政務會客廳：荊州市房管局副局長童克忠與您聊物業新規

本期嘉賓 荊州市房管局副局長童克忠

有人將物業和業主的關系形容成“婆媳關系”，在生活中，兩者密不可分，卻又矛盾頻出。小區停車位到底歸誰所有?沒交物業費被斷水斷電該不該?小區內的大型犬擾民誰來管……一直以來，這對“婆媳”間的各種矛盾既是難斷的家務事，又是社會關切的熱點。

10月1日起，湖北省第十二屆人大常委會第二十三次會議通過的《湖北省物業服務和管理條例》施行，類似的“家務事”不再難判，有例可依。

今天，荊州發布特邀荊州市房管局副局長童克忠做客“政務會客廳”，就廣大市民關心的物業服務和管理等相關問題，與大家進行交流。

某小區物業保安人員正在通過視頻系統巡查小區治安

物業需要政府各部門齊抓共管

童克忠介紹，《條例》進一步細化上位法規定，明確政府責任，為業主、物業服務企業維護合法權益和行政執法機關依法監管提供了更具操作性的法律保障，也更符合我省我市實際。

物業服務和管理是綜合性的社會管理工作，涉及業主、建設單位、物業服務企業、物業使用人、公用事業專業經營單位等多個主體，涉及民事、行政多種法律關系，需要政府各部門齊抓共管。《條例》在明確政府責任的基礎上，確定了房產部門主管，相關部門協同，街道鄉鎮落實的物業服務管理體制。

根據《條例》，縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系，建立物業服務協調機制和目標責任制，完善激勵政策和措施，促進物業服務發展與和諧社區建設。房產行政主管部門為物業服務工作的主管部門，細化其監督管理職責。

針對小區行政執法相對較弱的實際，《條例》規定多個行政主管部門應當加強物業區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用、物業收費等方面的監督管理，建立違法行為投訴、處理和回復制度，依法及時處理物業區域內的違法行為。街道辦事處、鄉鎮人民政府組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解物業服務糾紛。同時，還要做好有關業主大會會議籌備、業主委員會換屆選舉、有關文件資料備案及建檔保存等具體工作。

業主可對物業實施自行管理

“業主大會、業主委員會制度是維護業主合法權益的有效機制和實行業主自治的重要載體。針對業主大會成立和開展活動存在啟動難、籌備難、決策難、換屆難等問題，《條例》對業主成立業主大會、召開業主大會會議、決定公共事項、業主委員會的選舉和換屆等作了明確規定。”童克忠說。

建立業主大會成立雙啟動機制，符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位和業主都可以向房產行政主管部門提出召開首次業主大會會議的報告;街道辦事處、鄉鎮人民政府收到房產行政主管部門的通知后，成立會議籌備組，并組織召開首次業主大會會議。

建立業主大會共同決策機制，《條例》明確了業主大會的職責、會議形式、表決原則，業主的公共事項由業主大會共同討論決定，業主大會作出的決定，對全體業主具有約束力。

完善業主委員會委員任期制度，進一步明確了業主委員會的產生方式、任期、委員條件、職責、備案等。

“《條例》還規定業主可以采取業主直接管理、業主委員會負責管理、成立其他管理機構管理等形式對物業實施自行管理，充分體現業主自治。”童克忠對業主自治機制進行了補充說明。

此外，童克忠還針對市民關心的熱點問題，為大家解讀新規，逐一解答。

物業保安正在進行治安巡查

1、物業不得隨意斷水斷電

此前，不少業主因為沒按時交物業費，被物業以斷水斷電相“威脅”。這樣的做法給業主的生活帶來了極大的不便，所以對于催費十分奏效。

童克忠表示，《條例》施行后，這樣的威逼催繳方式將被禁止。《條例》明確，物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主合法權益的其他行為。

對物業服務企業的此類行為，責令限期改正，處1 萬元以上5 萬元以下罰款。逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰。

2、公共停車位優先滿足業主

物業區域內車位、車庫的銷售、使用，一直也是社會熱點。荊州各物業小區的現狀是，小區車位不夠、外來車輛霸占車位、公共道路被車輛占據。

“小區停車難問題將隨著《條例》的出臺而有所緩解。”童克忠說。

對于停車位和車庫的歸屬問題，《條例》明確，物業區域內按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業主以外的單位和個人。優先滿足業主需要對外出租的，每次租賃期不得超過一年。

而物業區域內占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主所有，其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定。建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。否則將處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

