內(nèi)人士稱10萬房產(chǎn)中介人員“逃離海南島”，奔赴云南、廣西等地另謀生路。

2018年9月，海口樓市再次傳出限價“新政”，規(guī)定“海口商品房備案價最高不得超17300元/平方米”。這一至今也未正式發(fā)文的“口頭政策”，因為海口部分房企“花式漲價”被政府部門約談而流出。

在流出海口“17300（元/平方米）限價新政”消息一個月后，海口椰海大道某大型樓盤200多戶購房人，拖家?guī)Э隈v守在售樓處向開發(fā)商維權(quán)。

當(dāng)時，維權(quán)的購房人在現(xiàn)場告訴中國房地產(chǎn)報記者，涉及的維權(quán)原由指向開發(fā)商存在“虛假宣傳、變相收取認(rèn)籌金、違規(guī)收取房款、強(qiáng)制收取改造費(fèi)、涉嫌違建‘偷面積’”等諸多問題。

王明亞是其中的一名維權(quán)人。2018年8月4日，王明亞在該樓盤認(rèn)購了一套55平方米的房子，一共交了四成的首付款58萬元。

擁有4口之家的王明亞，55平方米的房子根本沒法滿足一家人的居住。但置業(yè)顧問告訴他，加上擴(kuò)展面積可達(dá)80平方米左右，一室一廳也就變成了兩室一廳。這也是王明亞下定決心購房的主要原因。

如果按照55平方米計算，王明亞購買的房產(chǎn)單價超過26000元/平方米。這一價格在當(dāng)時海口主城區(qū)樓盤中已經(jīng)很高了。

“17300（元/平方米）限價政策”之后，后面的購房價格自然就降了，王明亞等高價買房的購房人很是不服氣。但他們面上又不能直接提房價高的事，于是“虛假宣傳、變相收取認(rèn)籌金”等理由成為購房人指向開發(fā)商的“維權(quán)利器”。

200多戶業(yè)主的集體維權(quán)，一度成為海口職能部門最煩惱的輿情。類似的矛盾糾紛在其他樓盤也時有發(fā)生，就像猛然揭開滾燙燒水壺的壺蓋，熱氣騰騰。

雙方玩起貓鼠游戲

海南“全域限購”至今的6年里，政策最嚴(yán)的當(dāng)屬海口、三亞兩個重點城市。

2020年3月7日，海南再次發(fā)布樓市新政：全省首推現(xiàn)房銷售制度，本地居民限購兩套住房。

2021年9月18日，海口再次發(fā)布購房新政，除了對人才購房條件進(jìn)行調(diào)整外，還對離異人士購房進(jìn)行了限制，“離婚”購房的偏門被徹底堵死。

海口一個開發(fā)商戲稱，“全域限購”之下的海南樓市，更像是一場圍追堵截、乘勝追擊的戰(zhàn)役。在樓市政策疊加的背后，也衍生了樓市浮世繪。

有人趕在離異限制政策前，“假離婚”僥幸購房；有人通過贈與等房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的方式，將多套房變成了首套房，從而獲得再次購房的資格；還有人鋌而走險偽造購房資格……2021年，三亞市住城局決定注銷12人的購房合同網(wǎng)簽備案，并將13人列入三亞市誠信體系黑名單，5年內(nèi)不得在三亞市購房。

為購得一套海南房產(chǎn)，購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成默契，沒有條件創(chuàng)造條件，最典型的一個做法是購房者先付全款，開發(fā)商通過自己的第三方公司代交個稅或社保，等到滿足條件之后再簽約，再辦不動產(chǎn)權(quán)證，絞盡腦汁想盡一切辦法去打擦邊球。

2023年1月，上海居民江黎明斥資上千萬元，在陵水縣土福灣某樓盤為兒子購買了一套別墅。但后來因退房糾紛一事，當(dāng)事人自曝開發(fā)商幫購房人“代交個稅”。

按照海南“全域限購”政策的規(guī)定，江黎明家庭成員在海南并不具備購房資格，除非在海南累計繳納兩年社保或個稅。

為不具備購房資格的人隱晦地代繳社保或個稅，交滿兩年后再簽正式商品房買賣合同，顯然是在鉆政策的空子。一些開發(fā)商為了賣房子鋌而走險規(guī)避政策，但這種行為對于購房人而言，潛藏著巨大的購房風(fēng)險。

江黎明要求退房返還購房款的主要理由，便是開發(fā)商違規(guī)為其兒子代繳個稅，他擔(dān)心將來會遇到麻煩。但他的相關(guān)投訴，并沒有引起有關(guān)方面的重視，事情最終不了了之。

海南樓市斷崖式下滑

2015年~2023年海南省銷售額走勢圖。

2015年~2023年海南省銷售面積走勢圖。

在最嚴(yán)的調(diào)控政策打擊后，最明顯的市場反應(yīng)就是各個樓盤的銷售業(yè)績大幅下滑。

以“全域限購”為分界線，2017年海南全省房地產(chǎn)銷售面積及銷售額達(dá)到了歷史最高位，之后從2018年開始逐年下滑。

據(jù)海南官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，海南全省房屋銷售面積2293萬平方米，較上年增長52%；銷售額2714億元，增長了82%。

