疫情之下，不能按時還房貸怎么辦？

2022剛開年，20萬名房主因棄房斷供遭到四大銀行起訴。大環(huán)境不好，法拍房也出現(xiàn)暴增。根據(jù)阿里拍賣平臺數(shù)據(jù)，2017年，法拍房數(shù)量為9000套，到今年2月份，這個數(shù)字漲到了175萬。短短五年時間，線上法拍房的數(shù)量增長了上百倍。

消息接連刷爆熱搜，有人直呼“斷供潮來了！”

4月，六大銀行發(fā)聲，因疫情影響無法償還房貸的可申請延期，并對相關(guān)問題做出回復(fù)。由此，房價、斷供、房子法拍等系列問題持續(xù)引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。

與此同時，因旅游聞名于世的麗江，也因疫情影響房價跌至低谷。公寓別墅價格下跌，大批房產(chǎn)中介關(guān)門停業(yè)，原本炙手可熱的庭院屢次降價依舊無人問津。

一位從事房地產(chǎn)交易近20年的人士無不感慨，麗江房價瘋漲的時代已經(jīng)過去。另一種觀點是，冰點之下，也是購房最好的時機(jī)。

事實究竟如何？

“2021年下半年，麗江的房產(chǎn)交易經(jīng)歷了前所未有的低谷。”麗江房網(wǎng)負(fù)責(zé)人表示，去年下半年僅交易了3、4套，對比往常1個月7、8套的售賣，簡直是斷崖式下跌。

回望過去，2017、2018、2019這三年，可以稱之為麗江房價的“黃金時代”。隨著旅游的發(fā)展、公務(wù)員工資上調(diào)、二胎政策開放、棚戶區(qū)改造換房、昆明到麗江動車的開通等一系列因素，到2019年底，麗江房價幾乎被炒到了最高點。

“一路上漲，一天一個價”，瘋狂的漲法讓從業(yè)者都感到“害怕”。當(dāng)時更為夸張的描述是：一套庭院一年漲了50萬，購房者扛著火腿找開發(fā)商買房。

2020年疫情一來，房價逐漸回落。據(jù)負(fù)責(zé)人介紹，疫情爆發(fā)后的近半年，房子的交易量基本保持穩(wěn)定，不少經(jīng)歷了租房窘迫的人轉(zhuǎn)入購房大軍，“哪怕是在外面，有房子的會想著至少我還有個落腳點，所以那段時間房子還好賣了一陣子。”

樂觀的局面并未持續(xù)多久。2021年，房產(chǎn)交易陷入冰點，相關(guān)從業(yè)者也陷入前所未有的低谷?！坝械姆慨a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人離職轉(zhuǎn)行，有的不得已辭職去跑外賣?！?/span>

該負(fù)責(zé)人表示，從2021年10月到今年2月，大批房產(chǎn)中介關(guān)門停業(yè)，“關(guān)了至少三分之一”。而那些還在堅持的中介，成交的數(shù)量也屈指可數(shù)。

今年3月份，交易量有所回升，市場短暫地活躍起來了，但火還沒旺起來，4月份再次跌入低谷。據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)安居客的數(shù)據(jù)，麗江4月新房均價9255元/㎡，二手房均價7780元/㎡，均有下跌。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，近幾年不少人老房換新房，原本搶手的庭院大批降價售賣，有的老舊庭院降價幅度達(dá)到了20多萬。像北郊、東界河等老舊小區(qū)的庭院，以前一套160萬，現(xiàn)在130萬就賣了。

東界河麗春巷的一套庭院，院子比較小，建筑面積大概110㎡左右，原本118萬，在中介掛了很長時間卻乏人問津，最后降價到88萬才得以售出。

盡管這只是個例，不具太多代表性，但“庭院降價”卻是不爭的事實。

不僅是庭院降價，就連此前炙手可熱的古城院子，似乎也沒有那么“香”了。

古城五一街振興巷一套院子以前450萬，現(xiàn)在388萬賣，降了62萬。同樣是五一街，文生巷一套建筑面積為162㎡的庭院，此前150萬都不愁買家，現(xiàn)在掛牌價格138萬。

麗江房網(wǎng)負(fù)責(zé)人說到，古城房子一方面是因為收益問題，以前房租20萬一年，現(xiàn)在10萬有人就租，二是因為戶口問題，古城里的房子僅限本地戶口購買，等于提高了購買門檻，限制了不少購房者。

別墅的價格也面臨同樣的問題。該負(fù)責(zé)人表示，玉龍縣一套三層豪華別墅，面積在180㎡左右，歐式裝修，設(shè)計風(fēng)格很受年輕人的青睞。此前售價198萬，如今降價13萬依舊沒有賣掉?！爸拔覀兌家詾檫@樣的房子是非常搶手的，現(xiàn)在降價賣不掉，估計還要再降?！?/span>

