導讀：“淘寶一姐”薇婭向房地產出手了！

復地集團宣布，與薇婭攜手在線賣房，時間在4月2日，據悉有200套房。這也是薇婭的售房直播首秀。

此前，就在24日，龍湖一個項目311套房源，10分鐘內搶光。而此前蘇州買家們僅僅用了60秒就砸出12億，搶下同天三個新盤；甚至有網友爆料交了最高100萬的“喝茶費”，也不讓購房者看房。

這也讓不讓人感到困惑，前一秒鐘還在喊“活下去”的房企，下一秒卻再度迎來火爆的交易和買家們的瘋狂。我們該如何解讀這波搶房潮流？樓市難道又要重啟一波上漲行情了么？

來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21；記者：宋興國、張敏、葉麥穗）、中國基金報（chinafundnews；記者 吳羽）

“淘寶一姐”薇婭終于向房地產出手了！

近日，郭廣昌旗下的復地集團宣布，與薇婭攜手在線賣房，時間在4月2日，據悉有200套房。這也是薇婭的售房直播首秀。

事實上，2020年新冠疫情沖擊下，傳統房企早已紛紛發力線上銷售。

近期全國各地更是傳來線上搶房潮：蘇州買家們僅僅用了60秒就砸出12億，搶下同天三個新盤；深圳288套新房7分鐘就被搶空……

而今隨著薇婭的入局，讓不讓人感到困惑：報復性買房提前開始了？

薇婭開始直播賣房

3月26日晚上，復地產業發展集團（后簡稱復地）在公眾號上發文《薇婭來了：復地的頂級流量新局》。

“薇婭真的開始賣房了”的消息就此傳出。

據了解，薇婭的地產第一站，將是4月2日直播售賣復地的樓盤。

而今天，薇婭也在微博表示，消息屬實：

據悉，此前薇婭就在自己的直播間談到過試水賣房，當時表示在跟開發商談：

“直播間里交一兩百塊錢，可以去看房，如果要買就可以抵多少錢，肯定比開發商和代理的價格都便宜。”

薇婭還表示：“我們賣房的話，開發商都是比較大的，小的話不行。”而此前不少房地產開發商找薇婭合作，都沒談下來。

據薇婭經紀人王斯向媒體透露，去年賣房的預告出來之后，包括碧桂園、萬科在內的多家房企都有過溝通。但是后來因為疫情，沒有辦法去各地看房。此外，買房基本都在百萬元以上，不是小數目，同時房屋售賣受各地政策的影響，“我們的確是考慮的非常多。”

杭州200套公寓上線直播

價格低于目前售價

據悉，此前已經有多家房地產開發商聯系薇婭合作，但均未談下來。那么復地為何能拿下和薇婭的合作呢？

復地產發集團是復星成員企業，薇婭此次直播售賣的樓盤是位于杭州的復地·壹中心公寓，是復地在杭州重點打造的集線下時尚地標和城市文化名片于一身的精品項目。

有62㎡和110㎡兩種戶型可供選擇，均為現房。

杭州復地·壹中心-效果圖

110方戶型

62方戶型

據新浪財經8號樓工作室報道，復地方面表示，約有200套房在薇婭直播間進行售賣。在直播中，薇婭會在所售現房中完成“走播”，并且介紹所售房產和房內相關家電、家具產品。

該樓盤附近的住宅二手房價格在4-5萬/㎡，而復地·壹中心公寓的售價在26000元/㎡。復地C2M執行總經理陳文卿更是補充，薇婭直播間的售價將低于這個價格。

薇婭一年“帶貨”27億

網友：買不起系列

聊起直播帶貨，你可能第一個想到的是“口紅一哥”李佳琦。

不過，在淘寶直播上有一個比李佳琦還厲害的女人，每天的帶貨量完勝李佳琦。

這個女人叫薇婭，被稱作“女人們的女人”、“榨干女人全家錢包的女人”。

截止到2019年11月，薇婭微博粉絲536萬、抖音粉絲260.6 萬、淘寶直播間粉絲1247萬 ，總計2043.6萬。2018年收獲27億銷售額，薇婭一年銷售額相當一家女裝上市公司營業額。

如今，薇婭進軍房地產界，網友高呼，這是買不起系列……

“我連個購物車都清空不了，這房我買的起嗎？”

