在這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、房?jī)r(jià)暴跌的時(shí)候，現(xiàn)在提開(kāi)征房產(chǎn)稅，很多人可能會(huì)覺(jué)得在說(shuō)夢(mèng)話(huà)，現(xiàn)在征收房產(chǎn)稅是不可能的事情。

先別急著下結(jié)論，我們別忘了，僅僅是在三年前，2021年第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。只是因?yàn)楹髞?lái)出現(xiàn)了持續(xù)3年的特殊情況，所以房產(chǎn)稅被擱置了。特殊時(shí)期結(jié)束后，2023年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈震蕩，房?jī)r(jià)大幅下跌，現(xiàn)在確實(shí)不具備房產(chǎn)稅征收的條件。但并不代表以后不會(huì)征收房產(chǎn)稅，而且我可以負(fù)責(zé)任的說(shuō)，房產(chǎn)稅將來(lái)一定會(huì)征收的，因?yàn)榇_實(shí)沒(méi)有其他的稅種，能夠代替土地出讓金給地方提供財(cái)政收入來(lái)源。在土地賣(mài)不出去、地方財(cái)政收入嚴(yán)重下滑的情況下， 對(duì)存量的房屋征收房產(chǎn)稅，哪怕是開(kāi)始的時(shí)候收的稅不多，也能夠有效的增加地方的財(cái)政收入。

更重要的是，剛開(kāi)始可以把稅率定的比較低，給一個(gè)比較大的抵扣額度，起征點(diǎn)也可以設(shè)置得高一些，先把征稅的框架搭起來(lái)，后來(lái)可以慢慢調(diào)整。第一步搭架子是最難的。

我們的觀(guān)點(diǎn)是：

1. 房產(chǎn)稅肯定會(huì)征收，這個(gè)只是時(shí)間問(wèn)題。
2. 房產(chǎn)稅征收是按照評(píng)估價(jià)，不是市場(chǎng)價(jià)，更不是最開(kāi)始購(gòu)房的房?jī)r(jià)；
3. 剛開(kāi)始的時(shí)候?yàn)榱藴p小阻力，一定會(huì)把稅率定的很低，給較大范圍的減免，給大家一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程，然后逐漸把稅率提高，或者把評(píng)估價(jià)格提高，而且房?jī)r(jià)本身也會(huì)隨著通脹在不斷上漲，征稅額自然水漲船高了，大家 想想個(gè)人所得稅的歷史，就明白了。
4. 最終所有的商品房，不管是存量還是新建的房子，不管你是幾套，都要征收房產(chǎn)稅。
5. 征收房產(chǎn)稅之后，土地出讓金不會(huì)消失，同樣要賣(mài)地，要獲得賣(mài)地收入。

當(dāng)我們提出這個(gè)觀(guān)點(diǎn)的時(shí)候，一定會(huì)有人炸鍋。比較常見(jiàn)的想法是：

1.開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交了土地出讓金了，這個(gè)已經(jīng)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)里面了。我買(mǎi)了房子，其實(shí)土地不是我的，我只是租用了70年的土地使用權(quán)，不應(yīng)該為了租用的土地交稅啊

2. 交了房產(chǎn)稅，就不應(yīng)該有土地出讓金了，再搞土地出讓金，不是收了2次稅了嗎？

3. 大城市里面很多房東的房子價(jià)值很高，但是現(xiàn)金流不多，根本交不起房產(chǎn)稅。還有很多大爺大媽的房子，靠著退休金生活的，怎么交稅，難道強(qiáng)行讓他們交稅嗎？他們不交稅，難道能夠強(qiáng)制執(zhí)行嗎？

4.有些有錢(qián)人，有幾十套上百套房子，開(kāi)征房產(chǎn)稅，有他們哭的了。

5. 開(kāi)征房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，房地產(chǎn)作為金融的抵押物，這個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行也受不了啊

6.。。。。。

還有很多類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。我們就不一一列出了。

其實(shí)只要我們明白了最開(kāi)始講的那個(gè)道理，征收房產(chǎn)稅的唯一目的，是增加財(cái)政收入，那么上面的想法1、想法2，是不成立的。

