李律師說(shuō)房產(chǎn)第003期

房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬的辦理的方式選擇？

一、什么是房產(chǎn)贈(zèng)與？

房產(chǎn)贈(zèng)與，指一方（贈(zèng)與人）自愿把自己的房屋贈(zèng)與他人（受贈(zèng)人），他人愿意接受的民事法律行為。

房產(chǎn)贈(zèng)與分兩種，一種是直系親屬之間的贈(zèng)與，即特定親屬之間的贈(zèng)與，另一種是非直系親屬之間的贈(zèng)與。

二、哪些親屬關(guān)系可認(rèn)定為房產(chǎn)贈(zèng)與的直系親屬？

配偶、子女、父母、親兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。

所謂直系親屬，相互之間有一脈相承的血緣關(guān)系的上下各代親屬，如配偶、父母（公婆、岳父母）、子女及其配偶、祖父母、外祖父母、孫子女（外孫子女）及其配偶、曾祖父母、曾外祖父母等。直系親屬包括： 祖父、祖母 ；父親、母親 ；丈夫、妻子 ；子女（包括養(yǎng)子女、繼子女、非婚生子女） ；弟、妹（包括同父異母或同母異父的弟、妹）；孫子女。

三、房產(chǎn)贈(zèng)與辦理流程是什么？

通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心的相關(guān)窗口提交材料、繳納稅費(fèi)和登記費(fèi)、領(lǐng)取完稅證明及發(fā)票、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

四、房產(chǎn)贈(zèng)與需要什么申請(qǐng)材料？

以北京地區(qū)為例：1、贈(zèng)與方、受贈(zèng)方有效身份證件；2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件；3、贈(zèng)與協(xié)議原件；4、雙方親屬關(guān)系證明（戶口本、出生證明、婚姻關(guān)系證明等），或撫養(yǎng)贍養(yǎng)義務(wù)關(guān)系證明；5、已購(gòu)城六區(qū)央產(chǎn)房及其他區(qū)央產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理的住房轉(zhuǎn)移登記的，提交《在京中央單位已購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)變更登記通知單》原件；6、008 年 4 月 11 日之后簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市的，提交住房保障管理部門(mén)出具的上市出售意見(jiàn)原件（重點(diǎn)工程拆遷對(duì)接安置經(jīng)濟(jì)適用住房除外）；7、已購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房改房轉(zhuǎn)移登記的，提交補(bǔ)交房屋差價(jià)或者滿 65 年工齡的證明原件。

五、房產(chǎn)贈(zèng)與是否需要購(gòu)房資格？

需要，需要審核受贈(zèng)人是否有購(gòu)房資格，但共有產(chǎn)權(quán)之間的贈(zèng)與、贈(zèng)與給家庭內(nèi)的未成年子女不需要購(gòu)房資格不受限購(gòu)政策影響。

六、房屋贈(zèng)與契稅如何繳納？

直系親屬之間無(wú)償贈(zèng)與，贈(zèng)與對(duì)房屋所有人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人，遺贈(zèng)。

上述三種情況無(wú)需繳納增值稅、增值稅附加和個(gè)人所得稅，契稅按3％征收，另需繳納0.05％的印花稅。

七、房產(chǎn)滿五唯一的情況下將房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬，走贈(zèng)與還是買(mǎi)賣(mài)，哪個(gè)劃算？

假如是公房，考慮到贈(zèng)與后在兩年內(nèi)不考慮出售的情況下，且受贈(zèng)與人目前名下沒(méi)房時(shí)，可以考慮走買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)手續(xù)可以走市場(chǎng)最低過(guò)戶價(jià)，交一個(gè)1%的個(gè)稅及1.5%的契稅，外加一個(gè)土地出讓金15.6*建筑面積，如果走贈(zèng)與手續(xù)的話會(huì)交一個(gè)評(píng)估價(jià)的3%的契稅，(評(píng)估價(jià)一般會(huì)高于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的)。