區(qū)位優(yōu)勢突出的小區(qū)公寓同樣不好賣。位于慶云東路祥和商業(yè)廣場附近的怡璟苑，其中一套130㎡公寓，2021年掛牌價格為105萬，詢價者寥寥無幾，業(yè)主不得已把價格降到了90萬。

按照房產(chǎn)交易的經(jīng)驗，該負(fù)責(zé)人表示“這個房子還得降，估計要到85萬左右，可能成交價還會低一些，這也成了今年的一個現(xiàn)象?！?/span>

因為這兩年的疫情，很多人收入受到嚴(yán)重影響，做旅游和經(jīng)商的人群中不少面臨還貸壓力，急需資金，有人選擇便宜賣房，急售房屋?！皠e墅低于市場價20-30萬、公寓低于市場價5-10萬，這種房子在市場上交易很快，但畢竟還是少數(shù)?！?/span>

該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，別墅公寓少數(shù)價格下跌給了老百姓一種誤導(dǎo)，“就是房價跌了還會再跌，其實這是誤區(qū)，因為現(xiàn)在已經(jīng)是房價低谷，再低也難，開發(fā)商也讓到底線了，如果你遇上了心儀的房子，選準(zhǔn)了，貴一點其實都值得買下?！?/span>

房子價格下跌的同時，來房產(chǎn)中介登記的人不斷增多，比往年都要明顯。

麗江房網(wǎng)負(fù)責(zé)人表示，四年前，以往來網(wǎng)站登廣告的很少，一方面是中介增加，成交的機(jī)會多，一方面是房價漲幅快，房子不愁賣。

但是今年哪怕掛了多家中介，成交的機(jī)會還是非常少，前來咨詢廣告的人就不斷增加，“他們可能是其他中介都嘗試了，還是賣不掉，只能去網(wǎng)絡(luò)發(fā)布信息，尋找買家?！?/span>

據(jù)了解，前來登記二手房信息的人中有30-40%的人群需要急用錢，需要賣房周轉(zhuǎn)資金?！坝械氖且驗榍穫敝u房，但就是賣不掉。也有無論如何都不肯降價的客戶，哪怕等到法院拍賣都不肯降價，我們也搞不明白?！?/span>

另外，像商鋪和酒店等商業(yè)用房的買賣，受疫情影響市場低迷?！吧啼佂顿Y回報率比較低，收益低無法還本，房東急用錢低價賣都賣不掉，像酒店式公寓的這種房子，現(xiàn)在沒有游客，租又不好租，便宜賣都賣不掉?！?/span>

值得注意的是，近兩年工抵房的數(shù)量也在悄然增加。

由于資金緊張，房地產(chǎn)開發(fā)商會流出少量的房子抵押給施工方，用以支付工程款。施工方為了及時收回資金和成本，會以低于市場價10-20萬左右出售房屋。對于剛需置業(yè)者來說，這個價格與優(yōu)惠幅度跟市場價相比相當(dāng)誘人。但工抵房的數(shù)量少，一些工抵房要求全款支付，提高了購房門檻。

該負(fù)責(zé)人表示，盡管如此，工抵房還是吸引了很多購房者。就在不久前，束河古鎮(zhèn)附近有一套工抵房，原價168萬的獨棟別墅，面積在137㎡，最后工程抵款138萬，一出來就被客戶搶購了。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，房屋所在的區(qū)位地段、樓層位置以及新舊程度、戶型大小、結(jié)構(gòu)好壞都會影響房子的交易價格，如果是急需還清債務(wù)，那么要做好住房價格低于市場10-20萬的心理準(zhǔn)備。

對于當(dāng)下的房價，他認(rèn)為公寓6000-8000元/㎡，別墅在8000-12000元/㎡，都是屬于正常價格范圍。麗江房價瘋長的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)階段房價趨于平穩(wěn)，但高品質(zhì)的房子依然會緊俏，未來或許會有一定漲幅，但漲幅空間不會太大。

“還是那句話，房子是拿來住的，不是拿來炒的，對于剛需來說，如果你需要買房或者換房，現(xiàn)在政策寬松，商業(yè)貸、公積金貸或者組合貸都行，時機(jī)也好，可以買，但一定要量力而行。”

另一方面，法拍房的數(shù)量也在不斷增加。

據(jù)統(tǒng)計，2020年11月至今，單是古城區(qū)人民法院線上掛拍的房屋數(shù)量就達(dá)到了99件，其中房產(chǎn)73套，包括33套公寓，20套別墅庭院，以及20套商鋪。單件掛拍最高金額達(dá)到1800萬，成交最高金額達(dá)到1198萬。

