對于中國普通家庭來說，住房和教育是兩件頭等大事。房產意味著財富，教育象征著未來，當兩樣東西結合到一起時，頗具中國特色的學區房應運而生。

網傳，全世界有中國人的地方就有學區房。在美國，同一個街道的別墅，一側屬于一個好學區，另一處屬于普通學區。中國人來買房之前，兩側價格一樣，中國人買房之后，好學區的成了富人區。

如今，隨著房地產“去庫存化”政策的深入，一些被冠以“鬼城”的新區，利用學區房打了個翻身仗。鄂爾多斯便是其中的佼佼者。

2011年，人均GDP比香港還高的鄂爾多斯房價突然閃崩，從最高兩萬元一平米，跌到了2000元仍無人問津。說到底，僅有100萬戶籍人口的鄂爾多斯，承載不起市政府打造的康巴什新城項目。

北京、上海為什么房價高？

因為全國人才都往那里跑，人多地少，供不應求是推動房價高漲的原動力。

溫州炒房團再牛，拿出的資金不過百億，對于上萬億規模的樓市來說，杯水車薪，投機只能維持一小段時間。

“財大氣粗”的鄂爾多斯偏偏不信邪。2005年，看著全國各地都在瘋建新城，自己也不甘落后，推出了康巴什新城項目。

康巴什猶如草原上的一顆明珠，規劃相當超前，頗具現代感的建筑一棟棟拔地而起。有的已經封頂，正在“張貼”金色的外部幕墻，有的還在繼續升高成長。這些豪華的建筑，都將成為鄂爾多斯現代化的象征。

夸張的康巴什城建

2005年-2010年，全國炒房團聞風而動，熱錢流入康巴什新城，房價從最初的1000元最高漲到了兩萬。但買房者皆為投機，入住率不足10%。

亞當斯密告訴我們，當一件商品供大于求時，價格必然下跌。房地產也逃脫不了經濟學規律。

2010年，美國時代周刊出了一篇題為《鄂爾多斯：一座人造“鬼城”》的新聞，引發轟動。文中描述“站在鄂爾多斯康巴什的街頭15分鐘，看不見一個行人和一輛車。”

從此，鄂爾多斯成為“鬼城”的代名詞，被牢牢刻在國人腦海之中。

2011年，鄂爾多斯的房價撐不下去了，炒房團買了房后，遲遲等不到“接盤俠”，紛紛低價拋售，恐慌效應引發連鎖式崩潰，不到一年時間，房價跌至2000元。還有20多萬購房者沒來得及拋售，被深度套牢。

一座城市發展得好不好，問問當地出租車司機就知道。

在戴上“鬼城”帽子10年之后，康巴什新區展開了一場自救行動。據當地司機介紹：“我家2013年在康巴什買了套新房，買的時候2000多，現在已經12000了。”言語中，滿是抄底成功的喜悅。

據了解，2011年房價閃崩后，鄂爾多斯政府意識到，炒房客是靠不住的，他們除了掙快錢，制造爛尾樓外，對城市發展毫無貢獻。想要救活康巴什，還要靠鄂爾多斯人。

與全國其他不了了之的“鬼城”相比，鄂爾多斯家底厚，具有自我消化的能力。眾所周知，鄂爾多斯有“四寶”：揚眉吐氣。

“揚”是指羊毛，“眉”是指煤炭，“吐”是指稀土，“氣”是指天然氣。

豐富的天然資源令鄂爾多斯人均GDP不但遙遙領先內蒙古，甚至一度逼近香港。2017年鄂爾多斯人均GDP，達到了25630美元。香港房價20多萬一平米，鄂爾多斯才2000，顯然過低了。