不過，薇婭也不是啥都可以賣得出去，此前薇婭賣過勞斯萊斯豪車，結果一臺都沒賣出去。

3月部分城市”報復性“買房？

樓市最近又火了

很多人都沒想到，房地產市場從新冠肺炎疫情中的反彈，竟來得如此迅速。

3月16日晚8點，萬科通過線上賣房的方式推出深圳的“萬科星城”項目，當晚推出的288套房源，在7分鐘全部賣完，銷售額2.99億。

3月20日，蘇州的三個房地產項目同時開盤，共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”。

3月24日，龍湖集團CEO邵明曉在業績會上專門提到了旗下一個項目的“戰績”：311套房源，10分鐘內搶光。

3月25日晚8點，因線下排卡超過1200張而被稱為“網紅新盤”的北京國際社區首次開盤845套房源，超過1100人線上選房，開盤5分鐘，已售超過700套，開盤20分鐘熱銷814套。

此前還有網友爆料，有些購房者即便交了100萬的喝茶費，仍然無法順利看房。

隨著新冠肺炎疫情進一步得到控制，房地產市場正在迅速恢復。

其中，“搶房”行為再度出現，似乎意味著前期積壓的市場需求正集中釋放，并可能推動市場出現報復性反彈。

60秒賣12億！7分鐘搶空288套房

蘇州、深圳等地出現搶房潮

圖片來源 / 圖蟲創意

蘇州新盤60秒賣了12億

線上千套房源遭瘋搶

前幾天，蘇州人的朋友圈都被新盤開售排隊搶房的照片刷屏了。

3月20日晚，蘇州三大樓盤項目伴山瀾灣、龍湖、湖西星辰相繼開盤、加推，一口氣入市猛推787套房源。兩天后，蘇州太湖度假區附近樓盤項目龍湖天境大成加推309套房源。短短一個周末，蘇州就向市場推出了超千套房源項目。

那么，到底搶房的熱情有多瘋狂呢？

據悉，當天蘇州湖西星辰項目雖然是線上開盤，但是卻不影響購房者的搶房熱情，開盤一小時去化率即達到90%，1分鐘內的銷售額就達到了12億。

而龍湖天境天境夏怒也是一分鐘后全部售罄。

在這些新推出樓盤的開放商售樓處，基本都聚集了一群戴著口罩的購房者，場面異常火爆。根據官方發布，伴山瀾灣項目認籌啟動兩小時就有116組客戶認籌。

值得注意的是，在這波搶房潮中，一些原本為加速促銷的購房優惠也悄悄的取消了。

有購房者在微信群收到信息顯示，隨著樓市的回暖，蘇州一批開發商直接宣布，優惠全部取消。

而在此前，部分樓盤項目還給出了特價房、或者91折的購房優惠。

更有某龍頭地產商上海區域公司宣布，由于蘇州落戶政策放寬，現在所有項目取消案場優惠，一律按備案價銷售。

而在這波購房潮之前，蘇州當地的土地拍賣交易也已經出現了提前回暖的跡象。

3月13日，蘇州高新園區青劍湖17號地塊正式開拍，這也是疫情后蘇州市的首場土拍，最終，該地塊由白馬澗生命健康小鎮買下，成交樓面價24022元/㎡，溢價率11.73%。該貸款億總價14.67億出讓，并逼近青劍湖板塊最高成交價。

隨后，蘇州2號公告科技城、尹山湖地塊雙雙登頂現房前一手，12秒加價超6億。

新盤7分鐘288套房搶空

深圳市場小陽春明顯

而作為全國樓市的風向標，深圳樓市的回暖速度同樣驚人。

就在萬科集團發布年度業績之際，萬科首度開啟了線上直播賣房，短短7分鐘288套房被搶光。

數據顯示，3月16日晚上8點，萬科星城線上開盤，通過E選房平臺進行線上選房，當晚線上開盤直播圍觀人數高達近50萬人次（各平臺峰值合計）。當天，線上開盤推出的是4棟288套房，7分鐘全部賣完，銷售額2.99億。按照備案總量計算，實際去化約24%。

線上選房結束后不久，萬科星城便加推了5棟房源。據萬科星城有關人士表示，不少購房客正連夜往售樓處趕，昨晚（16日晚）已經賣了30多套，17日早也已經賣了10幾套。

而就在3月7日，深圳年后的首個豪宅項目，招商太子灣·灣璽現場開售。該項目推出70套240㎡-398㎡的精裝商務公寓，總價2000萬元起步。該項目也獲熱捧，現場一度被要求限制人流。

一邊是公寓房遭熱搶，一邊是豪宅盤被秒光，不難看到，深圳兩類群體的購買力同樣讓人嘆為觀止。

除了新盤行情火爆之外，深圳二手房成交也在快速回升。深圳貝殼研究院統計數據顯示，3月9日至3月15日一周，二手房共網簽1921套，環比增長17.6%，其中住宅1819套，環比增長18.3%，網簽量已經恢復到去年1月初水平。實際成交量環比增長130%左右，回升到去年底50%的水平。

