2022年11月18日，閔行七寶新盤【天安1號】首次開盤，均價8.95萬/㎡，當時就有人吐槽：什么？中外環間，要將近9萬？

當然，吐槽歸吐槽，絲毫沒有影響【天安1號】的首開售罄！入圍分55.28分，1402組客戶認購，認購率高達225.76%！即便是在火熱的2022，這樣的成績也很優秀了。

時隔一年多，天安1號終于有了確切的二期加推消息，只不過伴隨二期預備入市的還有漲價的消息，關于價格，已經去看過房的群友告訴我們可能在9.2萬/㎡。閔行中外環，超過9萬了？

這漲幅放現在今年來看真不算高，但是漲價之后的【天安1號】，或者說閔行中外環超過9萬均價，還值不值得買呢？住上君實地踩盤后，結合周邊新房、二手房成交數據來和大家聊聊究竟值不值得！

高顏值立面！

鋁板+石材+大面積玻璃！

9號線星中路下來，首先映入眼簾的是...宏明雅舍，一個老破小

沿漕寶路兩側基本都是社區底商，小超市、餐飲店、雜貨鋪、五金店等等，很接地氣。

漕寶路作為主干道，車流量非常大（夜間來的話應該也能看到不少集卡），馬路斜對面則是九星城2號門。

不過步行100多米后沿漕寶路拐進紫瑯路，整個視線有種豁然開朗的感覺，道路開闊，兩側綠植、地面鋪陳整齊、還有噴泉小景，城市界面提升的不是一星半點。

紫瑯路另一側是已經交付十年的天安豪園，為安置房，房齡雖久，不過從沿街的一排房屋立面來看，還算是維護得當，并不顯得很陳舊。

天安這家開發商和“樹”的淵源頗深，普陀的天安千樹已經成為蘇河一景，閔行的天安1號也是以樹為主要元素打造的售樓處。

售樓處風格很獨特，大面積的木飾面+垂藤植物，屋頂預留玻璃采光，抬頭仰望，光線自高大濃密的“樹冠”中投射下，配上青苔、溪澗樣式的沙發，仿佛置身于熱帶雨林中。據了解售樓處后期將作為雨林集市、社區菜場功能使用。

來到沙盤區，即將加推的一共7幢樓，全是13F及以下的小高層，所以無連廊設計，主力戶型為建面約131-175㎡3-4房。

踩盤天安1號這天，恰好它的外立面已經有部分實景呈現，天氣不算很好，但是也無損其外立面的顏值。

這個項目整體建筑風格為現代簡約，外立面上運用了鋁板、石材與大面積玻璃，德國進口旭格品牌門窗，轉角無框設計，對比效果圖還是還原度很高的。

天安1號總建筑面積約60萬方，規劃約2200戶高端住宅、會所、商業廣場、養老中心、體育中心、商業中心、幼兒園和雨林市集。

項目特邀美國SOM規劃事務所、國際新銳建筑設計師高田浩一先生、美國SWA景觀設計、美國BPI燈光設計、天華設計、WJID維幾設計等享譽全球的設計公司。

這樣一個項目，體量夠大、自帶配套夠全、風格夠獨特，老實說，蠻有網紅的潛質，具有改變區域形象、成為七寶乃至閔行標桿的潛力！

從這個角度來說，改善購房者，無論是純自住還是帶著點投zi性質的，選擇這類標桿項目，多半是不會錯的。

極簡審美+奢侈裝標

品質感人！

來看重頭戲，天安1號的樣板間已經開放了。

先來看建面約130㎡3房的樣板間，這個面積段做3房，可以確保各個空間尺度感很足，也是現在新房市場中比較缺失的一個改善戶型（很多新盤做到這個面積就是奔著4房去的，那就太“剛”了）。

和住上君同去的一個朋友說天安這次開放的樣板間，和她之前看某個剛開完盤的“N千萬”豪宅的感覺很相似，審美在線，品質不俗。

二期入戶門升級成為了裝甲門，分外厚重，門上橫平豎直的線條非常利落，簡單卻也耐看。

進門后左手邊是通頂的玄關柜，門板采用的是和售樓處、入戶門如出一轍的木飾面，和旁邊智能家居面板的金屬色形成鮮明對比。

廚房采用的是弗蘭卡（或同等品牌）大單槽+3M（或同等品牌）凈水處理器和廚余垃圾處理器，全套美諾（或同等品牌）油煙機、三眼灶、洗碗機、烘烤一體機、冰箱，規格不低；油煙機下方用的一體化巖板，更易擦拭清潔。

