開欄的話

每個小案里都有別人的人生，每個小案里都有老百姓的期盼，樁樁件件，都是人民法院必須做好的民生“答卷”。即日起，濟南中院公眾號將推出“小案事不小·小案不小辦”欄目，用小案件守護“大民生”，詮釋法治“大道理”，全面展現有力量有是非有溫度的司法裁判，讓人民群眾切實感受到公平正義就在身邊。

讓與擔保是債務人或第三人與債權人訂立合同，約定將財產形式上轉讓至債權人名下，債務人到期清償債務，債權人將財產返還給債務人或第三人，債務人到期沒有清償債務，債權人可以對財產拍賣、變賣、折價償還債權的一種擔保形式。讓與擔保情形下，債務人或第三人往往以簽訂《房屋買賣合同》的形式將房屋轉移過戶至債權人名下，對于債務人或第三人以與債權人無真實的房屋買賣合意為由，提起訴訟要求確認《房屋買賣合同》無效的，是否予以支持呢？

01

“以房籌錢”：過到別人名下的房子

2016年5月31日，王某因資金周轉需要，與李某簽訂《房屋買賣合同》，約定王某將其名下一棟房產以50萬元的價格出售給李某，雙方同時簽訂《房屋租賃合同》，約定李某將上述房屋出租給王某居住使用，租賃期限自2016年6月1日至2016年11月30日，月租金2000元。同日，經王某向街道辦事處提出變更房屋所有權人申請，上述房屋變更至李某名下。

2016年6月1日，王某與李某簽訂《房屋回購協議》，約定王某向李某回購上述房屋，回購價格50萬元，回購時限為2016年11月30日前，若王某無法在回購時限內履行回購的，則視為王某自動放棄回購權利，并不得再次主張回購權利。

上述協議簽訂后，李某向王某轉款50萬元。涉案房屋自2016年5月31日至今，一直由王某居住使用，其未向李某支付過租賃費，亦未償還過任何款項。2022年6月28日，涉案房屋辦理不動產產權登記手續后，李某取得房屋所有權證。

02

“曲線救房”：訴請確認《房屋買賣合同》無效

為收回自己的房子，王某以其與李某簽訂的《房屋買賣合同》并非雙方真實意思表示為由，訴請確認該《房屋買賣合同》無效。

一審法院經審理認為，雙方簽訂的《房屋買賣合同》并非基于真實的房屋買賣意思表示，而是以房屋買賣作為王某向李某借款的擔保，雙方不存在真實的房屋買賣合同關系，應為無效合同。無效合同自始沒有法律約束力，即當事人之間的法律關系應回復到合同簽訂前的狀態。一審判決：確認王某與李某簽訂的《房屋買賣合同》無效。

至此，王某似乎收房有望，在一審法院判決《房屋買賣合同》無效的情況下，其可據此要求雙方相互返還，王某退還李某購房款，李某返還王某房屋。但一審判決后，李某不服提起了上訴。

03

“假賣房真擔保”：拋開擔保訴無效，行不通

二審法院經審理認為，王某以其房屋為借款提供讓與擔保，就該房屋約定六個月的回購期限，若到期未能回購，視為放棄回購權利，李某可自行出讓、拍賣。雙方關于借款未能償還時房產歸李某所有的約定為無效約定，但是不影響王某以其房屋提供擔保的意思表示的效力，若李某請求參照民法典關于擔保物權的規定對房產折價或者以拍賣、變賣該財產所得的價款優先受償，應予支持。現王某將雙方之間的借貸事實與讓與擔保事實割裂開來，以雙方無真實的房屋買賣合意為由，僅就雙方簽訂《房屋買賣合同》及《房屋回購協議》的效力提起本案訴訟，既有違誠實信用原則，亦將導致雙方之間合法有效的讓與擔保意思表示歸于無效，進而導致雙方設立擔保物權的合同目的落空，李某享有的借款債權缺乏相應擔保，不利于債權人合法利益的保護，故讓與擔保情形下，轉讓人以無真實買賣合意為由訴請確認《房屋買賣合同》無效的，不予支持。二審判決：駁回王某的訴訟請求。

04

“收房有道”：請法院把我的房子賣了吧

讓與擔保情形下，債務人將擔保財產的產權形式上轉移至債權人名下，在債權人長期不就擔保物行使優先受償權的情況下，勢必影響債務人對該擔保財產所有權的行使，針對該問題，《民法典》及擔保制度的司法解釋規定擔保物權的實現不再僅僅局限于債權人請求對擔保財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得的價款優先受償，而是同時賦予債務人相應的訴權，規定債務人履行債務后可以請求債權人返還財產，或者請求對擔保財產折價或者以拍賣、變賣所得的價款清償債務。據此，在債務人形式上讓渡財產所有權影響其對財產行使處分權時，其可以主動提起訴訟，請求債權人對擔保財產以折價、拍賣、變賣所得的價款清償債務，進而實現債權人對擔保財產的優先受償權。

來源：濟南中院民五庭