來源丨喜馬拉雅FM超級制作的精品課《首席經濟學家管清友的投資課》

編輯丨張公子

房地產是中國造富最成功的資產，沒有之一。所以，當國內房地產市場調控政策不斷升級，地產投資出現拐點的時候，不少中國投資者開始轉戰國外市場，海外房地產投資成為越來越多國人的選擇。

近年海外地產投資成為趨勢，高速增長，中國海外地產總投資額不斷刷新紀錄。在資本管控力度加大、境外匯款限制趨嚴的背景下，海外地產投資仍能夠保持高速增長，足見中國投資者對海外地產的投資熱情。

海外房地產投資的熱門區域有美國、英國、澳大利亞、新加坡、新西蘭、加拿大、泰國等。

美國是中國高凈值人群海外置業的首選。原因有三：一是近年來房價平穩上漲，租金回報率較高。二是美國房屋產權為私有制，一經購買就有房子、土地的永久產權。三是教育資源優良。美國是世界上教育質量最高的國家之一，擁有眾多世界知名大學。

英國由于人均土地擁有土地少，可供開發的增量土地資源有限，房產長期處于供不應求狀態，導致房價穩定增長，值得投資。而且英國對全球購房者無任何限制，是全世界最開放、最自由的投資市場之一。

澳大利亞2017年房地產市場趨于平穩，還有政治經濟環境相對穩定、租金收益穩健、生活品質佳、留學、華人聚集等優勢，成為移民的好去處。但是目前澳大利亞政府禁止海外購房者購買二手房，海外投資者只能購買新房或期房。

新加坡是亞洲最佳房地產投資地，購房性價比高，可獲得99年產權、教育條件良好、環境安全以及生活舒適，且貸款年利率較低，只有1.5%左右。但目前新加坡房價指數持續走低，作為投資有一定風險。

新西蘭購房可享受免稅政策，不用繳納房產稅、契稅、房產買賣印花稅等，同時還沒有資本增值稅。

加拿大2017年房價指數不斷創歷史新高，而且貨幣政策寬松，買房利率較低，政府對首次買房者有多項優惠政策。

泰國的房地產投資近來日漸升溫，主要原因有兩個：一是收回成本的周期短；二是稅費較低，泰國的房產有永久產權，沒有持有稅。

國外投資房地產的方式更加多樣化，除了和我國一樣購買房屋實物外，還可像金融產品一樣進行交易。

常見的方式有房產投資基金，即常說的REITs。通俗來講，就是將投資者的資金聚集起來購買不動產，然后交由專業的公司進行管理，每位投資者持有不動產的一定份額，不僅能和常規的股票一樣獲得股利，還能分享由于房產增值產生的利潤，同時流動性強，能夠及時變現。

第一，海外地產投資不單是財務投資，也是一種消費，代表了一種生活方式。海外購房可以享受很多附帶的生活便利，比如移民、子女教育、休假等。

第二，海外地產投資價格相對不高，性價比不錯。相比國內北上廣深一線城市，部分海外房產的價格很低，而且海外房產絕大部分是永久產權。

第三，可以通過海外置地以合法渠道實現海外資產配置，實現投資多元化。如上面提到的不少發達國家房屋供不應求，房價平穩上漲，房屋租金回報率可觀，是較為理想的投資標的。

第一，海外地產投資稅費較高，維護成本高。國外的房產稅主要是持有稅，而不是購買稅，因此每年都要繳納高昂稅費。

第二，國外對炒房有嚴格管控，海外地產投資有一定的政策風險。比如，加拿大收取空置稅。溫哥華市政府規定，如果這套房子在過去的一年內沒有自住超過180天，或者出租超過6個滿月，除非是有特殊原因，比如居住者生病住院，房子被法院收回等，都需要繳納空置稅，其目的就是為了降低房屋空置率，打擊炒作。

總的來說，海外房地產投資已經成為一種不可或缺的投資方式和生活方式，所以我們要以消費的眼光做投資，多多關注房地產之外的附加價值，而不是僅僅關注其賬面價值。當然，這個過程中的政策風險也是我們不可忽視的因素。

關于主播：

管清友，首席經濟學家，現任民生證券副總裁、研究院院長，兼任中國經濟體制改革研究會高級研究員、財政部發改委專家庫雙庫專家等多項職務。

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