之樓市篇

每逢周末，臨深片區(qū)的大亞灣石化大道上，粵B牌照深圳車輛在來回穿梭，在數(shù)個紅綠燈路口堵成長龍。自從2016年之后，這在臨深片區(qū)已經(jīng)司空見慣。數(shù)年前在深圳人眼中，惠州臨深片區(qū)房價便宜。如今，數(shù)以萬計的深圳人在臨深的惠灣片區(qū)居住、養(yǎng)老、生活。南都記者統(tǒng)計，從2010年至今，深圳客買走了惠灣片區(qū)近7成的房子。保守估算，從2010年至今，深圳客在惠州臨深的惠灣片區(qū)購買了20萬套以上的房子。惠灣與深圳土地接壤，在地緣上的優(yōu)勢也決定了惠灣在深圳發(fā)展的版圖上具有重要戰(zhàn)略地位。相較于臨深的其他片區(qū)，惠灣片區(qū)的樓市更受深圳客青睞，除了不限購不限貸，有較大的價格差之外，生活配套逐漸完善、交通配套提速，以及軌道交通規(guī)劃落定，給予的未來預期也是更多深圳客選擇置業(yè)的原因。隨著深圳限購政策加碼，在深圳很多沒資格購房的居民只能外溢，而惠州臨深片區(qū)依然將是這些需求外溢的主要承接地。

借助區(qū)位價格優(yōu)勢

深圳客比例逐年提升

回顧整個惠灣房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡，2010年后，沉寂數(shù)年的惠灣片區(qū)開始在深圳樓市的爆發(fā)中快速上揚，借助先天性的區(qū)位和價格優(yōu)勢，快速成為深圳外溢剛需群體購房的最主要選擇。

除了深圳市場迅速上漲導致的購買力外溢，惠灣片區(qū)樓市的發(fā)展還與兩個關(guān)鍵節(jié)點密切相連。2010年3月惠深沿海高速通車，從深圳羅湖到大亞灣的車程縮至40分鐘，到深圳龍崗的距離縮至30分鐘。2013年12月28日，廈深高鐵建成通車，與深圳坪山龍崗接壤的惠灣片區(qū)從惠州南站到深圳北站只需要30分鐘，讓惠灣融入了惠深半小時經(jīng)濟生活圈。高鐵概念迅速成為惠灣樓市對接深圳市場的賣點，同時也讓惠灣的區(qū)域認知在深圳客的置業(yè)觀念中發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

整個大亞灣市場從2013年開始深圳客占比逐年上升。2014年是一個量變的年份，而這一年和2015年深圳房價又一輪明顯上漲。大批深圳客外溢到大亞灣市場。2016-2017年，深圳東進戰(zhàn)略落地，更多深圳人馬不停蹄地奔向大亞灣。

2016年之后，深圳房價再度上揚，惠灣片區(qū)迅速再度被催熱，房價上揚，成交上漲。大亞灣房協(xié)一份數(shù)據(jù)顯示，大亞灣的深圳客在2012年、2013年占比分別為25%、28%，但在2014年之后，占比迅速提高至56%，2015年提升至70%，2016年、2017年占比分別為80%、85%，2018年占比也超過80%。

另一個臨深重要片區(qū)惠陽的深圳客比大亞灣的比重稍低，大約在60%-70%之間。整體上過往10年惠灣片區(qū)深圳客的占比約7成。

相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在惠州臨深的惠灣片區(qū)，近10年大約深圳客買走了至少20萬套房源，其中大亞灣片區(qū)占比超過7成。

交通改善配套升級

置業(yè)自住者增多了

更多惠灣本地原居民的感受是，惠陽、大亞灣從2016年之后開始堵車了，上下學時段很多學校周邊都是粵B車輛。在他們的印象中，此前惠灣片區(qū)的堵車主要集中在周末。

深圳購買力的強勁外溢，造成了惠州大亞灣、惠陽等臨深片區(qū)炙手可熱。大亞灣片區(qū)不管是車流還是人流，都有了明顯變化，隨著大亞灣、惠陽生活元素配套和交通配套的進一步改善，深圳客在惠灣置業(yè)投資的邊界越來越模糊。