3、維修資金可先應急再申請

職工老了病了有社保醫保，住宅“老了”“病了”就該住宅專項維修資金派上用場了。然而，我市部分老舊商品房維修資金的使用情況卻不容樂觀。

針對實踐中住宅專項維修資金“使用難”的現狀，《條例》對表決方式作了細化規定，即“住宅專項維修資金的使用，經業主大會依法決定，可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決，也可以采取異議表決，即根據業主公約或者管理規約的規定，持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。”

“《條例》還對緊急情況下的住宅專項維修資金使用作了規定，可以‘先采取應急措施，再申請使用’。”童克忠說。

住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行，并授權縣級以上人民政府房產行政主管部門負責監督管理。住宅專項維修資金的使用，經業主大會決定，可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決，也可以采取異議表決。在發生危及房屋安全和人身財產安全等七種緊急情況時，房產行政主管部門應當開通“綠色通道”，即時核準。

童克忠表示，這是對住宅專項維修資金快捷安全使用的制度創新，對于解決物業運行維護中的資金難題具有十分重要的現實意義。

4、物業不得私設營業攤點

童克忠表示，針對物業擅自賣廣告位，小區內設置營業攤點等行為，《條例》也下了禁令。

《條例》規定，物業服務企業不得擅自允許他人利用公共部位、公共設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動，不得擅自設置營業攤點。

物業服務企業也不得泄露，不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。違者將由公安機關按照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰，由房產行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案。

5、小區內禁養烈性犬和大型犬

“在小區遛狗的人很多，狗傷人的新聞也不少。但隨著《條例》的施行，這種情況會越來越少。”童克忠說。

《條例》規定，禁止在物業區域內飼養烈性犬和大型犬，業主、物業使用人在物業區域內攜犬只出戶，應當束犬鏈牽引。明確禁止在物業區域內飼養烈性犬和大型犬，犬只的具體品種、體高和體重標準由公安機關確定，并向社會公布。

如果有人在小區內養烈犬、大犬，公安機關可以沒收犬只，并可處5000 元以上1萬元以下罰款。

此外，物業公司應加強物業區域內養犬行為的監督，及時制止違法違規養犬行為。如果業主、物業使用人攜犬出戶沒有束犬鏈牽引，公安機關要責令其改正;拒不改正的，處500元以上1000元以下罰款;情節惡劣或造成嚴重后果的，沒收犬只。

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荊州市房產局：申請公租房者可在明年3月參加搖號

上線嘉賓：荊州市房產管理局副局長童克忠

主持人：米蘭

主持人：上期節目中，市民李先生反映中介買了皇城相府的房子，私自將房門的內開變為外開，導致對面住戶的門不能正常開關了。這個問題歸誰管？

童克忠：接到投訴后，我們上門過幾次，根據法規規定這種情況不屬于我們的管轄范圍，但是我們還是積極幫助李先生處理，我們找到物業，與當事人進行溝通，宣傳了擅自將門外開存在哪些安全隱患，如果當事人不改正，我們將根據城市居民住宅安全防范建設設施管理規定第十七條，要求恢復原狀，并依照治安管理處罰條例進行處罰。如果移門后，發生失火不利于逃生可以向公安機關反映。

市民：在美林湖畔居住公租房，靠路邊的汽車噪音特別大，我們想換到朝里面一點南邊的房子。

童克忠：美林湖畔小區是政府購買商品房籌集公租房，有167套，買的過程中有南向和北向，如果你個人覺得噪音比較大的話，可以進行調換。

主持人：上次節目中，市民劉女士說自己是無房戶，在梅園社區租房有20多年，問像她這樣子的等到搖號要等多久？公租房的房源申請是怎么樣的？

童克忠：劉女士是荊州區申報公租房的其中一戶，今年荊州區申報的有332戶，今年四機賽瓦有238套房子，經研究決定對荊州區住戶進行分配，按照二級以上傷殘家庭、低保低收入家庭優先的原則進行保障，剩下的房源非優撫對象的進行分配。下一步，在市區內出來房源后，劉女士可以參加搖號，大約在明年3月份進行。

長江荊州段行洪垸里建別墅群，曾因違法被叫停后又恢復銷售，河道局認定威脅行洪安全

在長江湖北荊州學堂洲段，有一塊面積6.4平方公里的江邊圍垸，圍垸內有一個占地數百畝的長久天地小區，戶型分為小高層、獨棟、聯排別墅等，已有居民入住多年。

“這些都是違章建筑。”10月28日，荊州市長江河道管理局（下稱荊州河道局）相關工作人員告訴上游新聞記者，學堂洲圍垸屬行洪垸，屬河道管理范圍。《防洪法》有明確規定，禁止在河道管理范圍內建設妨礙行洪的建筑物。長久天地小區的危害有兩點：洪水來時會阻塞洪道，同時入住居民的生命財產安全也得不到保障。

