華哥的老家在廣東茂名的農(nóng)村，8年前，他來到中山跑快遞。

2015年，他將多年的積蓄掏出來，在中山市大涌鎮(zhèn)一個叫御景豪庭的樓盤，買了一套房。

“以為是好日子的開始，沒想到卻陷入沒完沒了的煩惱。”華哥說，原計劃2016年底收樓，當時售樓小姐也說得好好的，但到現(xiàn)在，大家都還在為房產(chǎn)證焦慮不安，甚至樓也沒收成。

忍無可忍，業(yè)主找到開發(fā)商。自知承諾沒能準時兌現(xiàn)的開發(fā)商，感到理虧，便在沒完成收樓手續(xù)前，默認業(yè)主入住裝修。

開發(fā)商這一做法隨即遭到施工單位的反對。

施工單位——江蘇省華建建設(shè)股份有限公司相關(guān)負責人殷禮軍給紅星新聞發(fā)來了公司對開發(fā)商伍國群的正告聲明，指責伍國群方面在沒有完成相應(yīng)工程款的支付，也沒有與施工方辦理工程移交的情況下，默許業(yè)主違規(guī)擅自裝修并入住使用，“極大侵害我司的合法權(quán)益”。

而核心問題，就在于該樓盤的“規(guī)劃驗收”上——2018年4月13日，規(guī)劃局作出不予受理通知書，決定不予受理伍國群提出的辦理建筑工程規(guī)劃條件核實，原因是申請的資料不齊全，欠缺建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件原件、批準的報建施工圖原件（建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖）。

到目前為止，開發(fā)商和規(guī)劃局已進行兩輪官司。

樓盤建成 開發(fā)商與規(guī)劃局僵起了

5月29日至30日，紅星新聞來到中山市大涌鎮(zhèn)實地探看華哥購房的樓盤——御景豪庭。這是一排商住樓，地下1層車庫，地上18層，共3個單元，每單元都是雙電梯，每層4-5戶不等。

案涉樓盤御景豪庭

樓盤距離大涌鎮(zhèn)政府約5分鐘的步行，樓盤面朝石歧河。華哥2015年底買的是一套130平方米的房子，每平方米4500元，付了三成首付，約18萬元，剩下的，打算月供。當時，售樓小姐告訴他，“2016年底收樓。”

但變局漸生。

開發(fā)商伍國群已77歲了，御景豪庭等項目的開發(fā)運營，主要由項目經(jīng)理林贊中來完成。

在林贊中辦公室，他拿出一疊厚厚的文件和復印件給紅星新聞記者參閱和拍照。林贊中說：“我們不是違建，土地證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證，我們都有。我們也得到變更用地的許可，問題就卡在規(guī)劃局不作為。”

記者拍照取證期間，林贊中還痛訴這些年的不容易，“從地方到省里，在一些部門，我們跑了十多趟，想跳樓的心都有了。”

跑來跑去，就因交樓時需要規(guī)劃局“規(guī)劃驗收”的訴求不能滿足。畢竟，沒有規(guī)劃局的“規(guī)劃驗收”，交樓、辦房產(chǎn)證等環(huán)節(jié)，是不可能完成的。

中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局為何沒給這個樓盤規(guī)劃驗收？

5月29日下午，中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局副局長何俊文在接受紅星新聞采訪時表示，“他們（伍國群方面）偽造我們的批文，辦了消防等手續(xù)，因為他們沒繳費，我們不可能給他們發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證。”

此外，何俊文還說，伍國群的商住樓本身還存在容積率過高、綠化不足等諸多問題。

“規(guī)劃局撒謊、不講誠信。”林贊中告訴紅星新聞，作為“三舊改造”的配套政策，容積率超標等問題，當時也得到了相關(guān)部門的許可。

雙方不服，官司就打起來了。

伍國群起訴中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局，要求法院判決認定：中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局不受理規(guī)劃驗收申請的行政行為違法。

2018年8月29日，中山市第一人民法院作出的行政判決書顯示，確認被告中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局不予受理規(guī)劃驗收申請的行政行為違法，并責令規(guī)劃局重新作出行政行為。

但規(guī)劃局不服，提起上訴。

3個月后，2018年11月29日，中山市中級人民法院作出二審判決。中山市中級人民院出具的這份判決書上，紅星新聞看到：中山中院撤銷中山第一人民法院此前作出的行政判決，駁回伍國群要求規(guī)劃驗收的訴訟請求。

樓盤未經(jīng)驗收 開發(fā)商發(fā)鑰匙給業(yè)主

自知理虧，開發(fā)商迫于業(yè)主的壓力，開始給他們發(fā)放了鑰匙——而事實上，這個環(huán)節(jié)理應(yīng)在獲得規(guī)劃局的規(guī)劃驗收后才能進行。

5月29日，紅星新聞進入御景豪庭發(fā)現(xiàn)，一些樓層已開始有業(yè)主入住。有的房間正在裝修，但大部分都是簡裝，因為“擔心房子無證或手續(xù)不全被拆，裝修費又要打水漂。”幾位業(yè)主表達了一樣的隱憂。

