近日，住建部部長倪虹在接受新華社專訪時指出，要以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。新模式下，房地產(chǎn)企業(yè)要有清醒的認識，現(xiàn)在要拼的是高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)，誰能為群眾建設(shè)好房子，誰能為群眾提供好服務(wù)，誰就會有市場、誰就會有發(fā)展。

從開春樓市回暖到六月土地市場升溫；從“雙節(jié)”黃金周成交火熱再到“雙十一”房企賣力沖刺，今年以來，江門的房地產(chǎn)市場波瀾不斷。業(yè)內(nèi)人士分析，下半場市場調(diào)整壓力巨大，是挑戰(zhàn)，但從改善性需求來看，潛力也非常大。把握新形勢，抓住高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵詞，建造好房子，提供好服務(wù)成為江門房地產(chǎn)市場下半場較量的“拳頭”。

江門城景。 南方+記者 楊興樂 攝

“價高量高”的景觀“豪宅”

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉指出，“以人定房”，就是對需求進行摸底的基礎(chǔ)上找到需求在哪里，需求的特征是什么。

近日，江門市建設(shè)工程造價和房地產(chǎn)監(jiān)測中心公布房地產(chǎn)市場主要數(shù)據(jù)，今年10月，江門市商品房成交2820套，環(huán)比上漲47.1%，1—10月江門市商品房成交面積約597萬平方米，同比增長6.6%；1—10月全市商品住房成交均價8009元/平方米，同比下降0.8%，降幅連續(xù)三個月收窄。

有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，江門市商品住房網(wǎng)簽套數(shù)連續(xù)五個月維持在2000套左右，網(wǎng)簽均價連續(xù)6年維持在8000元以上。

“從數(shù)據(jù)上看，江門市商品住房成交量穩(wěn)中有升，商品房價格相對穩(wěn)定，雖然市場上還存在不少處于觀望中的潛在需求，但是從近年來江門新房市場相對平穩(wěn)的價格來看，未來房價繼續(xù)下跌的概率不是很大，觸動市民入市的關(guān)鍵還是切準需求。”江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長楊東卉認為，居民家庭改善性住房需求較大，可以為江門的房地產(chǎn)市場和行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

被問及如何切準市民需求，觸動潛在需求入市時，好多房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理蔡志鹍直言：“改善性需求已經(jīng)是老生常談的話題，但是，現(xiàn)在的改善性產(chǎn)品不再是傳統(tǒng)的大面積、多房間，市場的反應(yīng)是很明顯的。”

他表示，今年江門“大平層”“江景豪宅”等產(chǎn)品深受市場歡迎，這些高端定位的改善性產(chǎn)品都具有大戶型、景觀好、定位高的相同特征，單價高，但并不影響銷量。

改善性需求“改什么”

細看十月份榜單數(shù)據(jù)，前十五名博富福美城、海悅天璽、建發(fā)和璽、萬科金域華府、富居禧公館、博學(xué)名苑等6個改善性項目，合計成交面積約5萬平方米，占總成交面積一半。除了臺山地區(qū)的項目外，其余項目均價全部超過1萬元/平方米，其中海悅天璽更是以超1.7萬元/平方米的均價，成交87套，排名成交榜第二名。

數(shù)據(jù)來源：江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)。 南方+整理

“選擇海悅天璽主要是這里戶型設(shè)計很不錯，望江的大陽臺十分符合我的心意，、雙泳池等配套滿足了我對生活的各種需求。”市民王小姐在海悅天璽訂購了戶型面積為187平方米的產(chǎn)品，她坦言，雖然海悅天璽的價格對比市場其他改善性產(chǎn)品單價要高不少，但是考慮到項目品質(zhì)、環(huán)境配套十分符合她的心意，最終還是選擇了該項目。

“在改善為主的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，人們從基本的‘居住需求’轉(zhuǎn)向了‘舒適需求’，這是一種經(jīng)濟狀況上升之后對生活品質(zhì)的提升方式，也是目前市場上大部分優(yōu)質(zhì)項目備受追捧的重要原因。”在楊東卉看來，改善性住宅改善的是住戶的生活品質(zhì)、居住氛圍、配套環(huán)境。優(yōu)越的景觀資源、豐富的全齡社區(qū)互動配套設(shè)施，能夠?qū)⑿蓍e、健身、娛樂、親子活動等功能都納入社區(qū)體系，這充分滿足了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場主力消費對象對居住環(huán)境的要求。

“嗅得先機”的本土“龍頭”

不過，江門的本土開發(fā)商們顯然已“嗅”到高品質(zhì)改善性住房需求市場的先機，并嘗到了市場的“甜頭”。今年江門的房地產(chǎn)市場儼然成為本土“龍頭”之間的較量，無論是土地市場，還是商品房交易，本土房企鋒芒畢露。

從開春起，匯景灣、駿景灣、海悅集團等本土房企成為土地市場交易的“常客”，以大刀闊斧之勢先后拿下濱江新區(qū)、樞紐新城等片區(qū)的“靚地”。

而年中的樓市交易場上，本土房企開發(fā)的改善性產(chǎn)品也一度成為行業(yè)以及市民關(guān)注的焦點。海悅天璽開盤刷新江門豪宅均價“天花板”，以“價高量高”的成交戰(zhàn)績，成為業(yè)內(nèi)人士口中的“當紅炸子雞”；自駿景灣經(jīng)77輪競逐拿下新會舊汽車站地塊，就注定該地塊從成交起就不會“低調(diào)”，11月該地塊項目規(guī)劃出爐，預(yù)料之中的大戶型、低密度高端住宅產(chǎn)品定位，再一次引發(fā)行業(yè)內(nèi)熱烈討論。

可以看出，勢頭猛勁本土“龍頭”房企，已統(tǒng)一將目光投向了高端定位的改善性住房產(chǎn)品開發(fā)。

當然，市面上也不乏其他類型的高端改善性項目，中介工作人員小林說：“除卻這些‘網(wǎng)紅’項目，博學(xué)名苑、綠城濱江·潮聞東方、粵海城等一線江景住宅也是購房者詢盤較多的項目，這些項目單價多在1.1萬—1.6萬元/平方米之間，對比起一般的剛需性產(chǎn)品，單價要高出幾千塊，但卻深受市場歡迎。”

【撰文】吳惠芳

【作者】

【來源】 南方報業(yè)傳媒集團南方+客戶端