客廳無主燈，空調出風口也做了隱藏式設計；電視背景墻不像很多項目做了大面積的巖板，而是以木飾面為主，靠陽臺一側用巖板點綴，整體質感上倒是更加輕盈。

主臥套房是一大亮點，因為連衣柜都是交付的，很多項目說著自己收納如何，實際上衣柜不交付，那樣板間的參考性就不高，天安1號這點是值得表揚的，關鍵是加了衣帽間之后，主臥仍然不顯擁擠。

131㎡以上戶型升級五星級酒店浴缸+淋浴房的主衛豪華套設計，純白色雙人臺盆讓人眼前一亮，入墻式的水龍頭和頂噴，浴缸也是交付的，風格極簡化。

天安還做了一個很棒的細節，臺盆下方的柜門做了一個回彈設計，用膝蓋輕輕一頂就能打開柜子。說真的，這樣的主臥體驗，和住五星級酒店沒什么區別。

考慮到有些業主可能不太喜歡把洗衣機放陽臺，天安在次臥門口做了一排柜子，預留了上下水和插座，可以把洗衣機烘干機轉移到這里，收納進柜子，美觀又不占陽臺空間。

建面約150㎡戶型除了傳統4房外，也有帶豪華中西廚大3房戶型，使得功能改善和品質改善需求都能落到實處。至于這個面積的樣板間，因為還是一期的裝標，所以大家可以看下戶型空間尺寸就行了。

從前面的踩盤實拍，能感覺出天安1號的戶型、細節、裝標、審美都是在平均水準之上的，甚至還有一絲驚喜！

數據說話！

9.2萬，性價比如何？

其實現在有些購房者糾結的點無非在于，如果以9.2萬/㎡的均價入市，那么項目總體價格已經就來到了千萬級一檔，是選擇更核心區位的百平3房，還是為了改善住閔行中外環大3房？

我們先直接帶入9.2萬/㎡均價來看看這個價格在新房和二手房中有沒有性價比？

七寶古美附近上一個入市的新盤是建發璟院（直線距離不到2km），也是13-14F為主的無連廊小高層，均價8.91萬/㎡，去年6月26日開盤，時隔不到一年，漲幅3%，算是比較合理的。

天安本次加推會有2棟8F和10F的樓，理論上單價會更高一點的，也就是更多的房源應該會在9.2萬以內，如果是西側靠近外環高架的話價格還會更低。

如果從中外環間來看，9.2萬這個價格，算不上便宜，北邊寶山南大6.3-6.9萬、西面普陀桃浦7.9-8.55萬，把閔行頂在杠頭上，但與浦東中外環比，三林、金橋相比，差不多的價格七寶這里配套成熟又有性價比了。

更關鍵的是，七寶，包括周邊的古美、莘莊，長期就是一個供不應求的狀態，根據中指研究院的數據顯示，2021年至今，上述3個板塊總的新房供應在3800+套，而實際成交在4300+套！

這里畢竟是閔行，規劃落地、兌現能力非常強，七寶自己本身的配套資源也很能打，所以價格“貴”有“貴”的道理，供應少，“貴”也只能“貴”了。

不過，亮點在于七寶這里的小區多少能帶著點“學區”的屬性，比如天安1號的前期安置房天安豪園，在最新公布的上海學區劃片中，對口了七寶實驗小學+七寶實驗中學，都算是區域二梯隊。

查詢對口情況可點擊查看：

所以，在二手房方面，我們選取的是房齡偏新、且同樣有對口學區的皇都花園三期，來看下近期掛牌和成交情況。

目前皇都三期掛牌10套，大部分房源掛牌區間在10-12萬/㎡，除了1套129㎡做1房的和1套296㎡大平層，掛牌價格在7萬+，整個小區掛牌均價在10.8萬/㎡。

而成交的房源比較少，最新一套是去年9月的，成交均價在10.8萬/㎡。

當然了，皇都花園三期在外環外，如果在外環內的話價格也許會更高一點，只能說現階段天安1號有點倒掛，但不多。不過，以天安1號的品質來說，對它未來二手預期高一點也無妨。

你覺得9.2萬/㎡的天安1號，值得買嗎？

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