近期，一線城市的房地產項目公司股權頻頻在各地的產權交易所上架，其中不乏寫字樓、商業，甚至住宅項目，而出售的企業更是包括國企、民企。雖然轉讓項目多，但是并購熱度依舊低迷。

在高和資本地產科技基金合伙人李慧忠博士看來，對于當前大宗資產收并購市場來說，出手時機正確與否遠勝于所謂的并購技巧、談判策略，甚至包括資管能力。在市場下行的環境下，往往是買資產的好時機，而在類似2018年那樣的市場高點時期，往往適合賣資產。

北京項目屢現產權轉讓平臺

近日，一線城市的房地產項目頻頻出現在產權轉讓平臺上。其中，5月12日晚，北京產權交易所上架北京招盛房地產開發有限公司40%股權，底價為13.2億元，該公司由招商局地產（北京）有限公司100%持股。該公司在亦莊開發有璀璨時代項目。

同樣據北京產權交易所消息，此前4月18日，北京恒城房地產開發有限公司（簡稱“北京恒城地產”）擬對北京市通州東關一街2號院1號樓4B北京合景萬匯中心進行招商，總價為14.85億元。北京恒城地產為合景泰富間接全資子公司。根據公告，該棟寫字樓地上可售建筑面積27006.66平方米，共18層，總套數101套，單套面積區間77–123平方米，參考價格為5.5萬元/平方米。據悉，早在2014年2月及4月，合景泰富連續拿下通州運河核心區IX-05、IX-04地塊，這成為后來的北京通州合景國際金融廣場，業態包括甲級寫字樓、公寓、商業。

此外，4月17日，在深圳聯合產權交易所出現一則北京市通州區金地宋莊項目股權擬轉讓的招商公告，該項目由金地操盤，金地占股62%，出讓方占股38%，擬以股權轉讓方式對外出售該38%部分項目公司股權。項目已全盤開售，住宅取證價4.5萬元/平方米。

據悉，上述項目為金地北京壹街區項目，土地是金地于2021年5月以45.16億元摘得，開發商為北京金地通達房地產開發有限公司。據天眼查信息顯示，該項目占股38%的股東則為平安創科及平安不動產。

此外，同在4月17日，深圳聯合產權交易所掛出北京永定門外大街辦公項目擬轉讓的招商公告，擬以資產預售方式對外出售。標的資產正在報批報建進程中，計劃2024年開工，2026年交付。

萬科轉讓地塊推進“瘦身”

還值得關注的是，5月8日，深圳公共資源交易中心發布一宗國有建設用地使用權轉讓公告，萬科以掛牌方式公開轉讓T208-0053宗地的使用權、地上建筑物、附著物，起始價為22.35億元。該地塊位于深圳灣超級總部基地，是萬科在2017年12月份，以底價31.37億元購得，土地總規定建筑面積不超過16.7萬平方米，地上規定建筑面積15.3萬平方米。

萬科方面表示，該地塊是公司在行業快速發展階段獲取的商業辦公項目，原計劃主要用于在深員工辦公使用。鑒于當前行業形勢已發生重大變化，公司計劃不再建設該項目，因此擬對該項目進行整體轉讓，減少非主業資產對資金的占用，聚焦資源做好、做強三大主業。公司堅定看好深圳超總片區的發展，仍是該片區建設參與度最高的企業之一。

對于此次轉讓，萬科方面表示，此次掛牌轉讓該地塊，是公司堅決推進瘦身健體一攬子方案的落地舉措之一。據悉，在4月30日的股東大會上，萬科董事會主席郁亮強調堅定“瘦身”，調整融資模式，降解風險。具體而言，除三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資；此外，堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。

今年以來，萬科積極推動資產交易回籠資金，先是在1月份轉讓了深圳高新投6.16%的股權；隨后又在2月份，將上海七寶萬科廣場50%的權益以23.84億元的交易對價轉讓給領展房產基金。

據克而瑞信息顯示，萬科正尋求出售旗下普洛斯21.4%股權，洽談對象包括廣東國資粵海控股和另一家天津國資，目前尚未達成協議。據資本市場消息，近日粵海控股已聘請顧問對普洛斯中國資產進行初步盡職調查，這一潛在交易對該公司的估值可能在約500億元。2022年后物流市場承壓，高標倉市場供應增長但需求不足，呈現空置率上行、租金下滑趨勢，倘若能以合適對價成功出售普洛斯，萬科可緩解資金壓力。

行業并購熱度依舊低迷

事實上，近段時間也有部分物業順利找到新的買家。4月30日，眾安在線財產保險股份有限公司（簡稱“眾安在線”）宣布，以14.37億元的總代價購入上海外灘的兩處地標性物業，賣方為上海洛克菲勒集團外灘源綜合開發有限公司。這兩處物業位于上海中央商務區，因其地理位置和稀缺價值而受到關注。眾安在線表示，此次收購將有助于公司在黃浦區的戰略規劃布局，與上海市政府推動的金融科技生態圈發展相協調，促進產業集聚。

此外，5月8日，富力地產公告顯示完成出售倫敦項目 涉資約62億港元。今年2月6日，富力地產發布公告稱，其已與London One Limited（買方）訂立意向書，根據最終協議，其將轉讓目標公司全部已發行股本及轉讓待售貸款。目標公司主要資產是位于英國倫敦的兩座大樓River Tower及City Tower，這是富力2018年從萬達手中收購的“倫敦ONE”項目。

富力地產表示，近年集團已加快在中國及海外出售發展及投資物業的計劃，重新分配資金以解決金融負債及項目竣工問題。重大出售完成后，目標集團貸款將以買方提供或安排的資金全部及最終清償，董事會認為出售事項將有助于減輕集團的負債及利息負擔，從而改善集團的整體財務狀況。

根據克而瑞監測，4月份重點監測房企共涉及13筆并購交易，有6筆披露交易額，總交易額110.4億元，因去年同期低基數的影響，同比增長20.6%。整體來看，當前并購熱度依舊低迷。

李慧忠表示，對于當前大宗資產收并購市場來說，出手時機正確與否遠勝于所謂的并購技巧、談判策略，甚至包括資管能力。在2018年，上海寫字樓市場最火熱的時候，一棟寫字樓出來以后，愿意提供蓋章版的收購意向函的機構不會少于5家，往往一個好資產有很多機構去搶。

“在經歷價格下調之后，2024年資產退出的價格僅僅相當于2018年收購高點的70%。”李慧忠表示，換句話說，在市場下行的環境下，往往是買資產的好時機，同樣在2018年市場高點的時候，往往適合賣資產。但往往在現實的情況中，低點的時候人們不敢出手，而在高點的時候哄搶，所以一個理性的并購團隊應該是在市場高點去做退出的動作、在市場低點做收購的動作。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