2024年開年，深圳又有一個(gè)法拍房火出圈。位于深圳市南山區(qū)香山中街香山美墅花園一區(qū)的一套法拍別墅近期開拍，經(jīng)過778次出價(jià)，最終以7857萬成交，成交單價(jià)約21萬元/㎡，溢價(jià)1814萬！

據(jù)京東拍賣網(wǎng)，該房源2024年1月30日10時(shí)開拍，直到當(dāng)日傍晚17：02才迎來首次出價(jià)，最終在1月31日18：07拍賣結(jié)束。共出價(jià)778次，平均每兩分鐘出價(jià)1次，競價(jià)膠著。

事實(shí)上，深圳不止一次出現(xiàn)溢價(jià)千萬成交的法拍房，2023年，深圳多套法拍房源因高溢價(jià)、高熱度被大眾所熟知，包括半島城邦、恒裕濱城等知名豪宅的法拍也屢次引起市場熱議。

“法拍房源逐步被大眾所接受。”根據(jù)中指法拍數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，2023年，法拍房掛拍套數(shù)79.6萬套，較上一年增加36.7%，掛拍絕對量大幅增加21.4萬套，法拍房市場供給端升溫顯著，需求端的熱度也在逐步提升。

法拍房再次爆火，出價(jià)次數(shù)刷新紀(jì)錄

從阿里法拍網(wǎng)展示的房源來看，今年深圳已有超30套住宅房源被法拍，其中有多套房源拍賣熱度非常高，甚至部分房源的成交價(jià)高于起拍價(jià)溢價(jià)成交。

1月26日，深圳市南山區(qū)東角頭半島城邦花園三期一套法拍房源經(jīng)過99次出價(jià)，最終以2414.38萬元成交，該房源評估價(jià)為2274.23萬元，起拍價(jià)為1819.38萬元，該房源最終成交價(jià)相比起拍價(jià)溢價(jià)595萬，折合成交單價(jià)17.14萬元/㎡。

1月20日，深圳市南山區(qū)濱海大道紅樹灣紅樹西岸花園一套法拍房經(jīng)過83次出價(jià)，最終以1893.72萬元成交，該房源評估價(jià)為1839.6萬元，起拍價(jià)為1287.72萬元，該房源最終成交價(jià)相比起拍價(jià)溢價(jià)606萬，折合成交單價(jià)10.95萬元/㎡，該房源的拍賣引起超兩萬人次的圍觀。

而在京東拍賣網(wǎng)，今年深圳已經(jīng)有超兩百套房源被掛上法拍，其中更有超三十套房源的價(jià)格逾千萬，同樣有不少房源被搶拍。

1月3日，深圳市南山區(qū)蛇口街道鴻威海怡灣畔花園一套法拍房經(jīng)過98次出價(jià)后成交，該房源最終成交價(jià)為6111.05萬元，該房源評估價(jià)為3735.06萬元，起拍價(jià)為2988.05萬元，該房源最終成交價(jià)相比起拍價(jià)溢價(jià)3132萬，折合成交單價(jià)為23.62萬元/㎡。

1月31日，深圳市南山區(qū)香山中街香山美墅花園一區(qū)的法拍房源以7857萬成交。灣財(cái)社記者注意到，該法拍房源的出價(jià)次數(shù)刷新了京東法拍上深圳住宅法拍房源的出價(jià)次數(shù)紀(jì)錄。

據(jù)了解，該法拍房源建筑面積374.69㎡，共1-4層。截至2023年11月該標(biāo)的物尚拖欠費(fèi)用約14.84萬元（包括但不限于物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)等，具體以實(shí)際欠費(fèi)項(xiàng)目、金額為準(zhǔn)）；房源被拍賣原因系債務(wù)問題。

全國法拍掛牌量激增

事實(shí)上，因房價(jià)下跌、經(jīng)濟(jì)預(yù)期下行導(dǎo)致的債務(wù)問題或其他等各種因素，使得法拍市場在過去一年異常的火熱。