如果贈(zèng)與的房子是商品房，或者受贈(zèng)與人名下有其他房產(chǎn)，又或者在短期內(nèi)會(huì)考慮出售的情況下，您、最好選擇走房屋贈(zèng)與手續(xù)，因?yàn)榧彝ビ袃商追孔樱唐贩拷灰椎脑捰幸粋€(gè)差額20%的個(gè)稅，這個(gè)稅費(fèi)會(huì)比較多，如果是贈(zèng)與房產(chǎn)，以后出售的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)年限是按照原來(lái)的房本來(lái)計(jì)算，不會(huì)因?yàn)檫^(guò)戶而導(dǎo)致有營(yíng)業(yè)稅。

八、名下有處房屋未還清銀行貸款，可以贈(zèng)與他人嗎

必須還清貸款后，才可以將此房進(jìn)行贈(zèng)與，而且房屋贈(zèng)與的受贈(zèng)與人必須有購(gòu)房資質(zhì)。

九、兩限房贈(zèng)與需要滿足什么條件?怎么收費(fèi)

兩限房贈(zèng)與需要滿足：1、房本或契滿五年;2、房屋贈(zèng)與的受贈(zèng)方符合北京限購(gòu)的條件。房屋贈(zèng)與收費(fèi)情況分直系親屬和非直系親屬。非直系親屬的贈(zèng)與視同買(mǎi)賣(mài)，除了和商品房稅費(fèi)一樣的地方外，需要在補(bǔ)交差額35%的土地收益價(jià)款，交易后房屋變成商品房;直系親屬的贈(zèng)與，收取3%的契稅，需要在補(bǔ)交差額35%的土地收益價(jià)款。

十、直系親屬贈(zèng)與的房子再出售，需要繳納哪些稅費(fèi)

按照正常商品房一樣繳稅，房子滿兩年則免征營(yíng)業(yè)稅(非普通住宅征收差額的營(yíng)業(yè)稅)，否則是5.6%的營(yíng)業(yè)稅，房子滿五年并且是您家庭名下唯一住房的話，則免征個(gè)稅，否則有20%的差額個(gè)稅，契稅90平米以下，首套購(gòu)房1%，90平米以上1.5%。

十一、贈(zèng)與房產(chǎn)選擇贈(zèng)與還是買(mǎi)賣(mài)？

不可一概而論，因此如果后續(xù)要賣(mài)房，受贈(zèng)房屋出售時(shí)是滿五唯一的話，也是只需要繳納契稅的，此種情形下，贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)差別是最小的。

過(guò)戶的話辦贈(zèng)予費(fèi)用最低，約為報(bào)稅價(jià)（即你們商定的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)）的3%。但贈(zèng)予過(guò)戶后，如果你們以后要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，單一項(xiàng)個(gè)人所得稅就要交報(bào)稅價(jià)的20%。所以這種情況不建議采用贈(zèng)予過(guò)戶。

還有就是在轉(zhuǎn)讓的繳稅差價(jià)的問(wèn)題，贈(zèng)與的話是按照成本價(jià)為基礎(chǔ)核減繳稅基數(shù)，買(mǎi)賣(mài)的話是按照買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格核減繳費(fèi)基數(shù)。需要根據(jù)房產(chǎn)和贈(zèng)與的具體情況選擇核實(shí)的過(guò)戶方式。

如果采用買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶，即直接由贈(zèng)與人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給受贈(zèng)與人。稅費(fèi)約為報(bào)稅價(jià)的8%（賣(mài)方：個(gè)人所得稅1%（房產(chǎn)證大于5年的免）、營(yíng)業(yè)稅5。5%（房產(chǎn)證大于5年的免），買(mǎi)方：契稅1.5%，(以上稅點(diǎn)均按小于144平方米的普通住宅計(jì)算）。

李海濤律師，北京專業(yè)房產(chǎn)律師。