2010年之后，更多深圳客選擇惠灣片區(qū)投資。2013年廈深高鐵通車之后，惠灣開始從源頭上認知配套孱弱的實際問題，隨即拉開了城市基礎(chǔ)配套擴容的大骨架，地塊供應(yīng)優(yōu)先向市政和公共資源配套傾斜，各種基礎(chǔ)配套開始全面對標深圳客的需求。僅大亞灣近兩年就建成學校7所，增加學位5880個，規(guī)劃建設(shè)5所。還建成了惠灣三甲醫(yī)院惠亞醫(yī)院，改造了淡澳河，引入了包括萬達在內(nèi)的多項配套。

路上堵著的粵B牌照的車輛打破了大亞灣此前數(shù)年的沉寂，惠灣華師附屬學校等學位也開始緊張，一些KTV和餐飲店也開始需要預訂。此前數(shù)年一直扣在大亞灣頭上“睡城”的帽子，逐漸被自住的深圳客慢慢摘掉。

2019年粵東世聯(lián)行報告顯示，深圳客在大亞灣累計購買約2萬套房子，其中有自住需求的深圳客大約5成，而兼顧自住的客戶超過8成，純投資客的比例降至歷史新低。隨著大亞灣各項商業(yè)配套的逐漸完備以及交通的改善，越來越多的買房者選擇了常住。據(jù)大亞灣房地產(chǎn)協(xié)會的一份調(diào)查顯示，大亞灣部分樓盤入住率已經(jīng)上升到令人滿意的程度，澳頭入住率88.5%、中區(qū)入住率55.56%，西區(qū)入住率在66%以上。

惠灣樓市依然將是

深圳客外溢主要區(qū)域

在深圳坪山的個體戶孫先生，每天早晨從大亞灣西區(qū)的龍光城開車去往坪山開檔，孫先生的家人、小孩都在大亞灣西區(qū)的龍光城生活，這已經(jīng)是他住進龍光城的第三年了。

這樣的雙城生活在臨深片區(qū)的惠陽、大亞灣每天都在上演，這將是未來惠灣片區(qū)和深圳區(qū)域主流的生活方式。

先天的地緣優(yōu)勢和價格價值洼地，決定了深圳市場的外溢置業(yè)主要的承接區(qū)域依然是惠灣片區(qū)。大亞灣西區(qū)前行500米即是深圳坪山，和深圳坪山的房價相比，毗鄰的大亞灣西區(qū)均價在18000元-20000元左右，只有坪山的一半上下。

除了價格之外的顯著優(yōu)勢是價值洼地，雖然惠灣片區(qū)的房價從2016年之后上揚近一倍，但更多人認為這是正常價格的補漲。在惠州業(yè)界觀察人士看來，惠灣的價值洼地也是更多深圳人選擇惠灣的重要原因。

隨著深惠兩個城市的進一步融合，惠陽大亞灣在道路建設(shè)方面也邁開了步伐。近幾年，大亞灣連接深圳的龍海一路、龍海二路以及龍海三路等道路陸續(xù)通車，大亞灣與深圳坪山的距離進一步拉近。而惠陽淡水的主干道白云一路將在年底通車，淡水到深圳坑梓的距離會進一步縮短。

備受關(guān)注的深大城際線路中，將深圳機場至大亞灣城際深圳機場至坪山段列為近期建設(shè)項目，線路長70公里，投資435億元，主要途經(jīng)深圳機場、龍華、坪山。深大城際惠州大亞灣段則被列為“遠期及遠期研究城際鐵路”，目前已經(jīng)開始前期勘察招標。規(guī)劃中的深汕高鐵惠州南站建成后，除了廈深高鐵之外，惠灣片區(qū)到深圳的距離僅有10分鐘。

除了交通升級、配套逐漸完善之外，從2016年惠灣片區(qū)房價上漲之后，更多的品牌開發(fā)商進駐，也讓惠灣片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)水平迅速提升，惠州調(diào)控優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的思路，讓更多開發(fā)商開始把專注點著力到產(chǎn)品上來，也能滿足深圳客不同階段的不同需求。

在深圳調(diào)控加碼的大背景下，惠灣片區(qū)的巨量市場供應(yīng)，較好的城市基本面，毗鄰深圳的地緣優(yōu)勢，高性價比的房價以及可預知的發(fā)展?jié)摿Γ康禺a(chǎn)開發(fā)品質(zhì)的提升，配套提升等優(yōu)勢加持下，惠灣片區(qū)在未來數(shù)年，依然是深圳客外溢的主要區(qū)域。