從法拍市場的歷程來看，2015年，線上法拍交易起步，法拍房逐步進(jìn)入大眾視野，由于早期法拍房不受限購政策約束，其成交價(jià)格通常低于市場價(jià)，部分投資者在法拍房市場成功“撿漏”，一時(shí)間法拍房市場關(guān)注度走高。2020年以來，法拍房掛拍量出現(xiàn)增多趨勢，但受政策收緊、市場觀望情緒等因素影響，2023年以來法拍房市場不降反升。

中指研究院數(shù)據(jù)指出，2023年各物業(yè)類型法拍房掛拍量79.6萬套，較上一年同期增長36.7%，掛拍絕對量大幅增加21.4萬套。

從掛拍物業(yè)類型來看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計(jì)占總拍賣套數(shù)超過77%。其中，住宅2023年掛拍量38.9萬套，占總體48.9%，絕對量增加11.7萬套，法拍住宅掛拍市場份額進(jìn)一步擴(kuò)大。

需求方面，2023年法拍房整體成交率較上一年收窄，2022年掛拍58.3萬套，成交12.6萬套，總成交金額3004.6億元，按套數(shù)計(jì)算成交率為21.7%。2023年全國掛拍各類型法拍房源79.6萬套，共成交14.7萬套，按套計(jì)算成交率下降至18.47%。

整體而言，法拍市場2023年成交絕對總量較上一年增漲，但成交率不增反降，成交量整體增長基于掛拍量增加。

深圳法拍房過半溢價(jià)成交

那么，深圳過去一年法拍市場情況又如何？

根據(jù)深圳同致誠評估數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳法拍房一共掛拍5533套，成交1934套，其中有1116套溢價(jià)成交，溢價(jià)率為57.70%。

在法拍市場，深圳最火熱的還是住宅用房。過去一年，深圳住宅用房掛拍3163套，成交1487套，占總成交套數(shù)的76.89%，成交率47.01%。

具體來看，住宅用房參拍率6人/套，成交價(jià)為評估價(jià)的56%至310%，成交價(jià)為指導(dǎo)價(jià)的20%至237%（其中成交價(jià)為指導(dǎo)價(jià)的20%是因?yàn)閮H拍賣該房產(chǎn)二分之一產(chǎn)權(quán)份額），溢價(jià)率最高210%。

這也意味著，深圳去年有3599套房源遭到流拍，流拍率約65.05%，流拍率仍處于高位水平。其中，住宅用房流拍1676套，流拍率為52.99%。深圳同致誠評估數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，住宅流拍的主要原因包括建筑老舊；起拍價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)、利潤空間不大；雙拼房、無法物理分割使用；有租約；僅拍賣該房產(chǎn)50%權(quán)利份額；欠繳管理費(fèi)等費(fèi)用金額較高；拍賣標(biāo)的為在建工程，尚未完工等。

多數(shù)房源溢價(jià)成交是否意味著深圳法拍市場“撿漏”機(jī)會較小？事實(shí)上，2023年全年深圳有近八成住宅法拍房低于指導(dǎo)價(jià)成交，而2023年上半年深圳僅有七成住宅法拍房低于指導(dǎo)價(jià)成交；相比可見越來越多的住宅法拍房低于指導(dǎo)價(jià)成交。

“從市場供求關(guān)系角度分析，如果市場上供應(yīng)的法拍房數(shù)量超過需求，價(jià)格就可能會下降。”業(yè)內(nèi)分析人士指出，法拍房源的價(jià)格和供應(yīng)量有一定關(guān)系。

值得一提的是，2月2日，阿里法拍網(wǎng)還有5套半島城邦花園的法拍房正在拍賣，起拍價(jià)均為評估價(jià)的8折左右，實(shí)際起拍價(jià)約是市場掛牌價(jià)的五折左右，被網(wǎng)友直指“房價(jià)回到五年前”。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來還會有更多法拍房源上架，對于有實(shí)際需求的購房者來說，關(guān)注法拍市場或許有一定可能“撿漏”到優(yōu)質(zhì)房源。“查清房屋的抵押情況，以及后期收樓是否方便。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹此前在接受記者采訪時(shí)曾指出，購買法拍房時(shí)需要關(guān)注房源本身的同時(shí)，更重要的是不要追漲。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