近期，北京樓市的新政策引發了廣泛關注。一些媒體和中介將其視為13年來的首次重大轉變，認為這將對市場產生劇烈刺激。然而，深入分析后，我們發現實際情況可能并非如此簡單。

首先，北京樓市在2022年下半年經歷了一系列重大利空打擊和房價的斷崖式回調，市場預期已經發生了變化。在當前的市場環境下，除非出臺“非常規”政策，如徹底放開郊區限購或縮短限購年限，否則難以實現市場的快速回暖。

北京市政府選擇繼續挖掘存量市場，鼓勵預期疲軟的業主在五環外購房。這一策略出乎意料，但也反映出政府對樓市的態度和未來行情的把握。例如，北京四環酒仙橋的新地官方指導價高達11.5萬/平米，暗示著政府對房價未來上漲的信心。

從經濟基本面來看，北京的GDP在第一季度已經顯示出回暖跡象。作為全國吸金能力最強的城市之一，北京在貨幣政策正周期下，資本回流將帶動預期回暖，進而影響整體市場。

盡管如此，對于普通購房者而言，政策變化的參考意義并不大。北京房價已回歸到基本面，部分房產價格回調超過40%。這一輪房價下跌主要影響到了非理性上漲的老破小和頂端豪宅。相比之下，剛需地鐵盤和核心地段的次新房回調幅度較小，尤其是海淀區有產業支撐的房產

當前，北京樓市出現了明顯的分化現象。新政出臺后，五環外的房地產市場并未普遍受益，而是加強了市場的分化。好房子更易銷售，而一些樓盤依然難以吸引買家。克而瑞研究的數據顯示，海淀永豐板塊等高流動性區域的房產銷售情況良好。

此外，五環外的近郊區，如順義仁和、馬坡、后沙峪等，也因產業聚集而成為熱門板塊。這些地區的房產流速快，價格已基本觸底，為有需求的購房者提供了入場機會

總體而言，北京樓市的新政策和市場反應表明，市場正在經歷調整和分化。購房者應關注房產的品質和地段，抓住市場調整帶來的機遇。未來幾個月將是關鍵時期，如果5月和6月的成交量能夠逆勢上行，那么下半年市場可能會迎來更多利好。作為購房者，現在是一個評估自身資金狀況、考慮入市的好時機?