2021、2022兩年內僅出讓兩宗地的平谷區，成為北京2023年第二輪供地計劃中首個掛預申請用地的行政區，大有不甘為人后的心態。

我們先看這宗地的狀況：

平谷區興谷新消費綜合體項目PG00-0106-0104地塊R2二類居住用地

1、項目位置：位于平谷區興谷街道，興谷廣場西北側，具體四至為：西至谷豐東路，北至平谷北街，南至興谷橫小街，東至平翔路。

2、用地性質：R2二類居住用地

3、地塊規劃：用地規模為39059.786平米，地上規劃建筑規模為46871.743平米，容積率為1.2，控高36米。地塊已實現四通一平。

4、競拍程序：掛牌出讓起始價為人民幣4.9億元，設定土地合理上限價格5.635億元。

當競買報價達到土地合理上限價格時，則轉為現場搖號方式確定競得人，參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》。

5、起始樓面價：約1.05萬元/平米。

6、指導售價：3.2萬元/平米，浮動范圍為±10%。

只看這宗地的規劃條件和建設指標，真是塊非常好的住宅開發用地，體量雖不大，規劃建面只有不到4.7萬平米，但容積率只有1.2，最高可建12層，妥妥的低密度洋房項目，且長方形地塊東西長、南北短，非常適合做大面寬產品。

這地要是放在昌平、順義或大興這樣的區域，只要地段別太偏遠，估計能搶瘋了?？上?，這是兩年只賣了兩宗地、其中還有一宗是共有產權房的平谷區。

2021年10月，平谷區出讓了一宗馬昌營共有產權房地塊，由北京建工兜底。

2022年6月，平谷區府前街舊改二期B、D地塊被京能+城建聯合體底價8億元拿下，開發了北京城建·京能·樾園商品房項目，成交樓面價約1.04萬元/平米，指導售價3.2萬元/平米。

該項目于2022年10月1日取證后，該項目至今網簽成交64套，去化率剛過10%，成交均價約2.95萬元/平米。

雖然近兩年平谷區的新盤只有北京城建·京能·樾園這一個，但是區域內還有像北京城建·樂知筑等項目在售，這個已開盤兩年的項目目前實現網簽成交361套，去化率僅約4成。

其它像國風金海、禧瑞金海等主打金海湖度假地產的項目就不一一贅述了，一句話，遠郊區的平谷區在北京樓市基本處于最后梯隊，本地需求少，城區無外溢，房子確實很難賣。

若看2022年全年平谷區的住宅成交數據，僅有534套，成交面積7.4萬平米，成交均價約2.46萬元/平米，成交金額僅18.18億元，排名北京各行政區最后一名。

要說幾個億的土地還有北京市屬國企去兜底，但是3萬左右的房價卻少人問津，即使有規劃地鐵22號線（平谷線）將填補平谷地鐵的空白，但憑這樣一條地鐵就將城區的剛需拉到平谷安家，還是太難了。

不僅平谷如此，密云、延慶、懷柔等幾個遠郊區也同樣在樓市歉收，在無法承接城區外溢，本地需求支撐不足，養老、度假市場在當下的經濟環境中大幅萎縮的背景下，無論是政府賣地，還是買房人置業，都呈現一個字——“難”。

平谷萬達廣場效果圖 圖片來源：網絡

當然，這宗地除了規劃條件好，還有一個利好就是興谷新消費綜合體已在今年3月動工建設，預計將于2024年年底交付運營，而運營方就是萬達集團，這個總建筑面積約14.93萬平米的萬達廣場將成為平谷區最大的商業服務中心，其業態將是集社交、文化、休閑、美食、娛樂、購物于一體的第四代萬達廣場。

平谷區新推出的這宗地緊鄰萬達廣場，配套大大加分，能否擺脫平谷宅地底價成交的宿命，也是個看點。

示意圖

這宗地位于平谷大街、興谷萬達廣場北側，興谷別墅小區南側，地段位置不錯，從地圖上看距離地鐵22號線規劃平谷站約3公里。

雖然規劃條件優于北京城建·京能·樾園，但是這宗地的指導售價并未提高，仍是3.2萬元/平米，不過浮動范圍增加到±10%，還是給開發商預留了更大的價格空間。

從房地價差看，至少有約2萬元/平米的價差，有充足的空間提升產品力，產品做得好，或將激發平谷本地的改善需求。

當下的市場情況很糾結，終端市場不旺，買房人信心得不到支撐，市場分化依舊；而很多開發商又面臨斷頓的窘境，不拿地沒得干，好地要靠運氣拿，素質一般的地拿了若賣不動更尷尬，真是難以兩全。

像平谷區這樣小而美的地塊，是繼續被京企深耕，還是能吸引其它開發商的目光，或許也能體現市場下一步的動態。

平谷城區、萬達廣場旁、距規劃地鐵站約3公里、低密洋房，3萬左右的單價，這樣的項目，您會動心嗎？