來源：子木聊房（zimuliaofang）；作者：子木

1

昨天上網(wǎng)查東西，偶然看到日本房地產(chǎn)專欄的頭條赫然掛著幾個(gè)大字，「0元售房」。

心想這房子也不是小物件，再便宜也不能白送吧，日本人何時(shí)如此大方了？點(diǎn)進(jìn)去看了之后，才明白了其中的意思。

總結(jié)為一句話就是，日本正在遭遇前所未有的「空置房危機(jī)」。

據(jù)日本富士通研究所的報(bào)告，2013年日本有820萬個(gè)空置住房，空置率達(dá)13.5%，按照現(xiàn)有趨勢(shì)發(fā)展，到2033年，日本全國(guó)房屋空置率將達(dá)到28.5%；即便在考慮新拆除住宅數(shù)量增長(zhǎng)的情況下，該數(shù)據(jù)也將達(dá)到22.8%。

這意味著日本每100套房子，就有20多套都是空著的，連租都租不出去。

為此，日本各地還專門為處置空置房成立了房屋轉(zhuǎn)讓組織，Akiya銀行。但結(jié)果依舊很糟糕，有些空置住宅，屋主“低價(jià)甩賣”也少有人問津，在部分地區(qū)，甚至大規(guī)模地貼出0元出售房產(chǎn)的信息。

但是按照正常人的思維，房子即使不值錢放在那里就好了，沒必要免費(fèi)送人，那么，是什么讓日本人如此嫌棄自己的房子，甘愿免費(fèi)送人呢？

答案就是，繼續(xù)持有一套房子成為了一樁“賠錢買賣”。

這些0元出售的房子其中大部分是鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的老舊獨(dú)棟房屋，有的是上一輩留下的財(cái)產(chǎn)，而日本法律規(guī)定，任何人如果想擁有父輩的遺產(chǎn)，都必須要繳納高額的遺產(chǎn)稅和資產(chǎn)稅，不僅如此，還必須得自行擔(dān)負(fù)翻修費(fèi)用和拆除費(fèi)用。

房子是資產(chǎn)，但當(dāng)資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值不足以抵消成本的時(shí)候，資產(chǎn)就變成了負(fù)債。

當(dāng)然，日本遭遇空置房危機(jī)，如果再去追尋深層次的原因，我認(rèn)為大致可以歸為三種：日本老齡化和日漸萎縮的人口、繼續(xù)城市化和不合理的貧富差系數(shù)。

相對(duì)于國(guó)家的發(fā)展，人口就是燃油，如果燈盡油枯了，這個(gè)國(guó)家也就走到了盡頭。日本的人口問題很嚴(yán)重，嚴(yán)重到什么地步呢？

根據(jù)日本總務(wù)省前段發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至去年10月1日，日本人口總數(shù)為1億2670萬人，其中60歲以上的人口已經(jīng)達(dá)到了4300萬，占全人口的33.94%。

而日本處于15-60歲的“可勞動(dòng)人口”，如今僅剩6850萬人，占比54.06%。

這么多的老人，日本政府是養(yǎng)不起的，而用54.06%的年輕人養(yǎng)活33.94%的老人，這讓年輕人背負(fù)了巨大的生活壓力。

于是日本前段時(shí)間還出臺(tái)了法令，擬將退休年齡提升至70歲，這也意味著大部分人一輩子都要進(jìn)行工作，不再有養(yǎng)老生活。

人口凋零，老齡化嚴(yán)重，導(dǎo)致日本空置房產(chǎn)越來越多，而年輕人為了養(yǎng)活老人，也降低了生活欲望，更別說是對(duì)住房的需求。

第二個(gè)是日本的城市化問題。

在上文中我提到用“繼續(xù)城市化”這個(gè)詞，是因?yàn)槟壳叭毡镜某鞘谢室呀?jīng)達(dá)到了93%，高度發(fā)達(dá)，但在今天，依然還會(huì)有年輕人絡(luò)繹不絕地從鄉(xiāng)鎮(zhèn)流入城市，從小城市流入到了大城市，東京作為日本首要大都市，一直都在維持著人口凈流入。

因?yàn)槿丝诔鞘谢l(xiāng)鎮(zhèn)和小城市的房子空置率越來越高，而東京等大城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)溫柔，租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，根本無法刺激年輕人返鄉(xiāng)置業(yè)的欲望。所以日本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小城市的空置房屋數(shù)量越來越多，房子的價(jià)值只能依附于居住屬性，更別提升值了。

第三個(gè)是貧富差系數(shù)。

合理的貧富差距，是一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力源，但如果貧富差距過分拉大或者縮小，也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的崩潰。這個(gè)很殘酷，也很現(xiàn)實(shí)。

