房地產的發展有多快？1998年的時候，房地產一年的銷售量剛剛達到1億平方米，隨后10年住房交易量漲了6倍，2012年前后，市場交易量又翻一番，增至12億平方米，從2012年到2018年，又增加了5億平方米。總之在過去20年，房地產每年的新房交易量從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多，是我國當之無愧的第一大支柱產業。

今后幾十年會怎么走？重慶市原市長黃奇帆曾預測，今后我國每年的房地產交易量很難再創新高了，還會每年小比例地萎縮，或者零增長、或者負增長，可能就停留在10萬億的市場規模，總量減少約40%。事實真的如此嗎？

房地產下臺階，已經在去年有所印證。去年全年賣了13.58億平方米，比2021年足足少了4.3億平，如果行業繼續下降，強者愈強的局面自然會加速形成，未來有多少房企能活下來？2大信號出現，樓市或將“大洗牌”。

其一，凈利潤不斷虧損。事實上，過去幾年每年都會有300-400家房企因為經營不善而破產退出游戲，生存環境不容樂觀，現在沒有倒下的，也很多掙扎在生死邊緣：據Wind統計，13家A股房地產企業被“ST”，其中ST陽光城、ST宋都、ST新聯、ST粵泰都已經連續11天跌停。曾經他們是排行榜上有頭有臉的名企，如今卻只能灰溜溜地排隊退市，原因很簡單——債務太多了，賣的房根本抵消不了龐大的欠債規模，當然了，他們不是第一個，也不會是最后一個。

克而瑞統計，2022年69家典型上市房企整體實現凈利潤虧損527億元，近一半房企虧了錢，有房企已經連續兩年處于虧損狀態。

其二，拿地規模急劇下降。土儲，反映的是開發商的發展潛力，只有有了土地，才能實現蓋房-賣房-變現的過程，反之，就不會有新增業務，企業規模會進一步萎縮。1-5月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為10620億元、5129億元和5197萬平方米，不僅同比2022年出現下降趨勢，甚至不足2021年同期的三成，投資萎縮程度可見一斑。

值得一提的是，1-5月新增貨值前三開發商，分別是華潤置地673.2億元、萬科地產643.8億元、招商蛇口511.6億元，昔日瘋狂拿地的碧桂園，前5月僅新增貨值116.9億元。可見對樓市接下來的發展預期都不太樂觀。

從以上2個方面可以看出，未來整個市場終將面臨“大洗牌”，而且這個趨勢是不可逆的。判斷的原因在于住房供應結構和城市出現分化。住建部相關負責人曾表示，在2021-2025年期間我國將籌集建設870萬套保障性租賃住房，平均下來每年約174萬套，按照100平一套房的話，2022年約13億平米的銷售面積，保障性租賃房的規模約占13%，這也意味著租賃房將成為住房供應的重要組成部分。

此外，城市與城市之間的逐步分化，大多數房企在中小城市的生存空間縮小，不得不同時擠在大城市共謀生存之道，誰生誰死只能拼實力了。

說實話，為了生存，開發商不是沒有做過努力，我們隨便舉個記錄在案的例子：近段時間，惠州某樓盤降價4.8折的操作，引起老業主集體維權，原先默認房企市場行為的地方監管，不得不轉變態度，5月22日監管部門介入，兩個大幅降價銷售的樓盤均被暫停對外銷售。

類似的案例還有很多，顯然這些年，房企為了回籠資金，搞促銷降價的樓盤不少啊，但這無疑是老虎嘴邊拔毛，好大的膽子。本質上，減價賣房的做法和老業主的利益有明顯沖突，同時也不利于地方地價的穩定，只能拿房企開刀了。

在賣房沒錢賺，市場難言復蘇的背景下，為了活下去，開發商又搞出“狠招”——轉型代建商，當包工頭。

界面新聞報道，自2022年開始，華潤、碧桂園、龍湖、華夏幸福等一大批開發商相繼擠進代建賽道，截至當年末，發展代建業務的品牌房企已超過60家，競爭更加白熱化。中指研究院統計，2022年房企代建項目新簽約建筑面積為1.11億平方米，首次突破1億平方米。

今年的動作更加頻繁。5月10日，萬科南方區域城建披露，通過公開招投標方式獲取了深圳南山區南海中學、桃源中學及桃源小學改擴建工程項目的代建。

5月9日，中國金茂也對外稱，已與青島高實集團、青島高投集團簽約了代建G-2022-005地塊，這是去年9月份三批次成交的地塊。

用碧桂園的話說，輕資產的代管代建，將會成為未來業務重點之一。

龍湖也非常贊同，代建行業已成為集團服務業態的新增長極。

話來話外，有種靠代建活命的意思。

形成這樣的大環境，與房地產的幾個趨勢有關。

一是城投公司大規模下場拿地。中指院統計，2022年，城投拿地22494億元，占全國全口徑住宅用地土地出讓金的54%。同時拿地面積TOP100企業中，地方城投公司高達71個，是2021年同期的3倍多。

大家也知道，城投不過是地方左手倒右手，真正有建設開發資質的少之又少，拿了地之后建成入市的速度很慢，年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，拿了那么多地，自然要找人來蓋房了，這就給房企代建提供了機遇。

二是爆雷房企留下的“爛攤子”。說是爛攤子，也不為過，老百姓花錢去買了房，要么五六年還是一片荒地，要么蓋到一半工人都走了，留下一棟棟爛尾樓，購房人怎么辦？

作為政策重點，保交樓的底線肯定不會破，那么巨量的爛尾樓怎么辦，當然得找人繼續蓋好，但全國有多少爛尾樓，估計沒人能真正算清楚。僅32個重點城市，截至2022年底就有290個停工延期的問題項目，總套數40.8萬套，面積4532萬平方米，可想而知規模有多龐大。

多重需求驅動之下，代建的蛋糕自然會被做大。

據海通證券測算，“十四五”期間，代建業務的市場容量或達到2000億元左右，且凈利潤率高出傳統房地產超10個百分點。

中指研究院也預計，未來5年的代建市場新訂約總建筑面積將保持23.5%的復合年增長率，也就是說，代建的市場規模可達30%左右，不容小覷。

房說君有話說，總之，越到后期，有形之手干涉房地產的效果越小，與此同時，人口負增長的影響正娓娓道來，不排除房價繼續下探，房產走勢形成新變局，也就是說房地產變化回歸市場主導，阻止房價下跌，會更加乏力。

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