珠江新城是廣州真正的CBD，地位無(wú)可取代。呂穎雅/攝

目前的房?jī)r(jià)回撤對(duì)大部分投資者來說是可控的。

呂穎雅/發(fā)自廣州

市場(chǎng)的冷風(fēng)吹過，豪宅也未能幸免。

曾經(jīng)成交價(jià)遍地超10萬(wàn)元/平方米的廣州市珠江新城板塊，今年以來價(jià)格明顯回落，10萬(wàn)元/平方米以內(nèi)成交的二手房數(shù)量正在不斷增加。

01 價(jià)格較高峰期下跌10%~15%

根據(jù)珠城橙蕉的數(shù)據(jù)，今年3月至4月28日，珠江新城共成交了113套二手房，其中成交單價(jià)超過10萬(wàn)元/平方米的只有44套。去年同期，像星匯云錦、碧海灣、星匯園、廣弘天琪等樓盤的成交價(jià)還在10萬(wàn)元/平方米左右，但現(xiàn)在都已跌至8萬(wàn)元/平方米左右。

“珠江新城幾個(gè)網(wǎng)紅盤的價(jià)格過去一直相對(duì)堅(jiān)挺，但今年價(jià)格下跌的趨勢(shì)十分明顯。一些樓齡較長(zhǎng)的單體樓，跌幅更大。”中原地產(chǎn)珠江新城區(qū)域經(jīng)理邱宏偉指出。

他舉例稱，中海花城灣的價(jià)格同比下跌了10%~15%，現(xiàn)在兩房單位約14萬(wàn)元/平方米，三房約17萬(wàn)元/平方米。保利心語(yǔ)花園跌幅達(dá)到20%~30%，其中三房單位的跌幅相對(duì)較小，但兩房單位的價(jià)格已經(jīng)跌至10萬(wàn)元/平方米以下。

貝殼APP成交數(shù)據(jù)顯示，在2023年一季度，保利心語(yǔ)花園三房成交價(jià)還在16萬(wàn)元/平方米以上，但今年3月，成交價(jià)已跌至12.7萬(wàn)元/平方米。

某珠江新城投資客表示，珠江新城房?jī)r(jià)從2020年10月開始上漲，到2023年上半年達(dá)到頂峰，近期回落了10%~15%。一些綜合質(zhì)素較差的樓盤，價(jià)格跌幅甚至超過20%。

某銀行貸款部人士也透露，今年一季度，珠江新城的不少樓盤評(píng)估價(jià)較2022年底至2023年初下降了約15%。

“雖然整體價(jià)格在下跌，但板塊內(nèi)分化非常明顯。”上述投資客表示，價(jià)格在10萬(wàn)元/平方米以內(nèi)的樓盤主要集中在西區(qū)。因?yàn)槲鲄^(qū)開發(fā)最早，比如南天廣場(chǎng)、麗晶華庭、名門大廈等，這些20世紀(jì)90年代的房子，價(jià)值成長(zhǎng)性較差，成交價(jià)已跌至5萬(wàn)元/平方米以下。

而星匯園、保利香檳花園，雖然是小區(qū)管理，但樓齡已超過20年，資產(chǎn)屬性正在減弱。另一類樓齡較新的樓盤，如星匯云錦、廣弘天琪、珠江都薈，要么靠近主干道，要么樓盤規(guī)模小。在市場(chǎng)行情好的時(shí)候，這些樓盤售價(jià)都在10萬(wàn)元/平方米以上，但如今紛紛在“擠水分”，成交價(jià)已跌至8萬(wàn)~9萬(wàn)元/平方米。

中區(qū)方面，保利心語(yǔ)花園、中海花城灣、嘉裕公館三大網(wǎng)紅盤，好戶型、好樓層朝向的單位價(jià)格雖然相對(duì)穩(wěn)定，但不再像過去那樣一放盤就能迅速成交，買家的議價(jià)空間也在增大。而東區(qū)的一些頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，如僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界廣粵尊府，由于放盤量少，價(jià)格波動(dòng)較小。

02 高杠桿投資客“割肉”離場(chǎng)？

有分析指出，珠江新城房?jī)r(jià)下跌的背后，是部分投資者過分依賴高杠桿操作，由于房屋評(píng)估價(jià)下降，抵押經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸額度也隨之降低，部分資金缺口較大的客戶可能不得不在市場(chǎng)低迷時(shí)“割肉”離場(chǎng)。

但邱宏偉認(rèn)為，目前珠江新城尚未出現(xiàn)大規(guī)模拋盤，即使是用經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房的投資者，也多具備相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力。在缺乏更好投資渠道的情況下，仍會(huì)選擇繼續(xù)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

上述投資客透露，廣州經(jīng)營(yíng)貸買房的操作主要集中在2022年至2023年，銀行的經(jīng)營(yíng)貸授信通常為3至5年，歸本期限未到。同時(shí)，珠江新城的購(gòu)房者大多是企業(yè)主或改善置換客戶，他們手上的現(xiàn)金流相對(duì)充裕，經(jīng)營(yíng)貸只是他們?nèi)谫Y的一種方式，以便保留部分現(xiàn)金用于企業(yè)運(yùn)營(yíng)或多元化投資。

“目前的房?jī)r(jià)回撤對(duì)大部分投資者來說是可控的，2022年至今，珠江新城被拍賣的住宅數(shù)量不多。只有極少數(shù)高價(jià)入場(chǎng)，且購(gòu)買了質(zhì)素較差樓盤的外地投資者可能會(huì)面臨資金壓力。”該投資客補(bǔ)充道。

03 一手豪宅正在分流客戶

價(jià)格回落，成交量更是大幅下滑，數(shù)據(jù)顯示，今年一季度珠江新城成交了127套二手房，而去年同期這一數(shù)字是311套。

邱宏偉認(rèn)為，需求量減少是主要因素，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性讓購(gòu)房者更加謹(jǐn)慎，持觀望態(tài)度。同時(shí)，天河區(qū)和海珠區(qū)的一手豪宅項(xiàng)目增多，分流了一部分自住購(gòu)房者。

事實(shí)上，天河區(qū)其他板塊在售的一手豪宅并不遜色于珠江新城。對(duì)于自住買家而言，珠江新城絕大部分樓盤的樓齡已經(jīng)超過10年，戶型相對(duì)過時(shí)，設(shè)計(jì)不盡合理，如90多平方米只做兩房，150多平方米做三房。在當(dāng)前的豪宅市場(chǎng)上，如果購(gòu)房預(yù)算在2000萬(wàn)元左右，基本上可以覆蓋大部分一手豪宅項(xiàng)目，且多為四房及以上戶型。

例如與珠江新城僅一路之隔的保利華創(chuàng)都薈天珺，走高端路線，產(chǎn)品包括157~257平方米四房，售價(jià)9萬(wàn)元/平方米起。此外，天河區(qū)的保利天瑞、越秀觀樾、西派天河序等豪宅定位的樓盤，價(jià)格都在“7”、“8”字頭。雖然地段不如珠江新城，但產(chǎn)品力、裝修標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格等，都比珠江新城大部分樓盤有優(yōu)勢(shì)。

“盡管如此，珠江新城作為廣州真正的CBD，價(jià)值共識(shí)已形成，其他板塊難以取代。”上述投資客認(rèn)為，珠江新城房?jī)r(jià)再出現(xiàn)大幅度下跌的可能性較小。