案外人丘田在法院查封前

已實(shí)際占有但未過戶的登記在

被執(zhí)行人余鎮(zhèn)名下的房屋

申請(qǐng)執(zhí)行人李二強(qiáng)認(rèn)為

該房屋雖已出售但仍在余鎮(zhèn)名下

不能排除強(qiáng)制執(zhí)行

故起訴請(qǐng)求繼續(xù)對(duì)該房屋的執(zhí)行

日前

廣西壯族自治區(qū)貴港市港北區(qū)人民法院

審結(jié)了這起執(zhí)行異議之訴

李二強(qiáng)與余鎮(zhèn)民間借貸糾紛一案，港北法院根據(jù)李二強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，依法查封了登記在余鎮(zhèn)名下的一宗不動(dòng)產(chǎn)。案件進(jìn)入執(zhí)行程序，法院裁定拍賣上述不動(dòng)產(chǎn)及地上建筑物。

2023年7月13日，案外人丘田以涉案不動(dòng)產(chǎn)為其所有為由向法院提出書面異議，請(qǐng)求停止執(zhí)行。法院核實(shí)后裁定終止對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)及地上建筑物的執(zhí)行。

李二強(qiáng)對(duì)該執(zhí)行裁定不服，認(rèn)為上述不動(dòng)產(chǎn)仍登記在余鎮(zhèn)名下，就還是余鎮(zhèn)的財(cái)產(chǎn)，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行，于是向法院提起訴訟，請(qǐng)求繼續(xù)對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)及地上建筑物的執(zhí)行。

另查明，2005年4月27日，余鎮(zhèn)與丘田簽訂了《買賣房地契約》，約定余鎮(zhèn)將上述不動(dòng)產(chǎn)及房屋以13.68萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丘田，江樺在見證人上簽字。同日，余鎮(zhèn)收到全部價(jià)款后便將案涉房屋的土地使用權(quán)證原件及地契原件、不動(dòng)產(chǎn)交付給丘田。之后，丘田將水電戶名變更到其名下，并與家人一直在上述不動(dòng)產(chǎn)居住至今。

港北法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第309條規(guī)定：“案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。”

本案中，丘田作為案外人，其在人民法院查封余鎮(zhèn)名下的不動(dòng)產(chǎn)之前已與余鎮(zhèn)簽訂了《買賣房地契約》，該契約系雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容沒有違反法律與行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效的合同。丘田提供的水電繳費(fèi)記錄等證據(jù)能夠證明其在本案不動(dòng)產(chǎn)查封前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí)，丘田提供的余鎮(zhèn)出具的收條證明其已支付全部的案涉不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款。

丘田稱因無法聯(lián)系到余鎮(zhèn)導(dǎo)致未辦理過戶登記，結(jié)合余鎮(zhèn)在本案訴訟中無法正常聯(lián)系送達(dá)等情況，按照證據(jù)高度蓋然性規(guī)則，應(yīng)認(rèn)為丘田關(guān)于案涉不動(dòng)產(chǎn)系非因買受人自身原因未辦理過戶登記的意見成立，故法院認(rèn)為丘田對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

因此，法院裁定中止對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)及地上建筑物的執(zhí)行，并未不妥。李二強(qiáng)要求繼續(xù)執(zhí)行案涉不動(dòng)產(chǎn)及地上建筑物的訴請(qǐng)，無事實(shí)和法律依據(jù)，依法不予支持。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

案外人丘田在法院查封之前已支付全部價(jià)款并已實(shí)際占有使用登記在余鎮(zhèn)名下的不動(dòng)產(chǎn)，雖未辦理過戶手續(xù)，但其對(duì)此無過錯(cuò)，可以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。因此，李二強(qiáng)要求繼續(xù)執(zhí)行余鎮(zhèn)名下的不動(dòng)產(chǎn)及地上建筑物的訴請(qǐng)，依法不予支持。

（文中人名均為化名）

來源：廣西高院微信公眾號(hào)

編輯：江萍