• 首先給國慶期間一直催我更的粉絲道個歉。雖有八天長假，但老鐘發(fā)現(xiàn)比工作日還忙，導致國慶期間只發(fā)了兩篇關(guān)于宸芯里的評測。
• 今天說的是明湖板塊的保利湖光印，計劃明天帶著無人機去明湖飛一下，拍一下明湖的進展，同時再踩一下維科的水岸春暉。
• 很多人在湖光印和水岸春暉之間選擇，其實老鐘心中已有答案，但保險起見，待明日老鐘實地再盤一下水岸春暉之后，寫一個綜合比較分析。
• 最近老鐘有點厭煩自己評測樓盤的模式，感覺似乎有點千篇一律，各位親愛的粉絲朋友，多給我提點意見吧，老鐘需要突破一下！

OK，廢話說完，以下正文。

這個問題，在前幾天關(guān)于明湖板塊的評測文章中，老鐘其實已經(jīng)隱喻。個人非常希望明湖能成為寧波豪宅區(qū)的一個封面，但奈何現(xiàn)實與理想，總歸差距甚大。

但我們換個角度看，如果作為一個在東部新城工作的成功人士，或者在高新區(qū)開辦企業(yè)的商界精英，明湖板塊，從居住價值角度而言，一個還算不錯的選擇。

只不過，同樣4萬左右的單價，600萬總價，如果選擇明湖，你需要與它共成長，如果選擇老江東，我個人而言更喜歡它的煙火氣。

這個小標題可以分解為三句話，首先這個板塊必須在城市發(fā)展的主軸方向上，其次周邊必須是低開發(fā)成本的土地，最后如果未來已經(jīng)兌現(xiàn)在當下的價格中，則必須謹慎！

