一提到學區房，大家自然想到鼓樓區，作為最早進入二手房交易為主的主城區，學區之所以能把老破小捧上天，無外乎手里握著省市級優質學區這根定海神針。

鼓樓的老破小主要分布在這幾類小區：新村、花園和宿舍。它們雖然都是學區房，但是又有不同。新村是早期用來安置拆遷戶，大約建于80-90年代；花園一般是早期商品房，大部分建于90年代到21世紀初；宿舍指的是計劃經濟期間，機關單位通過福利分房，提供給職工住宿的房屋，絕大部分建造于80-90年代。因此單位宿舍樓聽起來很低端，但由于自帶學區資源優質，所以個個都是天價。

但是，這類天價學區房，要么老破大，要么老破小，平時是風光無限，但是一遇到拆遷就得認慫！可以這么說，買學區房的人最怕拆遷，一旦拆遷，房子本身學區屬性灰飛煙滅，意味著無人接盤。

鼓樓區于8月9日發布《鼓樓區人民政府關于倉房街37號紅磚樓零星地塊精準舊改項目房屋協商搬遷的告知書》，據消息透露：因倉房街37號紅磚樓零星地塊精準舊改項目需要，決定對該項目范圍內所有房屋實施協商搬遷。

本次房屋搬遷范圍為倉房街37號紅磚樓地塊，簽約期限2021年8月10日至2021年8月29日（20天）。

我們來看看該項目房屋協商搬遷補償方案：

本次零星舊改住宅房屋原則上實行異地現房安置，不實行貨幣補償。我們看看有哪些安置地方可以選擇：

眾恒花園（對接價17200元/㎡）、江夏小區（對接價14839元/㎡）、盛世新城（對接價12977元/㎡）、金建二期B標段（對接價15880元/㎡）、雙湖新城（對接價13900元/㎡）、六一佳園（對接價12331元/㎡）、洪塘新城（對接價14900元/㎡）、聯建新苑（對接價15800元/㎡）

同時，若產權人或國有公房承租戶自愿減少安置面積的，減少的安置面積可按安置房評估價進行貨幣補償。非住宅房屋及2004年10月26日后建造的無產權房屋按現行征收政策實行貨幣補償。

這里面的補償計價方式有兩種：

1.被搬遷住宅房屋補償計價方式：補償金額=被搬遷住宅房屋的確權建筑面積×被搬遷住宅房屋補償單價23791元/㎡；

2.安置房調換差價=實際安置的面積×安置房對接價-被搬遷住宅房屋確權面積×23791元/㎡，不含層次差價。

這意味著買房人每平米只能賠2.37萬，而倉房街37號紅磚樓劃片福州教育學院附中第二附屬小學，初中劃片延安中學，是鼓樓最頂級的學區房。圍繞該校周邊幾個社區二手房報價都在6-7萬之間。

這就是天價老破學區房遇上拆遷的典型案例，遇到拆遷，它就現出原形，就是一個破厝！

客觀的說，二附小的學區房能賣到7萬，一般是框架房，像倉房街37號紅磚樓這種磚混結構房子，在二手房市場競爭力不大，愿意買單的人不會多。

但是對于買房人來說，有如下借鑒意義：

投資學區房的家長往往都默認了一個事實，就是他們買的房子一直會是學區，所以他們對學區支付的溢價并不會消失。如果事前告訴他們，你這幾百萬花了，以后是住安置房。除了超級土豪，可能沒幾個人真心愿意為小朋友花這么多。

樹立學區房風險意識，不要以為它是一本萬利的買賣，畢竟現在已經是天價，以后誰來接盤？

對于磚混結構，甚至已經是危房的學區房，敬而遠之，一旦被拆了，它就不值錢了。

對于學區房政策風險也要警惕！