部分業(yè)主在做防水裝修

隨著業(yè)主裝修入住增多，當?shù)叵篮褪┕挝灰簿o張了。樓盤的墻壁上，至今還貼有今年5月7日中山消防部門的警告：“在對御景豪庭的消防檢查中發(fā)現(xiàn)，該樓盤未經(jīng)驗收，但業(yè)主已經(jīng)入住。”

消防部門提醒，“1、未驗收不能入住。2、消防方面存在隱患。”消防部門還指出：“（御景豪庭）人防、物防、技防均未達要求。”

消防提醒

此外，施工單位江蘇省華建建設(shè)股份有限公司（下簡稱華建公司）的提醒，也隨之到來。

今年4月25日，施工單位在小內(nèi)墻壁上也貼出《通告》提醒伍國群和業(yè)主。《通告》稱，伍國群欠施工單位約8000萬元（含逾期付款的違約金），所以施工單位還沒有將工程移交給伍國群，但一些業(yè)主“擅自裝修入住，給施工方帶來極大的損失。”

《通告》要求，“4月30日前，所有已入住或正在裝修的業(yè)主，必須停止一切裝修活動并退出占據(jù)的物業(yè)，搬出可移動家具、家電及其他生活用品、用具，并將擅自換鎖的鑰匙上交我項目部登記備案，否則，對存放在物業(yè)內(nèi)的一切物品作無主處理。”

措辭嚴厲的文件和通告，終究抵擋不住業(yè)主入住的決心。華哥說，他現(xiàn)在也準備找人簡裝一下入住，至于后續(xù)房款，“等房產(chǎn)證辦下來再說”。

二審判決：開發(fā)商未繳相應(yīng)費用，程序違規(guī)

在開發(fā)商和規(guī)劃局的兩輪官司中，有一點很引人注目，那就是：規(guī)劃局是否已向開發(fā)商發(fā)放案涉項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證？

判決書上，伍國群稱，2011年12月6日，中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局已向她頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件，但后來，規(guī)劃局收回這份原件。如今規(guī)劃局拒絕承認曾發(fā)放此證。伍國群認為，這是規(guī)劃局“不尊重客觀事實，不講究誠信的表現(xiàn)”。

一審法院通過調(diào)取和查閱消防、住建等部門的備案檔案后認定：伍國群曾取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及附件。一審法院指出，規(guī)劃局曾向伍國群發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件并收回，之后又讓伍拿出原件給規(guī)劃局核驗，這是“于法無據(jù)的主張”。

據(jù)此，中山市第一人民法院一審判令規(guī)劃局敗訴，并責令規(guī)劃局重新作出規(guī)劃驗收的行政行為。

一審判決

二審審理時，焦點轉(zhuǎn)移，是否先繳費后動工成為關(guān)鍵。

作出二審的中山市中院表示，根據(jù)《土地管理法》第五十五條第一款有“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”的規(guī)定，據(jù)此，伍國群涉案用地未繳納相應(yīng)費用，尚不滿足作為商住用地開發(fā)使用的條件。

中山市規(guī)劃局副局長何俊文向紅星新聞打了一個比喻，他說，“你去買車，你沒給錢就把車先提走，這不違法嗎？”

二審判決

對此，樓盤項目經(jīng)理林贊中感覺很冤。他提供給紅星新聞的資料顯示，由于資金周轉(zhuǎn)困難，伍國群當時向大涌鎮(zhèn)政府、中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局大涌分局提出申請延遲繳納共建費和超容費的申請，并承諾“在單項綜合驗收前繳清相關(guān)項目款項”。林贊中說，“申請得到大涌鎮(zhèn)政府的蓋章核準后，我們才進行商住樓項目的開發(fā)和建設(shè)。”

對此，何俊文說，“大涌鎮(zhèn)政府的這一做法屬越權(quán)行為，因為鎮(zhèn)政府根本沒有這個審批和同意的權(quán)力。”隨后，記者來到大涌鎮(zhèn)政府，鎮(zhèn)政府沒有就此進行回應(yīng)。

中山市中院二審判決書也指出，“大涌鎮(zhèn)政府無權(quán)批復同意其（伍國群）屬于上級市政府收取的土地有償使用費。”此外，中山市中院指出，除上述問題，伍國群的商住樓項目還存在超容積率、超高和低綠化率等問題。

“問題比較嚴重。”何俊文說，“法律是保護合法者的利益，而不是相反。”

林贊中承認，他們首次開發(fā)地產(chǎn)，在職能部門的權(quán)限劃分中，他們并不了解，“以為鎮(zhèn)政府同意就行了”。“如果當初說不行，我們即便出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的困難，也會想其他辦法，不至于把這個風險辦成既成事實，這不僅給業(yè)主，也給我們自身埋下了一個很大的雷。”

二審法院認為，伍國群開發(fā)建設(shè)的商住樓不具備辦理規(guī)劃條件核實、竣工驗收、繼而獲得不動產(chǎn)權(quán)屬、使違法建設(shè)的項目合法化的實質(zhì)條件。

因此，二審法院認定，中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局此前作出不受理規(guī)劃驗收的行為，合法有據(jù)。

不過，伍國群沒有就此放棄，林贊中向紅星新聞出示的受理通知書顯示，他們已向廣東省高院提請再審，并已獲受理。

最終結(jié)果如何，還有待法院的最終判決。

紅星新聞記者 韋星 發(fā)自廣東中山

編輯 汪垠濤