尷尬的是，開發商在建設該小區時證照齊全。

文件顯示，1998年，荊州市政府招商引進荊州市長久房地產開發有限公司（下稱荊州長久公司）后，召集計委、建委、土地等部門召開專題會議，推進項目落地。立項批復、核發規劃許可證、土地使用證等，接踵而至。

開發商建設時，荊州河道局三番五次下達責令停止違法行為通知書，但建設仍在繼續。直到2014年2月，時任長江水利委員會（下稱長江委）副主任魏山忠在荊州檢查防汛工作時指出，學堂洲圍垸存在違法建房行為。

2014年11月，荊州市政府向長江委提出建議：已建的保留、未建的一律取消。幾經兜轉，2015年1月，長久天地小區房屋恢復銷售。

荊州河道局工作人員稱，即便業主獲得房產證，也改變不了他們買的是違章建筑的事實。

目前，荊州市政府再次成立專班處理長久天地項目事宜。

▲10月28日，湖北荊州，長久天地小區。荊州市長江河道管理局指出，該小區建在行洪垸內，違反防洪法。攝影/上游新聞記者 沈度

招商企業打造的“江景華宅”

學堂洲本沒有圍垸，沮漳河改出口后，便有了圍垸。

沮漳河是長江一級支流，由荊州注入長江。荊江大堤是長江一級堤防，具有直接保護荊北平原防洪安全的作用。

上游新聞記者獲得的文件顯示，1992年，為減輕沮漳河洪水對荊江大堤的威脅，解決沮漳河與長江共堤問題，湖北省水利部門對沮漳河下游河段進行綜合治理。1992年底至1993年初，由原江陵縣政府組織實施了沮漳河出口改道工程，在上游17.6公里的臨江寺開挖新出口。

沮漳河出口上移后，部分河道消失，土地漸漸露了出來。

文件載明，1994年10月學堂洲圍垸形成，被納入荊州城南經濟開發區，面積6.4平方公里。

荊州市一位退休干部介紹，上世紀90年代末21世紀初，和很多城市一樣，荊州市土地財政收入占比升高，這塊長江邊土地的使用權被政府出讓。

文件顯示，1998年11月，荊州市政府、荊州區政府和城南開發區組團赴深圳招商。與長久實業（香港）有限公司、深圳長久實業有限公司簽訂兩份《土地使用權出讓協議》。隨后，深圳長久實業有限公司與兩名王姓商人共同出資組建荊州長久公司，投資興建長久天地項目。項目分為“山莊”和“御園”，前者是獨棟、聯排別墅，后者為小高層。

文件載明，1999年4月28日，荊州市副市長召集市計委、建委、土地、水利、城南開發區等部門負責人會議，就長久實業有限公司開發學堂洲的問題進行專題研究。

會議明確，給予項目充分肯定，各部門要現場辦公，提供優質服務，建設過程中出現問題可直接請市政府協調。涉及防汛和堤防安全問題，由市水利部門協調解決。

荊州長久公司取得土地使用證后，著手施工建設。開發商打出了廣告語：“國家級城央江景華宅”“荊州長壽的秘密在此”。

▲10月28日，湖北荊州，長久天地小區打出的廣告語：“國家級城央江景華宅”。攝影/上游新聞記者 沈度

叫不停的施工

荊州河道局工作人員介紹，荊州市政府召開項目推進會時，該單位并未參會。直到項目開始施工建設時，該單位才知道長江行洪垸內要修建商品房小區。

2007年，荊州河道局在巡查工作中發現長久天地項目后，對施工活動多次現場制止，并下達4次責令停止違法通知書。

學堂洲圍垸是長江行洪垸，屬河道管理范圍。長久天地項目存在兩個方面的問題：違反《防洪法》和《河道管理條例》。《防洪法》第二十二條規定，禁止在河道、湖泊管理范圍內建設妨礙行洪的建筑物、構筑物，傾倒垃圾、渣土，從事影響河勢穩定、危害河岸堤防安全和其他妨礙河道行洪的活動。其次，沒有按照《防洪法》第三十三條規定，經過防洪影響評價，也沒有按照規定程序辦理水行政許可審批手續。

