隨著城鎮化建設的推進，南寧的三產用地變得熾手可熱，在三產用地上開發的房地產項目也因銷售價格比正常商品房價格低而受到南寧購房者的關注。那么什么是“三產房”？它和拆遷安置房、商品房有什么區別？

什么是三產用地？

三產用地是政府為了解決城市內及周圍農民的土地被征用后就業及生活問題，而留給農村集體組織用于發展第三產業的集體土地。

“三產用地”位于城市規劃區域內，但它的性質是集體所有土地，不能直接用于房地產開發。“三產用地”可以通過出租或合建開發等方式獲取收益，該類土地上的建筑物不能辦理商品房產權證，且出租期限受法律限制不能超過20年。

三產房、拆遷安置房、小產權房有什么區別？

如何辨別三產房與回遷安置房？

安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

安置房，因土地性質不同而分為三種類型：

1，國有出讓土地性質的拆遷安置房（統稱全產權房屋），全產權房屋取得房產證后可上市交易；

2，國有劃撥土地性質的拆遷安置房（統稱有限產權房屋），有限產權房在補繳土地出讓款后才可上市交易；

3，集體土地性質的拆遷安置房，不能直接上市交易。

集體土地上的拆遷安置房想要上市交易，需通過轉變土地性質實現：

經農村集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意后，可申請將撥用集體土地按規定程序轉變為國有劃撥土地；

而國有劃撥土地轉變為國有出讓土地的，經批準后按規定補辦出讓手續并補繳土地出讓價款，在兩次轉變后，在集體土地上建設的拆遷安置房才具備上市交易的條件。

所以，“農村住宅回建房”、“三產房”冒名“安置房”的原因，根源在于二者的土地類型都是集體土地、而“回建房”與“安置房”容易混淆，冒用“安置房”更容易取得購房者信任。

“小產權房”與“三產用地”的區別

一、從概念來看，小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

“三產用地”，是政府為了解決城市內及周圍農民的土地被征用后就業及生活問題，而留給農村集體組織用于發展第三產業的集體土地。“三產用地”雖然位于城市規劃區域內，但它的性質是集體所有土地，不能進入土地市場，不能直接用于房地產開發。“三產用地”可以通過出租或合建開發等方式獲取收益，所以該類土地上的建筑物是不能辦理商品房產權證。(它與商品房的差異在于一個能辦商品房產權證，另一個不能辦理商品房產權證。但是三產用地不可買賣，不過可按照自己的意愿轉讓租賃權。)

二、從法律上來講，第三產業留用地是合法的，而小產權房是非法的且無房產證。

第三產業留用地項目經過國土局備案通過，屬合法開發，受到法律保護，具有“國有土地證”、“規劃許可證”、“房產證”大三證。

三產用地有三大證，安置房有四大證，商品房五大證。

三、從土地性質來區別，小產權房用地屬于集體土地，批建手續只停留在鄉鎮或者村一級。而“三產用地”是國有土地審批手續上升到市國土的層級。

四、第三產業留用地的房子主要用于發展第三產業，所以不能分割轉讓;同時第三產業留用地項目符合規劃，不會拆遷。小產權房屬于非法開發，完全不受法律保護，國家可隨時征地拆遷。