又見熟悉的“喝茶費”

交100萬卻未能看房

讓人看到魔幻的是，樓市熱潮階段，熟悉的“喝茶費”套路又出現了。

日前，有網友在社交平臺上爆料，深圳某區域三個新盤項目，對外號稱售罄，實際現在轉為內部消化，要繳納所謂的喝茶費（即更名費）才能買房。而這筆喝茶費，最高竟然高達100萬。

同時，爆料網友還給出了一份喝茶費內部報價單：

其中一個樓盤116平4房戶型總價1120萬，喝茶費100萬；

89平3房戶型總價816萬，喝茶費85萬。

而另一個樓盤97-100平2房，喝茶費75萬。

據該區域房產中介透露，100萬喝茶費確有其事，但因新房限價，即便加上喝茶費，也比周邊二手房的價格更低，因此對購房者更有吸引力。

但令人意外的是，有些購房者即便交了100萬的喝茶費，仍然無法順利看房。

根據中介解釋，這筆喝茶費是先去銀行做資金監管，最終打給開發商內部員工。言外之意，如果公開看房，就泄露了內部拿資源售賣然后疊加喝茶費這種套路，而購房者則只能通過戶型圖來進行盲買。

實際上，開放商不給看房、讓購房者盲買的做法最近越來越多。

據中國基金報記者了解，近期深圳兩個新樓盤重新啟動現場銷售后非常火爆，排隊咨詢購房者眾多，但對于看房要求，售樓工作人員則以“房源不多、售樓處即將拆除”的理由進行拒絕，直接要求購房者通過看購房圖或者VR展示戶型情況，來讓客戶確定認購意愿，提前簽下合同。

在分析人士看來，購房光看戶型圖就“無腦買入”，不排除其中有饑餓營銷的嫌疑，開放商抓出搶房者的焦慮心理，最大化項目銷售收益。但類似喝茶費這種缺乏法律約束的條款，最終可能還是會傷害購房人的利益。

新房成交量已恢復7成左右

上述蘇州出現的“搶房”盛況，除了前期需求積壓的因素外，三個項目推盤時間的選擇也“很有講究”。

3月19日，蘇州出臺人才新政：

本科學歷（年齡不超過45周歲）可以直接落戶，無需社保；

大專（年齡不超過35周歲）連續6個月社保就可以落戶。

政策力度之大，堪稱“王炸”級人才新政。

就在前一天，蘇州剛出臺高端人才獎勵計劃細則，高端人才和急需人才直接參照個人薪酬按比例給予重獎，最高每年可獲40萬元。

除了人才新政助力樓市回暖之外，此前蘇州當地政府還出臺一系列促進樓市回穩的相關政策。據江蘇省蘇州市自然資源和規劃局發布《關于做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》顯示，為有效應對疫情對土地出讓帶來的影響，維護蘇州市土地市場健康平穩運行蘇州對土地出讓相關規則進行調整。

這也意味著，蘇州樓市的購房門檻將進一步降低。

盡管政策將從今年5月1日起開始執行，但其對市場預期的影響不容忽視。

日前，貝殼研究院發布了《房地產市場復蘇力指數城市排行榜》，其中蘇州復蘇力指數位居全國第一。

蘇州某房企人士向21世紀經濟報道表示，每年三、四月份都是蘇州樓市的“小陽春”，今年由于新冠疫情的影響，需求已經出現積壓。人才新政的出臺，對這些需求形成刺激。她透露，人才新政出臺后，公司旗下項目的電話訪問量和現場到訪量均有所增多。

為應對新冠肺炎疫情的影響，春節后，各地陸續出臺政策，對房企給予支持。到3月，政策方向逐漸從應對疫情的合理化措施，延伸到擴大供應、刺激需求，人才新政便是其中之一。

在蘇州新政之前，廣州、汕頭、佛山先后在3月中旬出臺人才新政，進一步放寬落戶條件。同樣在3月中旬，濟南有條件地放松限購，瀘州則通過發放購房補貼的方式刺激市場。

3月24日，海寧日報的官方微信號發布消息稱，海寧召開云上房博會的一個月期間，暫不執行“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策。

近期，雖然有樓市政策因松綁幅度過大而被叫停的先例，但上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進仍然認為，樓市政策在“一城一策”的框架內適度松綁，將是近期的趨勢。這些政策的刺激，疊加春節假期和疫情期間積壓的需求集中釋放，成為近期樓市快速回暖的主要動力。

