剛剛過去的5月第一周，武漢新房成交量環(huán)比下降近8成。6日午間，武漢市房管局、自然資源和規(guī)劃局等7部門聯(lián)合發(fā)布新版“漢十條”，在需求端和供給側同步發(fā)力，通過以舊換新、租購并舉、盤活存量等發(fā)展措施，提振消費信心，釋放有效需求，加大去庫存力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

并未觸及36個月“紅線”

在當前市場大環(huán)境下，去庫存已經(jīng)成為整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨的艱巨考驗。

中指研究院一份報告認為，截至2023年12月底，50個代表城市商品住宅可售面積3.41億平米，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為20.3個月。其中，一線城市出清周期14.0個月，較2022年末延長1.7個月；二線代表城市出清周期19.1個月，較2022年末延長1.0個月；三四線代表城市出清周期29.1個月，較2022年末延長7.8個月。

4月29日，自然資源部發(fā)文，要求完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應調節(jié)機制，商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。

此后坊間傳出一份暫停住宅用地出讓的城市名單，其中顯示武漢商品住宅去化周期達到41.6個月，是唯一“上榜”的GDP全國十強城市，但這份名單并未被官方證實。

一位接近武漢房管部門的消息人士告訴第一財經(jīng)記者，武漢去化周期雖然不低，但遠沒有網(wǎng)傳的41.6個月那么高，也沒有達到36個月以上應暫停新增商品住宅用地出讓的“紅線”。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，武漢市住房新增供應127萬平方米，環(huán)比減少33%，同比減少40%；截至2024年3月底，武漢新建商品住房可售面積1656萬平方米，同比微幅下降，出清周期為22.1個月。而在2023年底，武漢新建商品住房可售面積為1674萬㎡，出清周期21.5個月。

中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政在接受第一財經(jīng)記者采訪時指出，對比數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，一方面，雖然武漢存量的絕對值有所減少，但由于銷售速度下降，去化周期出現(xiàn)了增加；另一方面，不同區(qū)域差距繼續(xù)拉大，比如目前武漢主城區(qū)平均去化周期19.4個月，遠城區(qū)是24.7個月，青山區(qū)8.8個月最少，最高的蔡甸區(qū)達到了31.9個月。

“今年一季度，武漢市場成交規(guī)模同比降幅超過50%，同時供應量也明顯放緩，導致住房去化周期并沒有出現(xiàn)大幅攀升。”李國政說。

最高10萬元補貼促新城區(qū)去庫存

武漢市住房保障和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，武漢新建商品住房共計成交14190套，而2023年同期為33700套。剛剛過去的五一黃金周，武漢新建商品住房網(wǎng)簽成交280套，網(wǎng)簽成交面積3.07萬平方米，新建商品住房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比下降79.49%。

面對嚴峻的市場行情，五一假期結束后的第一個工作日，武漢市房管局、自然資源和規(guī)劃局等7部門，聯(lián)合發(fā)布《關于進一步優(yōu)化完善促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。2023年9月，武漢出臺了穩(wěn)定樓市發(fā)展的“漢十條”，因此本次新政又被稱為武漢新版“漢十條”。

新版“漢十條”共有十條具體措施，從加大新城區(qū)支持力度、強化住房公積金貸款措施、調整家庭首套住房貸款套數(shù)認定標準、調整保障性租賃住房配建方式、推行“賣舊買新”交易新模式、盤活商辦類用地和項目、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“白名單”管理、優(yōu)化新建商品房項目審批服務、優(yōu)化購房落戶手續(xù)、提升房屋交易服務水平等10個方面提出了有關政策措施。

戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻對第一財經(jīng)記者表示，2024年一季度武漢市商品住宅成交量134.3萬平方米，環(huán)比去年四季度下降約53.6%，同比去年一季度下降約62.4%，市場需求釋放呈現(xiàn)持續(xù)放緩態(tài)勢，成交量僅優(yōu)于2020年一季度。在需求端持續(xù)走弱，全市出清周期上升的背景下，新版“漢十條”將加快市場有效去庫存以維持武漢住宅市場合理健康平穩(wěn)發(fā)展。

李國政也表示，總體來說，新版“漢十條”根據(jù)目前市場發(fā)展的新情況、新形勢，在需求端和供給側同步發(fā)力，并在去年的基礎上，做了進一步的優(yōu)化提升，相關措施更具有針對性和創(chuàng)新性，一方面，延續(xù)相關優(yōu)惠措施，降低成本、提高消費積極性，繼續(xù)加大剛需和改善性住房消費的支持力度。

同時，實行差異化市場監(jiān)管、提升審批服務，通過以舊換新、租購并舉、盤活存量等措施，構建獎優(yōu)懲劣的機制，助力優(yōu)秀企業(yè)實現(xiàn)高效經(jīng)營，促進武漢市場平穩(wěn)高質量發(fā)展。

具體而言，在需求端，新版“漢十條”支持庫存較大的新城區(qū)， 推出首批重點板塊的103個項目，在安居鏈平臺可以申領5～10萬元購房消費券；再次放寬商貸的首套房認定標準、公積金貸款實行“認房不認首次貸”與貸款額度最高上浮20%，都能直接降低買房人的購房成本；憑借購房合同就能落戶，可以解決子女對口入學等公共服務問題，減少購房家庭的后顧之憂；“15天無理由退房”等放心購措施，可以提振市場消費信心。

供給側力度更大。調整保障性租賃住房配建方式，由住宅項目分散配建，改為集中建設或存量轉化，一方面有助于高品質住宅建設，另一方面盤活市場存量，規(guī)模化運營也能提升保障房服務水平，更好推動租購并舉；鼓勵“賣舊買新”，通過發(fā)放增值稅補助，推動平臺公司、市場化機構參與等方式，實現(xiàn)新房二手房良性循環(huán)，促進改善性住房需求釋放；針對商辦存量和去化問題，加大“商改租”“商改住”措施有效落地，同時，庫存過大區(qū)域暫停商辦用地供給，治標與治本兼顧。

對于優(yōu)質企業(yè)的發(fā)展支持措施尤其突出。李國政表示，一方面，根據(jù)企業(yè)信用等級，商品房預售資金實行0.6～0.8的差別化監(jiān)管系數(shù)，提高優(yōu)質企業(yè)的資金使用效率。同時，大力推行“拿地即開工”，預售許可最低規(guī)模不小于棟。對中心城區(qū)、東湖高新區(qū)、武漢經(jīng)開區(qū)的項目，在今年年底前，主體結構施工形象進度達到±0，滿足相關條件，就可提前辦理預售許可，顯著縮短建設周期，減輕企業(yè)資金壓力。

“這些措施，可以幫助更具產(chǎn)品力、品牌力、規(guī)模優(yōu)勢的優(yōu)質企業(yè)，在武漢實現(xiàn)更有效率、更高水平的發(fā)展，對市場穩(wěn)定發(fā)展起到風向標作用。”李國政說。

胡韻表示，目前武漢市存量較大的區(qū)域集中于遠城區(qū)，截至2024年一季度可售面積超過100萬平方米的區(qū)域包括4個遠城區(qū)和兩個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域。使用購房優(yōu)惠券的區(qū)域也多集中于這些區(qū)域。因此，新版“漢十條”將在有效去庫存的同時，積極引導人口向新城區(qū)遷移，一方面可以疏解老城區(qū)人口過于密集交通復雜等問題，另一方面將有效推動新城區(qū)的配套發(fā)展和板塊活力。

(本文來自第一財經(jīng))