來源丨喜馬拉雅FM超級制作的精品課《首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友的投資課》

編輯丨張公子

房地產(chǎn)是中國造富最成功的資產(chǎn)，沒有之一。所以，當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷升級，地產(chǎn)投資出現(xiàn)拐點(diǎn)的時候，不少中國投資者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)國外市場，海外房地產(chǎn)投資成為越來越多國人的選擇。

近年海外地產(chǎn)投資成為趨勢，高速增長，中國海外地產(chǎn)總投資額不斷刷新紀(jì)錄。在資本管控力度加大、境外匯款限制趨嚴(yán)的背景下，海外地產(chǎn)投資仍能夠保持高速增長，足見中國投資者對海外地產(chǎn)的投資熱情。

海外房地產(chǎn)投資的熱門區(qū)域有美國、英國、澳大利亞、新加坡、新西蘭、加拿大、泰國等。

美國是中國高凈值人群海外置業(yè)的首選。原因有三：一是近年來房價平穩(wěn)上漲，租金回報率較高。二是美國房屋產(chǎn)權(quán)為私有制，一經(jīng)購買就有房子、土地的永久產(chǎn)權(quán)。三是教育資源優(yōu)良。美國是世界上教育質(zhì)量最高的國家之一，擁有眾多世界知名大學(xué)。

英國由于人均土地?fù)碛型恋厣伲晒╅_發(fā)的增量土地資源有限，房產(chǎn)長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，導(dǎo)致房價穩(wěn)定增長，值得投資。而且英國對全球購房者無任何限制，是全世界最開放、最自由的投資市場之一。

澳大利亞2017年房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，還有政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對穩(wěn)定、租金收益穩(wěn)健、生活品質(zhì)佳、留學(xué)、華人聚集等優(yōu)勢，成為移民的好去處。但是目前澳大利亞政府禁止海外購房者購買二手房，海外投資者只能購買新房或期房。

新加坡是亞洲最佳房地產(chǎn)投資地，購房性價比高，可獲得99年產(chǎn)權(quán)、教育條件良好、環(huán)境安全以及生活舒適，且貸款年利率較低，只有1.5%左右。但目前新加坡房價指數(shù)持續(xù)走低，作為投資有一定風(fēng)險。

新西蘭購房可享受免稅政策，不用繳納房產(chǎn)稅、契稅、房產(chǎn)買賣印花稅等，同時還沒有資本增值稅。

加拿大2017年房價指數(shù)不斷創(chuàng)歷史新高，而且貨幣政策寬松，買房利率較低，政府對首次買房者有多項(xiàng)優(yōu)惠政策。

泰國的房地產(chǎn)投資近來日漸升溫，主要原因有兩個：一是收回成本的周期短；二是稅費(fèi)較低，泰國的房產(chǎn)有永久產(chǎn)權(quán)，沒有持有稅。

國外投資房地產(chǎn)的方式更加多樣化，除了和我國一樣購買房屋實(shí)物外，還可像金融產(chǎn)品一樣進(jìn)行交易。

常見的方式有房產(chǎn)投資基金，即常說的REITs。通俗來講，就是將投資者的資金聚集起來購買不動產(chǎn)，然后交由專業(yè)的公司進(jìn)行管理，每位投資者持有不動產(chǎn)的一定份額，不僅能和常規(guī)的股票一樣獲得股利，還能分享由于房產(chǎn)增值產(chǎn)生的利潤，同時流動性強(qiáng)，能夠及時變現(xiàn)。

第一，海外地產(chǎn)投資不單是財務(wù)投資，也是一種消費(fèi)，代表了一種生活方式。海外購房可以享受很多附帶的生活便利，比如移民、子女教育、休假等。

第二，海外地產(chǎn)投資價格相對不高，性價比不錯。相比國內(nèi)北上廣深一線城市，部分海外房產(chǎn)的價格很低，而且海外房產(chǎn)絕大部分是永久產(chǎn)權(quán)。

第三，可以通過海外置地以合法渠道實(shí)現(xiàn)海外資產(chǎn)配置，實(shí)現(xiàn)投資多元化。如上面提到的不少發(fā)達(dá)國家房屋供不應(yīng)求，房價平穩(wěn)上漲，房屋租金回報率可觀，是較為理想的投資標(biāo)的。

第一，海外地產(chǎn)投資稅費(fèi)較高，維護(hù)成本高。國外的房產(chǎn)稅主要是持有稅，而不是購買稅，因此每年都要繳納高昂稅費(fèi)。

第二，國外對炒房有嚴(yán)格管控，海外地產(chǎn)投資有一定的政策風(fēng)險。比如，加拿大收取空置稅。溫哥華市政府規(guī)定，如果這套房子在過去的一年內(nèi)沒有自住超過180天，或者出租超過6個滿月，除非是有特殊原因，比如居住者生病住院，房子被法院收回等，都需要繳納空置稅，其目的就是為了降低房屋空置率，打擊炒作。

總的來說，海外房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為一種不可或缺的投資方式和生活方式，所以我們要以消費(fèi)的眼光做投資，多多關(guān)注房地產(chǎn)之外的附加價值，而不是僅僅關(guān)注其賬面價值。當(dāng)然，這個過程中的政策風(fēng)險也是我們不可忽視的因素。

關(guān)于主播：

管清友，首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，現(xiàn)任民生證券副總裁、研究院院長，兼任中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會高級研究員、財政部發(fā)改委專家?guī)祀p庫專家等多項(xiàng)職務(wù)。

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