三年多的時間，杭州新房成交套均面積，從2021年的115.4㎡增長到2024年的136.3㎡，改善需求不知不覺間成為樓市主流。

然而，在二手房市場，成交總價300萬以下的房源占比超7成，200萬元以下的房源占比超3成，面積90㎡以下的高達6成，剛需是絕對的主力。

那么，在杭州，總價200萬元以下的新房和二手房集中在哪里？潮新聞美好生活研究院做了一番統計。

總價不到200萬元的新房

其實并不少

杭州總價200萬元以內的新房，很多人的第一反應就是臨安或者富陽，下意識地覺得距離太遠，索性就放棄了這方面的考慮。

但事實上，錢塘新區、余杭區、臨平區以及蕭山區也都有不少200萬元以內的剛需新房。

比如錢塘新區大江東板塊的湖映里、河印觀翠灣，雖然精裝限價為21300元/㎡，但是最小戶型是89㎡，剛好滿足200萬以內這一門檻；隔壁空港新城的聆空云境城限價為20500元/㎡，最小戶型為97㎡，也符合這一條件。

余杭區仁和板塊限價20000元/㎡的啟航城，其97㎡的戶型，以及蕭山義橋板塊限價18600元/㎡的濱映時代府95㎡的房源，也都在此列。

限價19800元/㎡的臨平山北，地鐵&濱江昌達路TOD項目雖然還沒公布面積段，但大概率也會有一批總價200萬元以內的房源，據悉該項目是濱江集團今年的重點項目之一，值得剛需購房者關注。

考慮到今年在杭開發商紛紛“卷”起了產品，在這些新房銷售受阻的遠郊板塊更是如此，因此在購買時，購房者不妨優先考慮今年新入市的剛需項目。

另一點則是要重點關注軌道交通也就是地鐵的配套問題。其實很多剛需客在買房時過于看重地緣性，而錯過了適合自己的樓盤，完全可以將范圍放大一些，去看看符合自己總價預算、地鐵通勤又足夠便利的區域，也許能有新的選擇。

還有一批符合總價200萬以內的房源則比較特殊，也就是人才共有產權房。比如勾莊的才泊嘉園、閑林的埠引賢府和雍賢山廬，雖然單價相對較高，但起步面積段小，再加上共有產權房特殊的購買規則，符合條件的購房者如果只是購買一小部分產權份額，入手的門檻要更低。

而作為杭州200萬元以內新房的庫存重倉，臨安和富陽的大部分樓盤都有這類房源。這兩個區域由于距離上確實較遠，除了本地的剛需購房者外，主要還承接著一些板塊的外溢。

比如濱江、之江的剛需購房者就完全可以考慮富陽，而未來科技城、云城工作的人們，選擇臨安青山湖板塊也早已不是什么新鮮事。

市中心的老小區

如今200萬以內都買得到

在如今二手房全面以價換量的市場環境下，同樣是200萬元的總價，購房者已經能買到主城核心地段的老破小，而這在過去是不可能的。

比如朝暉的七區和九區，如今二手房成交均價已不到3萬元/㎡，按照60㎡左右的套均面積計算，總價已經不到200萬元，而就在幾年前，這樣的房源單價基本要4萬元左右，總價差不多都要250萬元。

同樣的情況也發生在景芳、采荷、翠苑等我們熟知的主城老小區。像采荷一區的房子，由于自帶學區，單價在老小區里是比較堅挺的，目前均價為40500元/㎡，但由于面積只有四五十方，總價也在200萬元左右。

對于剛需購房者來說，能夠一次性解決居住+學區兩大問題，不用考慮孩子出生后再次換房的問題，以這樣一套房子過度，性價比也很高。

其它諸如大關、三里亭等老小區扎堆的板塊，在二手房價格進一步下跌的情況下，200萬總價以內也有相當多的選擇。

對于剛需購房者來說，就面臨一個老生常談的問題，同樣是200萬元的總價，是選市中心老破小還是郊區新房？

兩類房源的優劣也很明顯，新房單價低、面積大，但基本都在城市最外圍的區域，如果地鐵通勤不便利，光是一個上下班就成很大問題。但勝在小區是新建，不論是戶型、物業還是居住體驗，肯定遠勝于老破小房源。

相比之下，老破小勝在地段足夠好，不僅上下班通勤方便，商業、生活配套也相當成熟，不論是下了班還是周末，都有更多的生活選擇。然而，不論是產品的落后還是停車難、物業差甚至沒有物業，都是老小區的硬傷，再加上四五十個平方面積實打實的差別，是無論什么因素也無法填補平衡的。

此外，還有房價的折舊因素以及今后的流動性要考慮在內。兩種選擇，可以說是仁者見仁、智者見智。

如果是你，你會怎么選？