目前明湖在售或者即將開盤的三個項目，維科水岸春暉2018年底拿地，保利湖光印2019年9月拿地，江山萬里雅戈爾今年8月拿地。

各位粉絲注意看面粉的漲幅和漲速，預(yù)判一下，寧波樓面價破4萬，極有可能是在一年內(nèi)的明湖，還有一個板塊是老江東！

劃重點：如果你在東部新城或者高新區(qū)工作，如果你追求居住環(huán)境改善，湖光印和維科水岸春暉，是2020年四季度你眼下最好的選擇。

原因很簡單：錯過這兩個樓盤，等江山萬里的項目，同樣一套139平，總價貴40萬！

上面這個結(jié)論對象，不包括剛需首置群體！

整個明湖板塊分為內(nèi)圈和外圈，沿湖低容積率商業(yè)與居住用地為內(nèi)圈，湖光印所處位置明顯為外圈。

明湖東側(cè)基本規(guī)劃大量居住用地，配套有學校/菜場/二甲醫(yī)院，沒有集中性大型商業(yè)。

上次有粉絲提醒我板塊內(nèi)仍有四塊安置房用地，但不知道在何處。

從土地的限高/容積率/建筑密度等幾個條件看，湖光印其實有條件做高低配產(chǎn)品，即高層+別墅或者高層+洋房+別墅。

但保利選擇了相對安全的產(chǎn)品組合，即兩棟高層，其余全部為洋房，且175大面積產(chǎn)品只有四棟。

兩塊地從周邊環(huán)境分析，東邊地塊明顯優(yōu)于西邊地塊，首批次的分戶配件我沒有去研究，但我肯定的一點是：東地塊的價格必然高于西地塊。

因為湖光印周邊四至環(huán)境比較干凈，加上絕大部分洋房的設(shè)計，所以各個洋房的樓棟位置比較均衡，沒有很明顯的極差或者極好。

如果預(yù)算可以放寬到750萬左右，東地塊的兩棟175洋房（15#17#），絕對是非常好的選擇。

一般而言，洋房產(chǎn)品，因為沒有大中庭，所以在景觀綠化方面很難有亮點可言，最多一些宅間綠化或者小品設(shè)計。

湖光印作為一個幾乎是純洋房的樓盤，兩塊地分別布置了集中性的綠化場地，并通過硬景和軟景的搭配，營造高低錯落的空間層次感。

美中不足的是，銷售并未將景觀的亮點完全傳達到位，甚至當我有意問起，銷售寥寥幾句應(yīng)付了事，他關(guān)心的還是你是否會認籌。

產(chǎn)品設(shè)計的情懷與用心，景觀四季變換給業(yè)主營造的空間與色彩，在現(xiàn)如今的樓盤中，已經(jīng)不存在了，可悲！

每個樓盤在紅線內(nèi)都有不利因素，或多或少而已，主要包括配電房/垃圾房/機動車道等。

各位在挑選房源的時候，一定要主要拍照兩個地方，一個是沙盤，一個是售樓處內(nèi)公示的不利因素展示牌。

最好是拍照后回家仔細研究，如此一來，選房的時候能夠做到心中有數(shù)。

當然，如果各位粉絲認為這個環(huán)節(jié)很重要，不可跳過，那么也請告訴我，我下期樓盤評測恢復對不利因素的詳細講解。

這是湖光印的主力戶型，占據(jù)洋房60%左右的房源。我對這個戶型的印象，是喜歡但不驚喜。

原因：洋房139這個面積做到四開間四房雙，常規(guī)操作！

139平有兩個戶型，下面這個139從某種角度而言是為四開間的139犧牲的。

這個戶型和宸芯里的洋房139很類似，邊廳，三臥室朝南，但北側(cè)房間開間極大，進深很短。做書房大了，做臥室別扭，屬于空間上的浪費。

老鐘個人不建議選擇這個戶型。

這是老鐘最愛的大平層戶型，有幾個優(yōu)點：

7.4米的超寬客廳，戶型圖上放書桌的空間，我認為放一架鋼琴更為合適。

雙套房，東西兩側(cè)套房均帶有衛(wèi)生間。

設(shè)備平臺集中在廚房北側(cè)，空調(diào)外機/空氣能外機可全部集中在此處，機器運轉(zhuǎn)噪音對四個臥室沒有干擾。

下圖為湖光印精裝配置清單。

我先總結(jié)一下湖光印的精裝特點，然后再挑重點細講。

• 中央空調(diào)/地暖/新風等大件，該有的都有了；
• 關(guān)鍵廚衛(wèi)電器等品牌均為大牌，但在該品牌系列中非高端檔次；
• 櫥柜/浴室柜等，定制，非品牌，且在五金件上比較省成本；
• 預(yù)估精裝成本1800-1900元/平，這僅為老鐘根據(jù)個人經(jīng)驗判斷，僅供參考。

坦白講，在當下行情之下，保利湖光印的精裝配置已經(jīng)算良心標準了，如果讓某些公司操作，估計成本已經(jīng)壓縮到1000以下，銷售可能還會暗示你可以再來個加載包。

湖光印的廚房配置，四件套齊全，廚房吊柜為定制，非品牌，櫥柜門沒有吸附。

想當年老鐘在鄞州中心區(qū)的一個樓盤，整套櫥柜為德國進口柏麗，鉸鏈等五金件都是奧地利原配，櫥柜面板幾十道烤漆工藝，廠房號稱30年不變色。

主臥衛(wèi)生間，馬桶為科勒一體式，次衛(wèi)的馬桶是分體式。

浴室柜依然為定制。

其他精裝部分乏善可陳，實地樣板房施工工藝部分，老鐘拍了一些照片，但思索半天，還是決定不發(fā)上來，可能是趕工期，且開放后未及時修補。

周邊環(huán)境未來會很不錯，首先明湖板塊屬于全新規(guī)劃的東新配套居住板塊，所以你看不到高壓線或者其他各種不利因素。其次從小環(huán)境而言，湖光印東西兩側(cè)均有綠化，南向是景觀河道，噪音及塵土影響較小。

投資就不建議選擇了。洋房的面積大總價高，寧波二手房市場，套均面積超過120平，出手的速度就會慢很多。至于僅有的一棟高層，你認為買明湖119平的三房高層，同樣總價買在文創(chuàng)港或者鄞州陳婆渡，不香嗎？

從老鐘眼光看，精裝成本2000以內(nèi)，但是你橫向?qū)Ρ饶壳霸谑鄣木b樓盤，湖光印的精裝標準已經(jīng)屬于一等標準。

如果是高層，我會選擇水岸。如果是洋房，我會選擇水岸。如果是疊拼，我選擇湖光印175大平層。

至于為什么，我明日將水岸評測完之后，連同兩個樓盤的詳細對比發(fā)出來給各位。

老江東擁有更純熟的配套和更旺的人氣，出門就是龍湖天街綜合體，天曜在我看來會更香。