至于想法5，房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)，以前各路經(jīng)濟(jì)學(xué)家，各路大V也都是這么說(shuō)的，但是2023年，2024年的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)告訴人們，大家想多了。從2022年到現(xiàn)在，很多城市的房?jī)r(jià)跌了50%以上，普遍的也跌了30%，這么大的跌幅，放在其他國(guó)家早就發(fā)生金融危機(jī)了，在我們國(guó)家一切都是風(fēng)平浪靜的。原因在哪里？只要央行能夠印錢(qián)，只要財(cái)政能夠發(fā)國(guó)債，一切都不是問(wèn)題啊。銀行不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)。

很多人忘記了在上世紀(jì)90年代，國(guó)營(yíng)四大行資本金充足地已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于巴塞爾公約的規(guī)定要求了，四大行在技術(shù)上已經(jīng)破產(chǎn)。后來(lái)怎么解決的？財(cái)政部發(fā)行國(guó)債，給四大行注資，提高資本金，同時(shí)成立了4大AMC，把四大行的不良資產(chǎn)都剝離給了AMC，這樣從賬面上四大行資本金充足率就達(dá)標(biāo)了。

所以，那種認(rèn)為房地產(chǎn)綁架銀行，綁架?chē)?guó)家的想法，同樣是不成立的。

至于想法4，個(gè)人覺(jué)得也是自作多情的。且不說(shuō)以后有錢(qián)人的資產(chǎn)還是以房子為主嗎？就算有錢(qián)人后面還持有很多的房子，在實(shí)際操作過(guò)程中也征不到他們的稅。這個(gè)古代、國(guó)外都是一樣的，有錢(qián)人有的是辦法避稅的。

舉兩個(gè)例子：

明代首富徐階，被政敵攻擊說(shuō)：徐階家族在江南占用了40w頃的土地。我第一次看到這個(gè)數(shù)字的時(shí)候是震驚的。徐閣老在朝廷上算是清流，即使有貪腐行為，也不應(yīng)該這么夸張，對(duì)比后來(lái)被抄家的張居正，張居正被人攻擊的一個(gè)理由就是貪污、生活腐化，抄家的時(shí)候得到的財(cái)富也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于這個(gè)40萬(wàn)頃。 后來(lái)我看了一些資料，大概明白了。原來(lái)明代的時(shí)候，只要當(dāng)官了，根據(jù)官位都可以免除一部分面積的田賦，官職越高能夠免稅的田地面積越大。 徐階是當(dāng)朝的首輔，自然也有一定面積的免征額度。那么當(dāng)?shù)氐挠H朋友好，四鄰八鄉(xiāng)的，紛紛把自己的田產(chǎn)掛靠在徐階的名下，用現(xiàn)在的話(huà)說(shuō)，就是“代持”。這樣從賬面上看，徐階的田地就變成了天文數(shù)字。徐階在明代中央內(nèi)閣干了幾十年，首輔干了十幾年，地方官員即使知道中間的情況，誰(shuí)敢去查首輔的帳，誰(shuí)敢去找首輔收稅呢？

過(guò)去我第一次聽(tīng)到巴菲特把自己的絕大部分財(cái)富都捐獻(xiàn)給了慈善基金會(huì)，當(dāng)時(shí)我是非常欽佩的，覺(jué)得老巴的道德水平真高，真是現(xiàn)代社會(huì)中的圣人啊。后來(lái)我慢慢了解了，其實(shí)這只是一種避稅手段，一種財(cái)富傳承的手段。當(dāng)我了解到，老巴繳納的個(gè)人所得稅還沒(méi)有他的秘書(shū)繳納的個(gè)人所得稅高時(shí)，我明白了，美國(guó)號(hào)稱(chēng)有全世界最嚴(yán)格的稅收制度，還是一樣收不到真正富人的稅。

未來(lái)房產(chǎn)稅會(huì)怎么征收呢？這個(gè)新的稅種在我國(guó)還從來(lái)沒(méi)有真正的對(duì)居民住宅征收過(guò)。但是在西方的發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅已經(jīng)是政府財(cái)政收入的一個(gè)非常重要的稅種了。所以我們看一看西方的發(fā)達(dá)國(guó)家，他們是怎么征收房產(chǎn)稅的，對(duì)我們普通人了解房產(chǎn)稅可能的征收方式，也可以做一個(gè)參考。畢竟任何法律都不可能是憑空想象出來(lái)的，一定有前輩已經(jīng)有過(guò)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)了。在這方面制定過(guò)法律，執(zhí)行過(guò)法律，在法律執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了問(wèn)題，踩過(guò)了坑，遇到了各種各樣的情況，然后修改法律，完善法律，最終推出了相對(duì)比較成熟的法律。