該工作人員打了個比方：“假如洪水來了，本來沒有任何東西擋住它流動，現在卻突然多了個居民小區擋在那里，會有什么后果？我不敢想。”

荊州河道局的停工通知，并沒有叫停長久天地項目。

荊州河道局接受雙重領導。該局官網顯示，河道局為純公益性公一類事業單位。行政隸屬荊州市委、市政府，業務隸屬湖北省水利廳，省管計劃、工程、財務、編制。

上游新聞記者獲得的文件顯示，截至2014年，長久天地項目“山莊”一期工程已完工，建有101棟別墅、1棟商業中心，建筑面積達4.5萬平方米，銷售別墅70棟，入住30棟；“御園”8棟小高層已經封頂，另有2棟小高層正在建設中。項目已占地790畝，合計總投資9.9億余元。

10月28日，上游新聞記者在長久天地小區探訪發現，該小區介于荊江大堤和緊鄰長江的大堤子堤之間，已有不少居民居住。

受訪的兩名別墅主人稱，他們掏錢購買別墅，取得不動產證，是合法財產。

▲10月28日，湖北荊州，長久天地小區里的獨棟別墅。攝影/上游新聞記者 沈度

停工停售后又復售

直到長江委副主任指出問題嚴重性后，荊州長久公司的違法建設行為才停下。

2014年2月17日至2月18日，時任長江委副主任的魏山忠率隊到荊州檢查防汛工作，在檢查時發現學堂洲圍垸內存在違法建房行為，指出問題的嚴重性，要求調查處理。

2014年3月，時任荊州市委書記和市長召集多部門負責人召開會議，研究處理辦法，明確要求正在建設的要立即停工，并停止銷售，聽候處理，未開工的一律取消。水利部門按要求下達了責令停工通知書和予以立案，房產局關閉了該公司的網簽備案系統。

除此之外，原荊州市規劃局兩名責任人受到處理。

原荊州市監察局對長久天地項目開發建設中的審批情況進行了為期兩個月的調查。該局認為，原荊州市規劃局在辦理規劃審批時嚴重違法。對負領導責任的原荊州市規劃局副局長王某處以黨內嚴重警告處分，行政記過處分，對負直接責任的審批科長處以黨內嚴重警告、行政撤職處分。

停工8個月后，長久天地項目又踉蹌前行。

2014年11月，荊州市政府向長江委講述自己的困難：停工停售后，開發商的預售資金賬戶被凍結，工程款不到位，建筑工人情緒很大；購房戶不能如期拿到房子，要求開發商退款。

荊州市政府提出三點建議：長久天地項目已建的保留、完建，并將一樓打通，以備行洪蓄洪。未開工的一律取消；調整荊州市城市總體規劃，今后學堂洲圍垸內不再新批居住用地；采取非工程措施編制學堂洲防洪應急預案，確保行洪安全。

針對三點建議，長江委意見如何，上游新聞記者求證無果。但荊州還是按自己的建議做了。

2015年1月，荊州市政府決定，長久天地部分樓棟續建，盡快封頂；未開工的建筑一律取消，由原荊州市規劃局變更許可證；恢復荊州長久公司房屋銷售。

▲沮彰河改道后，學堂洲有了一個6.4平方公里的圍垸。攝影/上游新聞記者 沈度

三大棘手難題

建設長久天地小區引發的問題，長久未決。

荊州一名退休干部毫不客氣地指出，現在面臨三個棘手問題：長江行洪安全怎能容得半點馬虎？業主買了有證的違章建筑，怎么辦？把招商企業招來又未履行先前協議，變更規劃，企業損失如何彌補？

多份公開判決書暴露了這些令人擔心的問題。

2015年，長久天地小區10名未拿到房屋的購房者，將荊州市政府、荊州規劃局列為被告，緣由是：基于對荊州市政府的信賴，與荊州長久公司簽訂購房合同，但荊州市規劃局卻更改規劃內容，導致他們無法獲得房屋。

上游新聞記者注意到，法院駁回了購房者的請求。

2016年，荊州長久公司先后將原荊州市規劃局、荊州市房產局、荊州市政府列為被告，緣由是：該公司是招商企業，荊州未按招商協議，變更先前的行政許可，給公司造成了損失。

目前，此事還未有最終結論。

上游新聞記者了解到，近期，荊州市再次成立專班，試圖解決這一難題。專班工作人員已進入小區，再次展開調查。

上游新聞記者 沈度