拼命工作幾年，攢了一定的積蓄，將將夠得著的時候，房價就給你來一波跳漲，之后就是又一個3-5年的輪回，周而復始。

房價就是奔跑的“驢”前面掛著的“蘿卜”，驢跑著跑著生產力就來了，GDP也跟上了，社會就發展起來了，絕大部分人是逃不開這個宿命的。

只有一小部分人，他們早早看破背后的規律，具備執行力、抗壓能力、低調、沉穩、智慧，做到知行合一，最終成為那個掛“蘿卜”的人。

買房而言，努力工作，靠自己勤勤懇懇=老破小，掏空3代人6個錢包=改善次新，再往上基本就看命了。

做加法，還是乘法？

① 進1步/退0.5步，對應為：工資積蓄/房價的上漲及通脹（大部分人）

② 進3步/退1步，對應為：投入杠桿/利息支出（小眾）

如果用滾雪球的思路看待上述的①和②，第一輪的差距其實不大，但如果第二輪、第三輪，你會發現差距將以幾何倍增長！

我們從不提倡高風險高收益，欲望無限，物極必反。現金流決定杠桿率，學會合理利用杠桿是每個人財富之路的必修課。

近幾年受疫情影響，水漲船高，貸款政策對中小微企業持續放水，而經營貸不論在額度和利率以及靈活性等方面，已完全碾壓房貸按揭，因此很多人選擇了全款墊資買房，再抵押歸還墊資的方案。下文詳述兩個案例：

案例一：1變2

AB夫妻，均為知名互聯網公司中層管理，家庭年收入80w，典型中產，上海持有一套800w房產/250w按揭，上海戶口，有房票，名下有殼公司，手上50w現金。

訴求：新購一套學區房，收入的70%能覆蓋月供

方案：提前準備公司，老資產二押300w+墊資450w+手上50w現金=全款購入第二套780w房產→新產證抵押500w歸還墊資

結論：新增一套780w房產，同時新增了800w的負債，綜合利率為年化4.5%，先息后本，月供支出大約新增3w，算上老產證原有的250w按揭，年還款總計支出大約在50w左右，80w的家庭年收入足以覆蓋且有盈余，屬于中低風險杠桿。

案例二：全款墊資，替代首房首貸

AB夫妻，A公務員，B民企一般職工，家庭年收入30w，上海無房，有購房資格，沒有公司，手上100w現金。

訴求：入一套上車盤，但不想用首房首貸

方案：提前規劃公司，100w現金+200w墊資=全款購入300w房產→新產證抵押200w歸還墊資，另配了50w隨借隨還的信用貸款，用于支付稅費以及后續資金儲備。

結論：新增一套300w房產，新增200w負債，利率為年化4.25%，先息后本，月供支出大約7000元，相比收入屬于低風險杠桿。未使用房貸，這樣之后置換改善仍算首房首貸。

總結一下吧，近期各個城市購房政策開始松動，首套房貸利率也是剛剛下調20bp（相當于打了96折…），但一線城市仍未有大動作，以上海地區為例，主要掣肘的仍在于房貸的“三價取低”導致按揭可貸額度普遍不夠，全款（墊資）抵押的優勢得以顯現，額度充足、利率低且不占用首房首貸；

相對劣勢存在于不能使用公積金，且穩定性沒有房貸30年那么長，需要有轉貸思維（目前經營貸最長10年不歸本，產品升級——超長年限10年不歸本，利率降至4.1%）。