其中，位于雪山路香江花園一期的一套295㎡庭院起拍價280萬，引發(fā)7000多人圍觀，600多次競價，成為競拍次數(shù)最多的法拍房。目前，該套房屋一拍結(jié)束，當(dāng)前價格為322萬。

而位于慶云路祥和順天錦苑A區(qū)一套面積262㎡的別墅，起拍價為133萬，引發(fā)12000多人圍觀，17人報名參與，190多次競價，目前價格漲到了190萬。同樣位于祥和順天，錦苑B區(qū)一棟面積295㎡別墅市場價為280萬，引發(fā)了370多次競價，最終卻以246萬成交。

據(jù)古城區(qū)法院執(zhí)行局工作人員介紹，從不動產(chǎn)的角度來看，疫情這兩年進(jìn)入拍賣的量是增加了，反映在掛拍的總金額有增幅，但成交的總金額是下降的。

打個比方，2019年以前，掛拍的總金額在1個億，成交的總金額為4000萬，2019年之后，也就是疫情之后，掛拍的總金額為1.3個億，但成交的總金額卻只有2000萬。

數(shù)據(jù)從側(cè)面反映出一個問題，即經(jīng)濟(jì)糾紛的案件增多了，但社會大眾的購買力在下降。值得注意的是，近兩年法拍房的類型中商鋪數(shù)量在不斷增加，而成交量同樣也在下降。

法拍房的來源有很多，包括商業(yè)貸款糾紛、民間借貸糾紛、金融犯罪、司法沒收等，因住房按揭斷供而產(chǎn)生的法拍房只是其中一部分。

該工作人員表示，房子進(jìn)入法拍需要經(jīng)過多重程序。拍賣前，房屋需要通過專業(yè)評估機(jī)構(gòu)來評估，確定起拍價?！叭绻粋€房子的評估價格為100萬，那一拍可以降價最高30%拍賣，我們會在這個幅度內(nèi)進(jìn)行調(diào)整或者原價拍賣，這個需要根據(jù)案件的具體情況來定起拍價?！?/span>

進(jìn)入法拍環(huán)節(jié)，通常一拍會有30天公示期，報名成功的人可以出價，開拍時間是24小時，價高者得。如果標(biāo)的物一拍沒有成交會進(jìn)入二拍，合議庭會根據(jù)一拍的流拍價，最高不超過20%以內(nèi)進(jìn)行降價再拍賣。

二拍公示時間是15天，也是24小時開拍。如果二拍也沒有人拍，房子就會進(jìn)入60天變賣期，隨時都可以出價。一旦有人出價，將進(jìn)入24小時倒計時，最終確定買受人。如果還是沒有拍賣成功，就會向執(zhí)行人申請以物抵債來處理。

如果拍賣過程中一旦出現(xiàn)買受人，法院將出具產(chǎn)權(quán)過戶的相應(yīng)文書，當(dāng)事人拿著這些文書就可以去辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

對于老百姓普遍覺得法拍房價格低的觀點，該工作人員有不同的看法：

“法拍房不存在價格偏低的問題，因為房子的價格最終由市場決定，在法院這里最直觀的就是有沒有人買。那法拍是在網(wǎng)上，覆蓋的范圍很廣，全國各地的人都可以看到，關(guān)注的人很多，如果這個房子掛100萬但是沒有人來買，說明這個價格在市場看來是偏高的，所以市場主體不接受這個價格。假如100萬的房子降價到70萬，有幾個人來搶，最終120萬成交，那120萬就是這個房子的市場價格。大家都可以來出價，更能體現(xiàn)公平公正。而民間的單方交易沒有這么多的競爭，所以不能單純的認(rèn)為法拍房就是低價，它既不高也不低，并且很客觀地反映了房子的市場價格?！?/span>

另外，法拍房的瑕疵公開透明，包括產(chǎn)權(quán)、房源信息等披露較為充分，給了買家更多的知情權(quán)。同時，法拍房有國家強(qiáng)制力作為后盾，能夠保障交易的安全和順利進(jìn)行。

該工作人員提醒，如果對法拍房感興趣，一定要仔細(xì)閱讀拍賣公告，包括瑕疵和需要注意的問題，如果你不能接受這些瑕疵，最好不要進(jìn)到拍賣過程。因為一旦拍賣你又悔拍，保證金是不退的，還會產(chǎn)生一定的法律風(fēng)險。

最后，從個人的角度來說，逾期甚至斷供，對個人征信都會產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，但凡有一絲機(jī)會，都不要輕言放棄。因為已經(jīng)有無數(shù)案例告訴我們，房子若是走上法拍程序，不僅是個人的信用破產(chǎn)，可能還會出現(xiàn)房子沒了還倒欠銀行錢的情況。

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