而在2018年，海南全省房屋銷售面積縮減至1432萬平方米，較上一年下降約38%；銷售額2083億元，下降了23%。

之后的6年間，海南大部分市縣樓市成斷崖式下滑。其中2022年銷售業(yè)績跌至6年來的最低谷。這一年的房屋銷售面積僅644萬平方米，較上一年下降約28%；銷售額1098億元，下降約30%。

對于各大房地產(chǎn)開發(fā)商而言，他們認(rèn)為樓市限購政策過于嚴(yán)厲，是給市場戴“緊箍咒”；但站在行政主管部門的角度，他們希望海南房地產(chǎn)市場更趨健康有序，防止市場大起大落。

時任海南省住建廳廳長霍巨燃在“全域限購”政策新聞發(fā)布會上稱，“全域限購”新政出臺的目標(biāo)是為了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，回歸房子的居住屬性，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租售結(jié)構(gòu)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。

海南省主要領(lǐng)導(dǎo)也在多個場合表態(tài)，海南不能成為房地產(chǎn)的“加工廠”，以壯士斷腕的決心降低海南省經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。

6年來，海南房地產(chǎn)發(fā)展也理出了一個清晰的思路：島內(nèi)居民基本需求由政府保障，改善性需求由市場調(diào)節(jié)，投資性需求靠制度限制。

2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，明確提出建立健全海南省住房保障和供應(yīng)體系，發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房，滿足本省居民和引進(jìn)人才住房基本性需求和改善性需求，以及省外居民租賃住房需求。

海南大力推進(jìn)安居房項目建設(shè)，實行現(xiàn)房銷售制度等，被賦予更深刻的民生內(nèi)涵。

王娟娟是三亞市的一名醫(yī)護(hù)人員，是安居房的受益者。2022年，她優(yōu)先參加三亞市區(qū)一批安居房的搖號選房，并以13900元/平方米的價格，按揭貸款購買了一套約100平方米的安居房。如果按照周邊市場化商品住宅的價格，要超過30000元/平方米。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在安居房的代建上，也成為企業(yè)“1.0版本”轉(zhuǎn)型升級的標(biāo)志。在三亞，萬科、保利發(fā)展是安居房項目代建的代表企業(yè)。

根據(jù)海南省對安居房項目建設(shè)的計劃，到2025年，海南安居房建設(shè)將增至25萬套，主要面向符合條件的本地居民家庭和引進(jìn)人才銷售。

時隔六年的“松綁”

嚴(yán)厲調(diào)控取得了巨大效果，房地產(chǎn)供求關(guān)系也發(fā)生了巨大變化。2023年12月上旬，海南發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)工作的通知》，引發(fā)外界廣泛關(guān)注。

這份通知被外界視為“海南樓市松綁”政策，其內(nèi)容有三大項、共計10條政策措施，主要內(nèi)容涉及當(dāng)前海南樓市調(diào)控政策的優(yōu)化調(diào)整，包括個人住房貸款的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低存量首套住房貸款利率、不動產(chǎn)“帶押過戶”、放寬二手房交易轉(zhuǎn)讓年限，以及增加多孩家庭購房套數(shù)等。

之后，省會城市海口迅速跟進(jìn)，在“省十條”的框架內(nèi)，首批出臺多條優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策措施。包括商品住房轉(zhuǎn)讓年限“5改2”、二孩及以上家庭購房可增加1套、停止“離異人士3年內(nèi)購買商品住房總套數(shù)計算”限制，以及注冊企業(yè)可購商品住房等優(yōu)化政策措施。

從此之后，海南多個市縣在“省十條”的基礎(chǔ)上，出臺了樓市“松綁”政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前海南共有13個市縣出臺了優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)新政。

鮮為人知的是，在這些優(yōu)化調(diào)整樓市新政的背后，是政府職能部門充分聽取了當(dāng)?shù)胤康匦袠I(yè)協(xié)會和房企代表的建議和呼聲。

2022年底，海南省房協(xié)形成了一份長達(dá)4000余字的《行業(yè)調(diào)研報告》，并呈送至相關(guān)職能部門主要負(fù)責(zé)人手中。這份《行業(yè)調(diào)研報告》歸納了7大類共10余條建議。海南省房協(xié)主要負(fù)責(zé)人也曾告訴記者，相關(guān)職能部門的主要負(fù)責(zé)人也曾多次到協(xié)會及房企調(diào)研。

記者對比這份調(diào)研報告和“省十條”新政，多條建議已被政策采納。

“全域限購”前在海南購房的陸豪銘，最終房子沒有買成。

由于開發(fā)商遲遲未能與他簽訂《商品房買賣合同》，2019年8月，陸豪銘將開發(fā)商訴至法院。開發(fā)商也承認(rèn)，遲遲未與購房人簽購房合同確實是事實，但主要的原因是政府部門出臺了限價政策，導(dǎo)致其無法進(jìn)行價格備案。

但法院經(jīng)審理后認(rèn)為，主要原因是案涉房產(chǎn)被抵押，并非政府限價政策原因所致。法院據(jù)此判令陸豪銘與開發(fā)商解除認(rèn)購協(xié)議，返回購房款及賠償購房人相應(yīng)損失。

某些時刻，為著某些利益，人們總會出現(xiàn)意外。王明亞等200多戶購房人，大部分通過法律訴訟的形式解決彼此的爭端；在陵水購房的江黎明已通過與開發(fā)商協(xié)商的方式解決，目前大部分購房款項已經(jīng)返還；三亞醫(yī)護(hù)人員王娟娟，如今已住上了新房。（文中購房者均為化名）