我們最直接的參考對(duì)象是美國(guó)，看看美國(guó)的房產(chǎn)稅是怎么征收的？

如果你在美國(guó)擁有與土地或房屋相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)，那么就需要繳納房產(chǎn)稅。

那么房產(chǎn)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)是什么？按照評(píng)估價(jià)，所有的美國(guó)州都是按照房屋的評(píng)估價(jià)乘以稅率來(lái)征收的。

在美國(guó)，每個(gè)州（state）、縣(County )的房產(chǎn)稅的稅率是不同的，下面這個(gè)圖列出了美國(guó)各個(gè)州財(cái)產(chǎn)稅的稅率對(duì)比情況，顏色越深代表稅率越高。。

我們從網(wǎng)上查閱了2024年美國(guó)各州房產(chǎn)稅率中位數(shù)。我們可以看出，稅率最低的是新澤西州，稅率中位數(shù)是1.89%，稅率最低的是路易斯安納州，稅率的中位數(shù)是0.18%，中間相差了10倍。

房屋評(píng)估價(jià)是怎么來(lái)的呢？ 是由州稅務(wù)評(píng)估員評(píng)估出來(lái)的。由于房屋市場(chǎng)價(jià)在不斷波動(dòng)，稅務(wù)評(píng)估員會(huì)定期對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。關(guān)鍵的問(wèn)題來(lái)了？稅務(wù)評(píng)估員如何對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估呢？他們采用什么方法，什么工具來(lái)進(jìn)行評(píng)估的？這個(gè)問(wèn)題目前我沒(méi)有找到明確的說(shuō)法和計(jì)算公式。但是有一點(diǎn)是確定的，稅收評(píng)估價(jià)不是市場(chǎng)價(jià)格，稅收評(píng)估價(jià)根據(jù)每個(gè)州政府的政策計(jì)算得到，由于各州法律不同，評(píng)估價(jià)可能會(huì)比市場(chǎng)價(jià)低很多，有的州評(píng)估價(jià)是市場(chǎng)價(jià)的一半。

至于稅率，州政府會(huì)根據(jù)開(kāi)支情況，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況，人們的承受能力，政策導(dǎo)向等多種因素確定稅率，畢竟跟中國(guó)各個(gè)地方招商引資，吸引人才的時(shí)候給出的稅收優(yōu)惠一樣，美國(guó)各個(gè)州也存在相互競(jìng)爭(zhēng)的壓力。

那么稅收評(píng)估價(jià)、稅率確定了，是否有減免政策呢？ 答案是：有的。

我們查閱了美國(guó)房產(chǎn)稅的相關(guān)政策，對(duì)特定的人群和機(jī)構(gòu)有房產(chǎn)稅的減免政策。有的人群和機(jī)構(gòu)是完全免稅，有的人群是可以稅收的抵扣。

能夠獲得減免房產(chǎn)稅的人群和機(jī)構(gòu)包括

1. 非營(yíng)利性組織、宗教機(jī)構(gòu)、政府部門(mén)，學(xué)校
2. 老年人、現(xiàn)役軍人和退伍軍人，殘疾人，低收入者
3. 作為家庭主要住房

第一類(lèi)是完全免稅的。

政府部門(mén)的房產(chǎn)是免稅的，這個(gè)不用多說(shuō)，不可能自己給自己交稅。

非營(yíng)利性組織、宗教機(jī)構(gòu)房產(chǎn)是免稅的。當(dāng)看到這個(gè)信息的時(shí)候，我突然想到比爾蓋茨基金會(huì)是做慈善的非盈利性機(jī)構(gòu)。蓋茨基金會(huì)的房產(chǎn)估計(jì)也應(yīng)該是免征房產(chǎn)稅的，美國(guó)頂級(jí)富豪避稅的方式可真多。

