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一個是光明中心區的華僑城九樾廣場，在第一批人才房中最先售罄，這次有13套“返場”，配售均價約3.02萬/㎡（帶裝修）。

另一個是鳳凰城片區的安居鳳桐苑，共672套，配售均價2.9萬/㎡（毛坯）。

據不完全統計，光明至少還有4個可售人才房項目，毛坯均價最低2.6萬/㎡。

光明的商品住宅同樣受關注。

據稱，光明中心區某盤開放新的樣板間后，一個周末就吸引了幾千人到場。

今天，我們來聊一聊深圳“新秀”光明的潛力，以及今年商品房、可售人才房的機會。

均價最低約2.6萬/㎡買在玉塘，

均價最低約2.71萬/㎡買在光明中心區，

均價最低約2.9萬/㎡買在鳳凰城。

你會沖嗎？

“世界一流科學城”光芒下

光明崛起

大概10年前，如果去光明，路兩邊能看到的，多是舊廠房，連民房都少。

很多深圳人說起光明，想到的或許只有農場和乳鴿。

如今，大家說起光明，可能第一個想到的是，正在成型的光明科學城。

這是全國第4個綜合性國家科學中心的集中承載區、大灣區綜合性國家科學中心先行啟動區，將規劃成“世界一流科學城”。

截至目前，光明科學城已集中布局有24個重大科技創新載體，包括9個大科學裝置、11個機構平臺、2個廣東省實驗室、2所研究型高校。

相比深圳其他行政區而言，光明年輕、發展快、城市面貌新。

◎ 年輕

光明是深圳10個行政區（不含深汕）中最年輕的一個，于2018年掛牌成立。

由于整體起步較晚，所以論GDP密度和人口密度，在10區當中，排名較落后。

從2021年的數據來看，光明GDP密度只有龍華的一半，人口密度在全市排名倒數第三。

不過，年輕意味著更多可能。

相比已發展多年的核心區，光明的土地空間足夠，再加上有大規劃傍身，光明如今的步子相比其他區要邁得大些。

◎ 跑得快

根據深圳市地區生產總值統一核算結果，2022年全年光明區GDP達1427億元，同比增長6.5%。

規上工業企業數量突破1700家，同比增長近兩成，29家上市公司落戶光明。

從產業集聚程度來看，光明擁有超高清視頻顯示、新材料、生物醫藥等8個戰略性新興產業集群，5個未來產業集群。

產業打底，配套也在跟上。

地鐵6號線和6號線支線相繼通車，13號線二期（北延）預計2025年建成，將大大拉近光明和其他核心區的距離。

比如教育。

近年來，光明在教育領域發力，先后引進深實驗、深中，和中山大學、中科院深理工大學等高校在基礎教育層面合作辦學。

截至目前，已有11所名校落地光明開展辦學。其中，深圳中學光明科學城學校預計今年9月投用。

▲位于長圳站附近的深圳中學光明科學城學校

比如商場。

以往說起光明大的商場，可能只想到大仟里。

約兩年時間，鳳凰城藍鯨世界、萬達廣場相繼開業，未來還有光明中心區的星河COCO City。

文體配套也在落地。

已兌現的有光明藝術中心，在建的包括科學公園、深圳科技館新館、茅洲河體育藝術中心、玉塘文體中心等。

▲位于科學公園東側的深圳科技館新館

◎ 城市面貌新

光明是商品房集中供應的區域里，農民房比例最小的行政區，新湖、鳳凰、光明三大街道更是難見農民房的身影。

▲光明大街兩側的商品房

同時，光明的城市更新在10區來說，也沖得比較猛。

據合一城市更新統計，2022年光明規劃公示拆除規模為225.8公頃，為全市之最。

而政府主導推動的土地整備利益統籌項目，2022年光明數量最多，新增13個，整備實施規模總計565.4公頃。

光明的城市面貌更新相對更快。

