文：于見專欄

房地產行業的動蕩，正在不斷地波及到各個行業。而在恒大、碧桂園、萬科等知名房企不斷有種種風聲傳出之際，卓越置業也被爆出大面積逾期的新聞，這讓本就風雨飄搖的房地產市場變得危機四伏，似乎沒有一家企業能夠獨善其身一般。

卓越置業自成立至今，一直在商業、住宅板塊發力，其主打的就是綜合開發+持有運營，但在近年拿地價居高不下、住宅銷售量不斷下滑的情況下，卓越置業這一老牌房企，也有些吃力了。

行業供需平衡被打破，房企進退維谷

若說恒大的暴雷，是因為戰略性的決策失利，那么多數房地產行業所遇到的困局，就是因為許多房地產企業重資本，現如今面對房價高企、房貸壓力驟增等問題后，無人買房導致資金鏈斷裂所致。

據相關部門統計資料顯示，2023年全國房地產開發投資110913億，比上年下降9.6%；其中，住宅投資83820億，下降9.3%。而在投資方收窄的同時，購買方的貸款欲望也在持續下跌。

2023年，房地產開發企業到位資金127459億，比上年下降13.6%。其中，國內貸款15595億，下降9.9%；利用外資47億，下降39.1%；自籌資金41989億，下降19.1%；定金及預收款43202億，下降11.9%；個人按揭貸款21489億，下降9.1%。

在2023年之前，房貸政策走向一直是收緊狀態：從二套房首付五成甚至以上，到二套房利率上調、嚴控公積金貸款等等，都訴說著房地產市場的需大于求。但2023年之后，這一行業便迎來了轉折：供大于求。

2023年，整個房地產市場都處于一種施工面積、新開工面積均下降，但竣工面積卻有所上漲的尷尬。竣工面積增長，意味著有更多的房源可以釋放，意味著可以解決更多的“住房難”問題，但事與愿違的是，無論是住房銷售額還是銷售面積，其實都在走下坡路。

與此同時，待售面積的持續增長，給房企帶來了更大的資金回收壓力，尤其是一些供應量早就超出需求量的三四線城市。

按照市場規律，為了迅速回籠資金，部分房地產企業會選擇以房抵債。這在以往，是許多建筑企業都樂于接受的，畢竟房子的價值似乎只會升不會降。可在如今，建筑企業已經很難再接受這一資金償還方式了，畢竟在建筑行業，現金流永遠是第一位。

而且在房地產企業壞消息頻出的時候，一些當地部門也嘗試著“救市”。比如說取消部分區域的限購政策，不再有二手房指導售價、放寬建筑面積的限制等等，但得到的正向反饋著實非常有限，畢竟在許多投資客看來，炒房不再是一個首選的投資項目，更何況目前許多城市的商品房，處于一種有市無價的處境時。

卓越置業作為國內數一數二的房地產開發商，其自然也逃不開大環境的變化。完工的房屋遲遲無法產生效益，大幅降價出售又會引起業主的不滿，房企一時間陷入了進退兩難的地步，這恐怕也是卓越置業被曝出大面積逾期交付的一大原因。

大面積逾期交付，卓越置業仍在“打雞血”

大面積逾期交付的，源自青島某卓越樓盤購買者的一紙投訴函。函件中明確提及，自己購買卓越中寰的房子后被延期交付，但是按照目前進度恐二次延期，希望有關部門抓緊督促卓越置業盡快竣工，按合同時間交付。

可這已經并非是卓越置業的首次毀約。早在年前，其就對青島在建的另一樓盤：卓越青嵐郡，發布了延期公告，項目計劃2024年3月份交付但是延期至2024年9月份。

而以“卓越置業逾期交付”作為關鍵詞，在全網搜索相應信息時，也能看到卓越置業在全國都出現了大范圍的逾期交付問題。湖州卓越春熙里 、長沙卓越洋湖晴翠、順德卓越蔚藍星辰濱水林苑、杭州高端樓盤傲旋城等項目均在其列。

而在被曝出大面積逾期交付之后，卓越置業還再次被挖出，其已經積攢了大量票據無法兌付。

從部分自媒體所截取的逾期票據來看，卓越置業已經有幾百萬至幾千萬的未兌付票據，累積起來也有一個“小目標”之多。但卓越置業卻從未對外公開過自己的財務狀況，畢竟卓越并非上市公司，沒有義務對外公開，不公開也就意味著不需要受到外界的監管。