上海易居研究院的數據顯示，自2月末開始，主要城市的新房成交量就逐漸從底部反彈。到3月中旬，全國房地產市場新房成交已恢復至年初水平的7成。

二手房方面，貝殼研究院指出，在鏈家覆蓋的18個城市中，“近四周二手房市場成交量平均以每周91.3%的環比增速回溫”。上周（3月16日至22日）成交量已經相當于去年3月周均水平的75%。其中，廣州、青島、西安三城的交易量超過去年同期，上海、成都接近去年同期，京津冀區域的恢復相對較慢。

邵明曉在業績會上表示，預計到今年4月，房地產市場就能恢復到正常水平。參照當前疫情進一步得到控制、房地產業陸續復工的現狀，這一觀點頗能代表業界的主流看法。

有機構表示：

房企的資金壓力或許不大

圖片來源 / 圖蟲創意

“不管是剛需還是改善需求，房地產行業的需求相對剛性，因此市場部分復蘇的步伐也比較明顯。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道，從日成交數據來看，杭州、蘇州、成都等強二線城市，隨著月底的臨近呈現出成交數據越來越好的狀況。

不過，多位分析人士告訴21世紀經濟報道，“復蘇”只是相對2月低谷而言，并不意味著房地產市場的下行趨勢已經結束。

中原地產首席分析師張大偉告訴21世紀經濟報道記者，3月至今，全國銷售只是恢復到了疫情前大約60%的水平，大部分城市市場只是復蘇，遠談不上火熱。

張大偉強調，房地產企業最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復，房企4-5月份將面臨普遍性的資金壓力。

統計數據顯示，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達到1490億。與此同時，疫情加劇行業分化，據人民法院公告網的消息，截至3月23日，已有98條房企宣布破產的公告。

不過，有券商機構的地產分析人士告訴記者，房企，尤其是頭部房企，其資金壓力或許沒有想象中的那么大。

據分析，2月熱點城市的土地市場火熱，一定程度上顯現出頭部房企的資金儲備。3月以來各地針對房地產的幫扶政策，以及市場需求的復蘇，也有利于房企回款。另外，3月以來的房企發債渠道較為順暢，部分房企近期大量回購境外市場價格下跌的中資美元債，對于其降低資金成本，優化債務結構也有助益。

此前，2月房地產銷售觸底

2月，受疫情和春節淡季等多重影響，房地產銷售跌落谷底。

根據國家統計局發布的數據，1到2月，全國商品房銷售額與銷售面積分別同比下降35.9%和39.9%。

另外，70個大中城市中有19城（武漢、石家莊、太原、揚州、蚌埠、平頂山等）2月新房“零成交”。

分地區來看， 21世紀經濟報道記者注意到，31個省、市和自治區的商品房銷售額與銷售面積都出現了兩位數的同比下滑。

其中，西藏、新疆、湖北、黑龍江、吉林、重慶、山西、甘肅、寧夏等9個省市區的商品房銷售面積與銷售額同比下降均超過50%。西藏、新疆和湖北跌幅都在8成以上，新房市場可謂冰封。

具體情況如下表所示：

這也讓庫存壓力快速上升。

易居研究院近期發布的報告稱，2月份監測的100個城市新房去化周期達到11.7個月，其中一、二、三四線城市為13.8、11.0和12.5個月，相比前值均出現了明顯攀升。

救市政策撤回后的博弈

樓市低迷的同時，各地“救市”政策頻出。

據不完全統計，已有武漢、長春、深圳、杭州、南京、鄭州、濟南、蘇州等多城出臺措施，包括分期繳納土地價款、降低預售標準、發放購房契稅補貼等。

不過，近一個多月以來，已有多個城市在短時間內收回了其房地產新政。

浙江海寧：

3月24日下午，浙江海寧市發布消息稱，在3月25日至4月24日云上房博會期間，“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行。這意味著，非海寧戶籍人員在海寧可以買多套房。

但很快（24日16時許），上述內容被刪除。

山東濟南：

3月15日，濟南發布了《關于促進濟南綠色建設國際產業園發展十條政策》。其中涉及“預售監管資金即征即返”；“在先行區直管區范圍內購買二星級及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟南市限購政策約束”等表述。

3月17日，又發布了《更正聲明》說，此前政策表述不準確，予以更正。

陜西寶雞：

3月12日，寶雞市政府發布的《寶雞市住建行業堅決打贏新冠肺炎疫情防控戰穩企業穩民生穩發展若干措施》提出，各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬。