有資格獲得 STAR（學(xué)校稅收減免計(jì)劃）的學(xué)校，學(xué)校的房產(chǎn)可以免稅。斯坦福大學(xué)擁有35平方公里的土地，是美國(guó)大學(xué)里面擁有土地第二大的學(xué)校，斯坦福大學(xué)用于教學(xué)相關(guān)的房產(chǎn)也是免征房產(chǎn)稅的。

第二、第三類(lèi)是有減免的

各州的法律為到達(dá)一定年齡的老人提供了稅收減免政策。但是老年人免稅的細(xì)節(jié)情況，每個(gè)州都不太一樣。有的州還要求老人必須居住在這個(gè)房子里面，有的州要求老人的收入要低于某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，有的州則沒(méi)有這些規(guī)定，只要滿(mǎn)足年齡條件就能免稅。還有個(gè)別的州只是將稅收征收時(shí)間推遲了，平時(shí)一直在計(jì)算房產(chǎn)稅，但是可以先不繳納，等到老人的房子出售的時(shí)候征收。

現(xiàn)役軍人和退役軍人的房產(chǎn)也是享受一定程度的減免政策的。軍人的配偶如果沒(méi)有再次結(jié)婚，也是可以享受免稅政策。

另外，殘疾人以及收入低于某個(gè)水平的家庭，也可以享受免稅政策。

在有的州，作為家庭的主要住所，納稅人可以針對(duì)這個(gè)主要住所申請(qǐng)免稅。

除了上面提到的針對(duì)特定人群和機(jī)構(gòu)的稅收減免，繳納房產(chǎn)稅的時(shí)候，還能做一定的稅收抵扣，類(lèi)似于個(gè)人所得稅的附加扣除一樣。抵扣分為標(biāo)準(zhǔn)抵扣（standard deduction）和逐項(xiàng)抵扣（ itemized deduction），納稅人可以二選一。

標(biāo)準(zhǔn)抵扣（standard deduction），所有人都能夠享受的抵扣

美國(guó)國(guó)稅局 （IRS） 向所有報(bào)稅人提供標(biāo)準(zhǔn)扣除額。2023 年，標(biāo)準(zhǔn)扣除額細(xì)分如下：

逐項(xiàng)抵扣（itemized deduction）

主要包括：

1. 房屋抵押貸款的利息。
2. 過(guò)去，房主最多可以扣除100萬(wàn)美元的抵押貸款利息。然而，《減稅和就業(yè)法案》已將這一限額降低到750,000美元，作為單身申報(bào)人或已婚夫婦聯(lián)合申報(bào)。如果您已婚但單獨(dú)報(bào)稅，則雙方的扣除限額為375,000美元。
3. 購(gòu)買(mǎi)房貸利率折扣點(diǎn)多支付的費(fèi)用

當(dāng)您申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，您可以選擇購(gòu)買(mǎi)折扣點(diǎn)以降低貸款利率，這部分費(fèi)用可以申請(qǐng)抵扣

1. 出租房屋的維護(hù)修繕、保險(xiǎn)費(fèi)用。

房屋出租，房東需要繳納個(gè)人所得稅，但是用于出租的房屋的維護(hù)修繕、保險(xiǎn)等費(fèi)用可以從房東應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅中扣除

1. 必要的房屋裝修，可以申請(qǐng)抵扣；
2. 如果你是自由職業(yè)者，自由住房作為辦公室，可以申請(qǐng)抵扣。
3. 賣(mài)房的時(shí)候，可以抵扣一部分所得稅。

總結(jié)

我們?nèi)チ私饷绹?guó)房產(chǎn)稅的征收政策和相關(guān)的豁免政策，其實(shí)也不是想了解美國(guó)法律是什么樣的，美國(guó)社會(huì)是什么樣的，我們對(duì)美國(guó)社會(huì)運(yùn)行情況也沒(méi)有興趣。我們只是想通過(guò)對(duì)美國(guó)房產(chǎn)稅的征收政策以及征收的減免政策的了解和解讀，是對(duì)未來(lái)中國(guó)征收房產(chǎn)稅，會(huì)采取什么樣的政策來(lái)征收，哪些情況可能會(huì)得到減免，有一個(gè)心理的預(yù)期和預(yù)判。