可面對如此緊張的資金鏈壓力，卓越置業卻并沒有像碧桂園、萬達那般烈士斷腕，反而是繼續砸錢買地，頗有一種“打腫臉充胖子”的意思。

3月8日，卓越集團聯合江北新區產投以5.15億競得江蘇省南京市江北新區G01地塊。二者并非是二者的第一次聯手，就在去年年底，卓越集團同樣聯合江北新區產投18.5億拿下江北核心區G16地塊。

盡管有知情人表示，卓越置業與江北新區產投聯手，只是一個掛名拍手而已，實際上這地塊的所有權，幾乎沒有卓越置業需要出錢的地方。

而卓越置業也并非坐以待斃，其還是有一些作為的，比如說低價出售已竣工的樓盤，嘗試迅速回籠資金。

按之前卓越置業集團公布的數據來看，其集團總資產達3200億，公司業務主要分為“地產開發、城市更新、商企服務、資產運營”四大板塊。已經開發200多個樓盤的驚人履歷，更是讓其成為了國內房地產的新貴。但很多人所不知道的，卓越置業集團曾有著兩次上市均失敗的慘痛經歷。

兩次上市均失利，卓越置業短板終現

不同于已經上市的房企，卓越置業至今沒有上市，因此公司財務數據相對沒有那么透明。但在相關網站上，卻能直接查詢到，與卓越集團相關聯的訴訟超5000條，歷史記錄800多條，4000多條為在進行中訴訟，集團的情況用岌岌可危來形容也不為過。

而就在4月24日，卓越集團的官網上，還高調宣傳著自己的商業購物中心“卓悅匯”，試圖粉飾網上種種唱衰的尷尬。可在業內人士看來，商業購物中心已經不再是一個盈利點了。

就以其高調宣傳的，位于深圳福田梅林一帶的卓悅匯為例，其與位于崗廈的卓越INTOWN、卓悅中心幾乎沒有什么太大的差異，而且在深圳這種超一線城市，購物中心幾乎覆蓋著每一個寫字樓、每一個住宅區，想展現出不一樣的地方，吸引更大的人流量，非常考驗運營者的能力。

與此同時，在深圳占據風頭的是地頭蛇華潤集團旗下的萬象城。無論是老錢鐘愛、大牌云集的羅湖萬象城、深圳灣萬象城，還是備受年輕一代喜愛的萬象天地，其頻繁的品牌更迭、充滿藝術氣息的每月主題元素，都是卓悅匯比不上的。

而且就在前不久，深圳一個老牌購物中心：益田假日廣場的母公司益田集團，就被債權人申請破產。雖然是被動申請，但也能看出，光靠購物中心來賺錢，顯然是填不起造房子所產生的巨大資金缺口的。

卓越集團兩次上市申請失敗的原因，其實在業內人士看來也非常簡單，作為一家民營房企，其塑造的項目標桿確實不多，除卻最知名的后海·卓越蔚藍海岸樓盤，其余的樓盤多是小戶型為主，并且近年來其專注于商業CBD以及城市更新項目，知名度自然比不上一些專注豪宅盤的房企，比如說現如今仍十分穩定的鴻榮源。

但不得不說的是，在這次房地產動蕩之中，卓越置業能夠撐如此之久，也能看到其資本足夠雄厚。可無奈的是，之前過度擴張，加之財務上的過度自信，最終導致現金流緊張，也是卓越集團必須吃下的苦頭。

卓越集團近年來布局深入到珠三角、長三角以及部分二三線高速發展城市，也是押寶眾多一線務工人員最終會落葉歸根，回到最初的地方，可其沒想到的是，還沒等到年輕人回家置業的時候，房地產行業的風波就率先來襲。

卓越置業能否成功渡過這次危機，外界不得而知，但能夠預見的是，如果卓越置業無法安穩地過渡到資金回籠的時候，恐怕會成為下一個益田集團。

房地產市場的未來撲朔迷離，但可以預見的是，整個市場經過這一輪的洗牌，將變得更為透明、規范。與此同時，整個市場將重新建立一個信任體系：價格差異不大的情況下，購房者更愿意相信穩健、有口碑、有擔當的房企。

卓越置業作為一家年輕的民營房企，現如今面臨的困難，是其之前發展歷程中從未碰到過的，在房地產行業不再是人人追捧的市場后，其又該何去何從，是依靠自己的商業購物中心撐起一片天，還是依賴城市更新項目吃老本，恐怕卓越置業還沒有想清楚。期待卓越置業能夠穿越房地產行業周期，在不遠的將來能夠走出困局。