煙臺市中級人民法院

民事判決書

（2018）魯06民終982號

上訴人（原審原告）：范永元，男，1963年11月4日出生，漢族，無固定職業(yè)，住煙臺市芝罘區(qū)。

委托訴訟代理人：徐學春，山東星河泰律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：煙臺合創(chuàng)投資置業(yè)有限公司，住所地煙臺市萊山區(qū)軫大路18號。

法定代表人：李建元，總經理。

委托訴訟代理人：王東，山東齊魯（煙臺）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：金瑩，山東齊魯（煙臺）律師事務所律師。

上訴人范永元因與被上訴人煙臺合創(chuàng)投資置業(yè)有限公司（以下簡稱合創(chuàng)公司）商品房預售合同糾紛一案，不服煙臺市芝罘區(qū)人民法院（2017）魯0602民初8025號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月8日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人范永元的委托訴訟代理人徐學春與被上訴人合創(chuàng)公司的委托訴訟代理人金瑩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

范永元上訴請求：一、請求依法撤銷煙臺市芝罘區(qū)人民法院（2017）魯0602民初8025號民事判決書，發(fā)回重審或依法改判；二、本案訴訟費用由被上訴人承擔。

事實和理由：一、本案涉及的延期違約金的約定為格式條款，該約定無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。第四十條規(guī)定，格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情???的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

本案中，被上訴人簽訂合同時并未提示及告知關于延期違約金只為已交總房款的0.1%，關于延期被上訴人應當承擔的違約責任，如果按照合同約定，不論是違約一天還是十年，還是永久的違約下去，被上訴人只需承擔已付房款0.1%，即二、三百元的違約金，如此約定顯然不公平，最終也不符合法律的規(guī)定。被上訴人擬定的格式條款減輕自己的責任，加重上訴人的責任，嚴重違反《消費者權益保護法》的公平原則，該約定顯然是無效的，依法應予以調整。

二、本案應參照金融機構同期同類貸款利率的標準計算被上訴人應承擔的逾期違約金。對辦理產權證書，雙方約定被上訴人應在2014年12月31日前，將辦理權屬登記需由被上訴人提供的資料報房產權屬登記部門備案并辦理房產權屬登記證書手續(xù)。但時過一年多，被上訴人仍不能履行其義務。但合同約定的違約金卻明顯過低，不足以彌補上訴人損失并督促被上訴人積極履行合同義務，不利于上訴人合法權益的保障，應予以增加。

上訴人從買房到現(xiàn)在幾年來實體權利未得到任何保障，而造成的損失卻又樁樁可數(shù)，沒有產權無法交易（開發(fā)商不允許更名買賣、無產權無法自主交易）、沒有產權證無法入戶（孩子由于沒有產權證無法入戶，導致入學困難、不能辦理本地社保、醫(yī)療報銷等），沒有產權證，上訴人不能將商業(yè)貸款換成公積金貸款，給上訴人造成利息等損失。上訴人的損失有的可用金錢來衡量，有的則無法用金錢來具體確定，該損失具有不確定性。若按雙方約定的已付房價款的0.1%為標準計算違約金，而該標準約定的違約金數(shù)額是確定的，將不能更好地促使被上訴人履行義務，不利于上訴人實現(xiàn)其對涉案房地產所享有的完整權益。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條及《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第二十八條之規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失，當事人可以請求人民法院予以增加，增加的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。根據(jù)上述法律規(guī)定，違約金主要是補償性的，但也可以兼具一定的懲罰性。如當事人約定的違約金過低，不足以彌補守約方損失的，或不足以促使違約方繼續(xù)履行其義務的，經一方當事人（守約方）提出請求，法院可對雙方約定的違約金予以調整。

具體到本案中，對于逾期辦理房產證導致上訴人的實際損失數(shù)額難以確定。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款“合??沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國規(guī)定的金融機構逾期貸款利息的標準計算”的規(guī)定和合同對等原則，結合本案的實際情況，上訴人認為宜參照金融機構同期同類貸款利率的標準來確定上訴人的實際損失數(shù)額。一審法院未考慮上述情況，機械地適用約定的條款，侵害了上訴人合法權益，是明顯錯誤的。綜上，一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請二審法院糾正。

合創(chuàng)公司辯稱：一審法院適用法律正確，判決并無不當，請求駁回上訴人的上訴請求，維持原判。

一、涉案商品房買賣合同中所約定的違約金條款不屬于格式條款，該條款中違約金計算方式屬于雙方自行約定，合法有效。涉案合同系采用房產管理部門示范文本在雙方平等協(xié)商、自愿基礎上簽訂的，該合同正文前附有使用“說明”，且合同文???中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。涉案合同第十五條約定違約金內容清楚明確，屬于在簽訂合同時可以協(xié)商的條款，并非由被上訴人單方確定的不可協(xié)商條款，上訴人在簽訂合同時對違約金標準時明知的，該條款不屬于格式條款。