不過，文件在發布的當晚從官網撤下。

廣東廣州：

3月3日，廣州發布通知，其中明確提出：廣州商服類項目不再限定銷售對象，不再限定最小分割單元，已確權登記的不再限定轉讓對象。

然而，發布不到一天，該文件已從官網撤下。

河南駐馬店

2月21日，駐馬店提出將公積金貸款購買首套房首付比例降低至20%。

一周后該政策文件被撤回。

多位受訪人士認為，近期房地產政策調整主要是以減輕房企負擔為主。而短期房地產政策收回的，基本都是因為微調力度過大，屬于刺激市場而非穩定市場的政策。

“這背后顯示的是監管部門與地方政府的博弈。”

住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴21世紀經濟報道，地方政府，尤其是三四線城市財政壓力大，松綁房地產調控，穩定活躍房地產市場的預期更強烈。但從中央的層面來看，保持房地產市場的“平穩健康”仍然是不變的主基調。

多位受訪人士認為，樓市政策更大的博弈在于，在房地產下行趨勢下，如何平衡房地產“房住不炒”的定位與其對經濟的托底作用。

顧云昌指出，疫情對宏觀經濟的影響深遠，房地產的托底作用不會被忽視，但維持房地產市場平穩健康的關鍵是維持樓市的供需平衡。

隨著疫情的演變，相關政策應該會從前一階段的穩供給，逐漸過渡到穩需求，也就是穩銷售上。

我國不同城市之間的樓市供需關系差異很大，對于供需一直偏緊，并且隨著國家城市發展理念的變化，將會對持續人口流入的一二線中心城市，和前一個樓市周期明顯透支了需求的三四線城市，采取不同的政策力度。

在張大偉看來，穩需求應當主要針對剛需，“房住不炒”與支持剛需購房并不矛盾，針對首套房和真實改善需求的政策可以適當放松。

比如調整首套房的利率和首付比例、扶持“賣一買一”的真實改善需求，嚴打“假離婚”等政策應該得到落實。

搶房潮≠房價瘋漲

“房住不炒”仍是主基調

圖片來源 / 圖蟲創意

在需求釋放、市場回暖的情況下，類似“搶房”等報復性反彈的現象，會不會大范圍出現?

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為，“搶房”的發生有其特殊性，比如政策刺激、需求積壓等，甚至不排除房企采取了“饑餓營銷”的做法。但總體來看，隨著供應的快速恢復，市場不會出現大規模的報復性反彈。

他表示，庫存高企，加上短期的資金鏈壓力，會迫使房地產企業加快推盤，從而快速增加市場供應。政策層面，各地也在為增加供應“開綠燈”。

比如，東莞市于3月10日印發“完善促進消費體制機制”的相關文件，其中強調“簡化房價備案流程”。長春也在3月23日發文，降低申請辦理預售許可證門檻。

從各主要機構的統計來看，3月以來，無論新房還是二手房，供應規模都有明顯增加。

但北京某房企人士向21世紀經濟報道指出，相比供應端的按部就班，需求端的變化更為敏感，并帶有一定的“羊群效應”。因此，在市場回暖的過程中，需求往往會出現快速增長，短期的供不應求很難避免。

他表示，近期北京部分新房項目的帶看和銷售情況要好于往年同期，由于銷售情況不錯，不少項目開始取消之前的優惠措施。

據21世紀經濟報道了解，在多個城市，都存在取消優惠措施的現象。但除部分二手房外，漲價現象尚未大范圍出現。

嚴躍進表示，目前看，房價上漲的動力的確存在。其中，新房市場由于存在限價等措施，價格很難大幅上漲。相比之下，二手房價格更容易出現上漲。

但他同時指出，即使未來市場真正出現“小陽春”，價格也不會大幅上漲。

嚴躍進認為，在近幾年的連續調控下，剛需已成為當前需求結構的主體，這部分需求較為理性，對價格變化較為敏感，他們不會支撐房價大幅上漲。同時，在“房住不炒”的調控思路下，各項調控政策不會大范圍松綁，房價沒有大幅上漲的空間。

此外，房企的融資壓力和債務風險依然不容忽視。

中泰證券首席經濟學家李迅雷曾在接受媒體采訪時表示，各地要對房地產市場可能出現的波動做好預案。在“房住不炒”的前提下，穩定預期，防止房價暴跌，而非很多人擔心的“房價反彈上漲”。

人民大學副校長劉元春近期在公開場合也著重強調，“要高度重視房地產市場的不確定性，防止房價快速回落。”

本期編輯 劉巷