日本在90年代房地產(chǎn)泡沫破裂之后，進(jìn)入了失去的25年，長(zhǎng)達(dá)25年的真正原因正是源于不合理的貧富差距。

90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，大部分中產(chǎn)一夜回到解放前，所有人的生活水平被拉到了一個(gè)層次。自古以來，所有人都是“不患寡而患不均，不患貧而患不安”，當(dāng)所有人的財(cái)富都一致的時(shí)候，底層便失去了向上躍進(jìn)的動(dòng)力。

再者，日本房地產(chǎn)危機(jī)，讓年輕一代親眼目睹了勤奮的前輩們一夜落貧的悲慘經(jīng)歷，他們開始變得無欲無求。在日本年輕人嘴里經(jīng)常能聽到一句話：“我即使再努力，結(jié)果都是一樣，又何必如此辛苦呢？”

與此同時(shí)，日本政府還下令征繳高額的遺產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與稅，又把貧富差距拉低一截，日本變成了低欲望型社會(huì)，年輕人對(duì)房子的欲望越來越小。

三個(gè)社會(huì)問題的共同作用，導(dǎo)致了日本房地產(chǎn)的空置房危機(jī)，這一危機(jī)從之前的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)快速蔓延到如今的大城市及城郊地區(qū)，并開始阻礙城市新設(shè)施的建設(shè)。

當(dāng)然日本政府也想過應(yīng)對(duì)方法，例如未來將減少一半的新動(dòng)工住宅的數(shù)量，同時(shí)將新拆除住宅數(shù)量翻倍，但這仍然無法有效減少空置率，洪水逼近，日本房地產(chǎn)的未來在何方，連他們自己都不清楚。

中國(guó)學(xué)者喜歡研究日本房地產(chǎn)問題，是因?yàn)槿毡痉康禺a(chǎn)發(fā)展極度成熟，成熟到經(jīng)歷過了一次完完整整的大崩盤。而因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題促發(fā)的種種經(jīng)濟(jì)問題、社會(huì)問題，也是需要我們所警醒的前兆。

對(duì)于中國(guó)人口問題，我的觀點(diǎn)是，雖然中國(guó)人口面臨危機(jī)困境，但按照現(xiàn)在的中國(guó)人口基數(shù)，2030年，總共可以創(chuàng)造20個(gè)以上的千萬級(jí)人口城市。意味著除現(xiàn)在四大一線城市以外，二線城市，尤其是省會(huì)二線一定會(huì)進(jìn)入千萬級(jí)繁榮期。

但中國(guó)現(xiàn)在擁有661個(gè)城市，那么除了這些人口集聚、快速城市化的城市，其他城市該怎么辦，會(huì)不會(huì)像日本那樣，遭遇空置化？

答案是肯定的，大部分都會(huì)如此。

前段時(shí)間，住建部政策專家委員會(huì)副主任顧云昌拋出一個(gè)言論：“現(xiàn)在中國(guó)住宅戶均1.1套，人均建筑面積大概在35平米-40平米之間。”

這個(gè)數(shù)字，在中國(guó)相對(duì)屬實(shí)。而且按照我常年跑到各個(gè)地方做市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，大部分城市的房地產(chǎn)都存在空置化問題，其中東北是空置化最嚴(yán)重的省份，而內(nèi)蒙古鄂爾多斯市是空置化最嚴(yán)重的城市，高達(dá)70%的空置率。

這個(gè)數(shù)據(jù)也被各種機(jī)構(gòu)證實(shí)過，按照現(xiàn)在中國(guó)的現(xiàn)狀，有一類說法相對(duì)靠譜：我國(guó)城鎮(zhèn)住宅整體空置率水平在24%左右，其中三四線的空置率遠(yuǎn)大于一線城市。

但有人問了，空置率大說明房子多于人口，但目前三四線城市的空置率這么大，為什么房?jī)r(jià)就是降不下來呢？

答案其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是絕大部分三四線人群都不會(huì)相信自己所在的城市房子數(shù)量大于人口數(shù)量。

記得我今年夏天去鄂爾多斯調(diào)研，所有人都往售樓處跑，攔都攔不住。所有中介對(duì)外的一致說辭就是：“我們這個(gè)地方柏油馬路8車道，綠化率西北部城市最高，不愁房?jī)r(jià)漲不起來！”

很多人信啊，認(rèn)為這就是房?jī)r(jià)上漲的理由，他們不會(huì)關(guān)心這么多空置的房子將來能賣給誰，更不會(huì)關(guān)心之前鄂爾多斯的房?jī)r(jià)還腰斬過，只是關(guān)心自己身邊的人有沒有買房，今天的房?jī)r(jià)漲沒漲。所以說，雪崩來臨時(shí)，沒有一片雪花是無辜的，是每個(gè)人的“共同努力”，成就了房?jī)r(jià)的輝煌。

這也是我一直呼吁千萬不要在三四線投資房產(chǎn)的原因，因?yàn)槟愀静恢肋@個(gè)真相何時(shí)被所有人知道了，那時(shí)候的你已經(jīng)失去了退場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

· END ·