二、上訴人主張違約金過低，要求參照銀行同期貸款利率計算，沒有任何事實和法律依據(jù)。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條明確規(guī)定了可以參照銀行貸款利率標準的前提是“合同沒有約定違約金”，本案雙方合同中對違約金的標準有明確約定，應依照約定執(zhí)行。

范永元向一審法院起訴請求：被告向原告支付自2015年1月1日至2015年10月27日間以總房款256,781元為基數(shù)按照中國1-5年貸款利率計算的逾期違約金10,000元，并自2015年10月28日起至被告協(xié)助???告之日止仍按上述標準計付違約金。

一審法院認定事實：2012年2月21日，原告與被告在簽訂的《商品房買賣合同》及附件中約定：原告購買被告開發(fā)建設的、建筑面積為51.05平方米的涉案房屋，總價款為256,781元；被告應在2014年10月30日前將符合合同約定的涉案房屋交付給原告；被告應按相關規(guī)定在涉案房屋交付使用后60日內，將辦理權屬登記需由被告提供的資料報房產管理部門備案并辦理房產權屬登記證書手續(xù)；原告應按相關規(guī)定在被告商品房交付使用后90日內持有關憑證到房產管理部門辦理房產權屬登記證書手續(xù)；如因原告的責任，導致不能在規(guī)定期限內辦理權屬登記手續(xù)的，由有關部門按相關規(guī)定予以處理；如因被告的責任，原告不能在規(guī)定期限內取得房產權屬證書的，若原告選擇不退房，則被告按已付房價款的0.1%向原告支付違約金。

合同簽訂后，原告依約向被告支付了涉案房屋的全部房款，被告亦依約于2014年10月30日前向原告交付了涉案房屋。

2016年8月18日，原告向相關部門繳納了住宅專項維修基金。2016年9月12日，被告辦理了涉案房屋的商品房屋所有權證明。2017年5月，原告取得了涉案房屋的不動產權登記證書。

庭審中，原、被告一致認可：被告未能在2014年12月30日前將應由被告提供的資料提交房產管理部門備案。

上述事實，有《商品房買賣合同》、發(fā)票、商品房預售許可證、土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、竣工驗收備案表、商品房屋所有權證明等為憑，還有原、被告的當庭陳述為證，上述證據(jù)均經開庭審查認證，可以采信。

一審法院認為：原、被告于2012年2月21日簽訂的《商品房買賣合同》及??件系雙方當事人的真實意思表示，未違反國家法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，系有效合同，雙方當事人均應恪守履行。履約中，原告向被告支付了全部購房款，但被告未依約在2014年12月30日前將應由被告提交的涉案房屋資料提交產權登記部門的事實清楚，被告應按《商品房買賣合同》的約定即總房款的0.1%向原告承擔逾期違約責任。現(xiàn)原告請求被告支付自2015年1月1日起至被告協(xié)助原告之日止以總房款256,781元為基數(shù)按照中國1-5年貸款利率計算的逾期違約金的主張，僅能支持其中的256.78元（256,781元×0.1%）；原告訴請超出的部分與約不符，原告也未能舉證證明其因被告逾期行為所受到的實際損失，故依法不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、限被告煙臺合創(chuàng)投資置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內向原告范永元支付逾期違約金256.78元；二、駁回原告范永元的其他訴訟請求。如被告煙臺合創(chuàng)投資置業(yè)有限公司未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費50元，減半收取為25元，由被告煙臺合創(chuàng)投資置業(yè)有限公司負擔。

二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。二審審理查明的事實與一審一致。

本院認為，本案爭議的焦點問題在于：一、涉案《商品房買賣合同》第十五條關于延期違約金規(guī)定的條款是否為格式條款。二、違約金的數(shù)額應否調整為同期貸款利率。

關于焦點一：涉案《商品房買賣合同》第十五條關于延期違約金規(guī)定的條款是否為格式條款。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》中的商品房買賣合同說明第6條“對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協(xié)商確定。”之規(guī)定，涉案《商品房買賣合同》第十五條中關于延期違約金為0.1%的約定屬于買賣雙方可以自行協(xié)商確定的內容。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。”之規(guī)定，格式條款具有不可協(xié)商性。綜上，涉案《商品房買賣合同》第十五條關于延期違約金規(guī)定并不屬于格式條款，本院予以確認。

關于焦點二：違約金的數(shù)額應否調整為同期貸款利率。涉案《商品房買賣合同》第十五條已就逾期違約金作出了相關約定，因此《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國規(guī)定的金融機構逾期貸款利息的標準計算”并不適用于本案，故對于上訴人將違約金數(shù)額調整為同期貸款利率的主張，本院不予支持。

綜上所述，一審法院所作判決認定事實清楚，證據(jù)確實充分，適用法律正確，依法應予維持。上訴人上訴主張不成立，本院依法不予采納。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由上訴人范永元負擔。

本判決為終審判決。

審判長 曲振濤

審判員 魯曉輝

審判員 李安

二〇一八年六月四日

來源：煙語法萌?

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