與一般的資源性城市不同，鄂爾多斯有四種資源，在2015年國家宏觀調控煤炭價格后，鄂爾多斯依舊能靠其他資源支撐住大盤，沒有像東北大慶，山西一樣跌入資源陷阱。

據統計，人口160萬的鄂爾多斯，家產超過1個億的有7000多人，如此豐厚的家底，給鄂爾多斯拯救新城，創造了物質條件。

“鬼城”事件發生后，鄂爾多斯政府首先凍結了新盤開放，把所有精力投到了去庫存。

數據來源：第一財經

“你去看看鄂爾多斯一中。”上訴司機表示：“市政府把全市最好的學校統統搬到了新城，去年一中清華北大加起來考了30多個人。”

房產象征著財富，教育象征著未來。鄂爾多斯政府為了拯救新城，祭出“學區房”的殺手锏，通過資源的空間轉移，引導市民前去購房。

很多住慣了老城區的市民不愿意搬到新城，但為了小孩上學沒辦法，只能買一套空置房，平時不會居住，完全為了孩子上學。無論如何，這批學區房總算是去庫存了。

再者，鄂爾多斯政府又在新區蓋了全內蒙條件數一數二的醫院，連附近包頭市的病人都選擇來此看病。所以平時大街上看到的人，以老人居多。

據當地二手房業務員介紹：“康巴什人口兩極分化，上學的小孩多，養老的老人多。”作為一座資源性城市，鄂爾多斯的環境問題嚴重，霧霾、風沙猶如家常便飯。所以在規劃康巴什時，市政府對其定位為“花園城市”，在綠化上下了很大功夫，環境相對于老城區還算優越。

市政府也帶頭遷移到康巴什新城，增加市民購買信心。老城區拆遷，一律給新城“房票”。三板斧下來，2016年，康巴什房價逐步復蘇，從2000多漲到了6000，2020年又突破了12000。

截至目前，鄂爾多斯房產已去庫存1635萬平方米，恢復到了正常水平。每逢上下班高峰期時，康巴什新區甚至會出現交通擁堵的狀況。

通過七八年的調控，鄂爾多斯新城總算摘掉了“鬼城”的帽子。抄底的人還都賺到了3-4倍的回報。然而，面對中國眾多“鬼城”，鄂爾多斯的模式依舊難以復制。

鄂爾多斯去庫存的成功，源于寬裕的財政和有錢的市民。利用社會資源重新分配的模式，調動本市居民積極投資、移居。入住新城的外來人口占比不足20%。

中介工作人員直言：“康巴什更適合居住，投資沒有價值，12000元是比較合理的價格區間，上下波動不大。”

天津的濱海新城是環京地區最大的“鬼城”，興建時定位很高端，號稱要打造成“中國的曼哈頓”，所有基礎設施都按照北京國貿來弄。

2015年之前，從GDP上來看，濱海新城一片欣欣向榮，帶動天津實現了每年兩位數的增長，讓長期存在感最差的直轄市找回了存在感，其GDP占到了全市的48%，與中東富國卡塔爾旗鼓相當。

據調查，天津濱海新區GDP存在嚴重“注水”現象。

新區采取稅收減免、放寬外匯管制等措施，吸引了數千家企業入駐，然而，這些公司實際商業活動均在外地，來濱海僅僅為了享受政策紅利。這部分GPD占到全區40%左右，2018年之后被踢出了GDP統計，濱海新區被打回原形。

圖源·搜狐數字之道

一位開超市的濱海市民反應：“周邊寫字樓基本是空的，根本沒人來消費。”相比于北京，天津的吸引力有限，雖然市政府推出了積極的人才落戶政策，收效甚微。

某乎上有網友表示：“二線城市落戶，我推薦杭州和南京。落戶難度與天津差不多，就業、醫療、教育水平則要比天津強很多。”

全國與天津濱海同病相憐的“鬼城”不下20座，大都處于“半癱瘓”狀態。企業入駐少，政府稅收少，買房人得不到回報，讓其前途變得越來越渺茫。

正應了《桃花扇》里的一句唱詞：眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。

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作者：江左佑安