今天有粉絲私信問我，新手買房如何才能不吃虧。

這已經不是第一次有粉絲提這樣的問題，估計也不會是最后一次。既然如此，繼昨天的投資買房的底層邏輯之后，今天我來講一講，作為一個沒有買過房子的人，去售樓處你需要了解或者關注的點是什么。

買期房，大致上可以分兩種類型，一種是在集中開盤的時候買，第二種是在樓盤的續銷階段買。

集中開盤的時候買，流程大致可以分為以下幾步：

白色方框是以寧波地區精裝修交付的樓盤舉例，如果是毛坯交付，白色方框中的流程不存在。如果是寧波以外的地區，則要看當地政府對于精裝修樓盤的管控力度。

續銷階段的時候買，流程大致可以分為以下幾步：

白色方框內的二訪或者三訪，在續銷階段可能就不存在了，因為你有可能第一次去售樓處就看中這個房子，當場就下了定金。用房地產營銷的行話講，你被現殺了。

老鐘經常會在續銷階段給銷售人員設立現殺獎金。

買房這件事兒，真的是一門學問，考慮到篇幅，今天的話題，僅針對第一次到售樓處，你要注意什么，或者觀察哪些要點。

這有多重因素考慮，電話號碼是開發商判定客戶來源的唯一手段，開發商內部有個系統叫明源系統，前臺判客崗的小妹妹輸入你的電話號碼，就能知道你之前是否來過售樓處，如果來過，之前接待你的銷售是誰，包括你的基礎資料，都會體現在系統中。

第一次去不留電話號碼，防止房產銷售的騷擾，這是第一重考慮。第二重考慮，是涉及到優惠。很多地區的很多項目，對于不同來源的客戶，給予的優惠是不一樣的。

舉個例子，老鐘以前經常干這樣的事情：某客戶來源是中介，但是對于中介帶來的客戶，優惠最多只能放到一個點，但該客戶確實誠心買房，但非三個點優惠不買。

這時候我們常用的做法是，讓客戶先回去，然后銷售電話聯系客戶，讓他半路再回來，我們會在系統里變更他的手機號碼，將中介帶訪客戶改為自然到訪客戶，于是就能再多給兩個點優惠。

為什么可以這么操作？很簡單，我們把給中介的兩個點傭金，當作優惠給了客戶。行話叫做：外導內。開發商高層對于這種基層銷售的行為，一般持默認態度。

但是反過來，內導外，開發商內部的審計部門就會嚴查，每年都有開發商的營銷總因為這類腐敗問題被處理，嚴重的甚至被老板移交司法機關。

拍照片的重點在兩個地方，一個是沙盤，一定要360度無死角的拍，整體的來幾張，特寫角度來幾張，不利因素的地方再多拍幾張。

多拍照片的目的有以下幾個：

• 首先，多拍照片，可以回家細細研究，也可以分享給家里人和朋友看，多討論多研究。
• 第二，這些照片不要刪，將來交付的時候，可以對照沙盤的照片，和實景交付的現場，進行一一對照，如果和沙盤不符合，且開發商沒有通過書面形式通知客戶，這些都可以作為你維權的證據。

拍照的第二個在樣板房，尤其是精裝修交付樣板房，也要無死角的拍，尤其是電器，大理石，地板等，要有清晰的照片，目的和拍沙盤一樣。

另外，去樣板房最好帶上激光測距儀，卷尺拿著有點難看，看著像個包工頭，而且只能測量寬度，層高無法測量。告訴大家一個小秘密，很多樓盤的異地樣板房看著很大，比如3.8米寬的客廳，看著有四米多。秘密就在于，很多開發商會把異地樣板房里的墻壁做薄，這樣兩邊墻一相加，能多出十來公分的寬度。

這點其實在我之前的視頻里講過。聰明的人在第一次去售樓處的時候，永遠都是裝老實人，沒有啥關系。因為一旦在談優惠前，你跟銷售說有關系，能拿優惠，絕大部分的銷售會把原本公開的一部分優惠藏起來，然后等著你去托關系。

最后你關系托了，人家也幫你打了招呼，然后你拿到了本就該屬于你的優惠，最后你還要感謝那個人，請個客送點煙酒啥的，你說虧不虧。

今天先說到這里，明天接著說，第一次去售樓處，在房子的專業層面，你要注意看些什么。