在深圳貝殼研究院數據顯示，光明約41%換房客來自南山，約40%來自光明。

他們，撐起了光明樓市。

▲圖源：深圳貝殼研究院

據@深圳買房計劃 不完全統計，2023年，光明將有18個潛在入市的住宅新盤。

其中，純人才房安居鳳桐苑已經公示配售信息，預計3月，還會有兩個新盤即將入市。

均價約2.6萬/㎡起買光明

這兩個潛力片區，建議關注

回頭看光明的發展，商品住宅發展最早的是公明片區。

2016年前后，鳳凰城片區進入到發展快車道。房企搶灘、商品住宅小區相繼建起，配套隨之落地兌現。

鳳凰城核心區，是外界公認的光明配套最為集中的片區。

2019年，隨著光明科學城規劃逐漸落地，光明中心區的建設也拉開帷幕。

到今天，買房人如果看光明，鳳凰城、光明中心區是必看的區域。

這兩個板塊，一直是光明的例牌熱點，今年預計有9個待售新盤。

最快入市的預計是綠城桂語蘭庭，想等深房光明里的，上半年不要抱有太大希望了。

至于光明的潛力板塊，我更看好光明云谷和玉塘板塊。

? 光明云谷：

產學研優勢，更像南山科技園片區

我們判斷一個區域有沒有潛力，主要看動能，交通、產業、城市更新、商業，都是考量維度。

光明云谷是光明要重點發展的6大片區之一，總規劃范圍2.2平方公里，將發展成為“大灣區生物醫藥谷”。

▲光明6大重點發展片區 | @深圳光明

根據規劃，未來云谷板塊將突出產學研特色，發揮毗鄰大學和科研設施的優勢，開放共享大科學裝置，促進產學研深度融合。

▲光明云谷片區效果圖 | @深圳光明

目前，已落成的項目包括中山大學深圳校區、中大附小、中大附中、中大附屬第七醫院等。

未來還會有深圳理工大學、科學城智慧公園、中大附屬第七醫院二期、產研樓、學術報告廳等項目建成。

這樣的配置和具備的產學研優勢，很像當初的南山科技園片區，也更容易吸引高素質人才的集聚。

▲中大人才房項目

從圳美大道走進云谷片區，兩側多為工地，不遠處可以看到中大校區，讓人想象到這里的未來：嶄新的、充滿希望的。

云谷板塊的商品房項目并不多，2021年至今入市的只有云科府和中信凱旋君庭。

查詢深圳房地產信息平臺的備案信息，云科府1550套新房已全部備案，中心凱旋君庭尾盤在售。

? 玉塘板塊：

交通樞紐+產研優勢

玉塘位于光明西南直角產業帶內，挨著鳳凰城片區，也是寶安、南山、龍華通往光明的首站。

▲西南直角產業帶-四大先進制造業園區布局情況圖 | @深圳光明

一組數據或許令你驚訝：

2021年，玉塘街道GDP總量達359.1億元，同比增長14.7%，連續3年蟬聯光明區第一。

2022年，玉塘完成規模以上工業總產值1103.5億元，規模以上工業增加值296.2億元，占光明區的32.1%，總量連續4年排名全區第一。

在深圳“20+8”戰略產業布局中，玉塘擁有高端醫療器械、智能制造兩個市級先進制造業園區，現有規上工業企業439家，我們熟知的邁瑞醫療、帝邁生物，也落地在玉塘。

這里還不缺“大腦”。

深圳灣實驗室、人工智能與數字經濟廣東省實驗室、深圳中國計量科學研究院技術創新研究院等科研平臺，已經進駐玉塘。

▲玉塘綜合規劃效果圖 | @深圳光明

伴隨著產業空間提質，居住配套跟進也很迅速，勤誠達、華潤置地、深物業等房企，近年已布局玉塘。

據不完全統計，今年玉塘板塊預計有5個新盤入市，除了天澤玉河府是舊改項目外，其余4個均為招拍掛出讓的限價盤。

最近有入市計劃的是潤曦府，預計最快3月拿預售。

你呢？更看好光明的哪個片區、哪個新盤？

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