今年首批宅地公示了聯(lián)動(dòng)價(jià)，徐匯田林街道167-02(n)地塊引起了大家的側(cè)目，原因無非就是：它聯(lián)動(dòng)價(jià)竟然是13.1萬/㎡！跟徐匯濱江一個(gè)價(jià)！

不少人都覺得田林地塊的這個(gè)價(jià)格太高了，但真的如此嗎？

今天我們就來好好聊聊田林地塊的價(jià)格和田林板塊的樓市。

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田林13.1萬/㎡，不貴

我知道有一部分看客不太理解田林地塊跟徐匯濱江的是同一個(gè)價(jià)位，進(jìn)而覺得“田林貴了”。

對(duì)于這個(gè)觀點(diǎn)，我想說的是，大家盡量客觀點(diǎn)，不要先代入了“濱江板塊的新房價(jià)格一定高于其他板塊”的想法，這樣的看法其實(shí)過于片面。

像之前黃浦新天地經(jīng)典的新房“翠湖五集”2021年入市，其均價(jià)為16.5萬/㎡。而同年入市的黃浦濱江新盤綠地海珀外灘，均價(jià)才14.25萬/㎡。

這個(gè)活生生的實(shí)例，已經(jīng)說明了濱江板塊的新房價(jià)格不一定會(huì)高于其他板塊。

誠然濱江地帶是上海城市發(fā)展的核心區(qū)域，極具價(jià)值，未來發(fā)展?jié)摿o限。但不可忽視的是，一些老牌的市中心板塊，也有它不可比擬的優(yōu)勢和資源。

這就像一個(gè)朝代，它有經(jīng)學(xué)傳家的世家，也有初露頭角的新貴。各有各的好，新貴的發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，但若論起底蘊(yùn)，還是世家更深厚。

如果大家看過歷史劇，里面大多數(shù)都有一個(gè)情節(jié)，就是世家普遍看不起崛起的新貴，哪怕世家已經(jīng)勢弱了，他還是覺得自己更高貴。人家這樣想，是有道理的，世家?guī)状朔e累的財(cái)富和資源，是新貴沒法比的。

如果把世家和新貴的角色代入到板塊，像新天地、老西門、靜安寺、古北、中山公園、徐家匯、田林、漕河涇等就是典型的“世家”，而前灘、北外灘、東外灘、徐匯濱江等則是“新貴”。

田林地塊的聯(lián)動(dòng)價(jià)跟徐匯濱江一樣，也反應(yīng)了上海房價(jià)還是遵循了“環(huán)線定價(jià)”的邏輯。

從環(huán)線來看，徐匯濱江和田林都在內(nèi)中環(huán)間，田林13.1萬/㎡的聯(lián)動(dòng)價(jià)，是極其合理的。

再看田林的二手房，尚匯豪庭是田林的標(biāo)桿二手房，2014年建成，房齡不超過10年，其成交價(jià)格已經(jīng)超過15萬/㎡了，甚至有超過17萬/㎡的成交記錄。

田林另一個(gè)二手房小區(qū)——2002年建成的愛建園，它去年的成交價(jià)已經(jīng)快接近12萬/㎡了。

從這個(gè)角度看，田林地塊13.1萬/㎡的新房聯(lián)動(dòng)價(jià)非常合理，并不算貴。

02

田林有什么好的？

田林是徐匯內(nèi)環(huán)外發(fā)展最早的板塊之一，上世紀(jì)60年代起，這里便開始建造職工住宅，80年代上海新辟12個(gè)居民住宅小區(qū)，田林新村便是其中之一。

隨著人口的聚集，田林相關(guān)的配套工程如醫(yī)療、文教、交通等也逐步完善起來，成為了現(xiàn)在各方面都非常成熟的居住板塊。

交通上，田林板塊內(nèi)有9、1、3、12、15號(hào)線5條地鐵線，是內(nèi)中環(huán)少有的五軌覆蓋的區(qū)域，軌道交通非常發(fā)達(dá)。同時(shí)，田林緊貼內(nèi)環(huán)高架和滬閔高架等交通樞紐，主干道有漕寶路、宜山路、田林東路和吳中路等，道路交通也十分便利。

商業(yè)方面，田林的社區(qū)商業(yè)比較發(fā)達(dá)，田林路、漕溪路、桂林路沿線聚集了很多的沿街底商，基本可以滿足日常生活的需求。

此外，板塊內(nèi)還分布有多個(gè)大型商業(yè)廣場，如徐匯日月光中心、宜家家居、田尚坊生活中心、匯陽廣場等，板塊東北邊界處還有大型商場光啟城。同時(shí)，由于田林靠近徐家匯、漕河涇，還可以享受他們的商業(yè)配套。

徐匯是一個(gè)教育強(qiáng)區(qū)，田林也跟著沾光，板塊內(nèi)分布了比較多的小學(xué)和中學(xué)，如田林小學(xué)、田林第二小學(xué)、田林第三小學(xué)、田林第四小學(xué)、田林中學(xué)、田林第二中學(xué)、田林第三中學(xué)等。

其中田林第三小學(xué)、田林第四小學(xué)、田林第三中學(xué)都是徐匯區(qū)二梯隊(duì)中比較不錯(cuò)的學(xué)校，也獲得了廣大家長的認(rèn)可。除了公辦學(xué)校以外，徐匯區(qū)民辦中學(xué)中的佼佼者西南位育中學(xué)也位于田林。

田林的醫(yī)療資源也不錯(cuò)，板塊內(nèi)上海市第六人民醫(yī)院（三甲）、上海市第八人民醫(yī)院（二甲），居民大病小痛不出田林即可解決。

綜合來看，田林是一個(gè)配套齊全的六邊形戰(zhàn)士。

但這對(duì)田林來說的是一把雙刃劍，好處是田林要啥有啥，不足之處就是田林沒有多余的土地、欠缺后續(xù)規(guī)劃，發(fā)展后勁有限。

田林的未來發(fā)展主要還是依靠漕河涇和徐家匯的帶動(dòng)，徐家匯就不提了，漕河涇云集著大量高端的互聯(lián)網(wǎng)公司，包含騰訊、微軟、游族等知名企業(yè)，以及很多技術(shù)研發(fā)型公司，吸引到的這些追求生活品質(zhì)的、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，有著旺盛的住房需求。

但漕河涇內(nèi)部幾乎都是園區(qū)，居住外溢是必然的，田林就是漕河涇居住需求的外溢地之一，因此田林樓市有源源不斷的購買力涌入，田林也將會(huì)繼續(xù)保持活力。

綜上，在田林置業(yè)，自住是完全OK的，保值升值也有確定性，但發(fā)展上限確實(shí)比不過徐匯濱江。

03

田林樓市現(xiàn)狀及新地塊詳情

田林板塊內(nèi)二手房成交均價(jià)約為9.25萬/㎡，主要以上世紀(jì)建成的老公房為主，面積以50-100平居多，總價(jià)大約500萬左右。

這類老公房最具代表性的就是田林一村到十四村，房齡都超過30年了，但由于學(xué)區(qū)，還有到徐家匯、漕河涇都很方便，還是吸引了不少年輕白領(lǐng)和有孩子的家庭，買房自住或租房。

這里30~50㎡的老房子能租到5000元/月以上，租客基本都是徐家匯或漕河涇上班的小年輕。

雖然田林老公房居多，但也有品質(zhì)較好的商品房，如尚匯豪庭、萬科華爾茲、愛建園、明園小安橋、欣嘉苑等，這些小區(qū)最便宜的單價(jià)都是10萬出頭，適合對(duì)追求生活品質(zhì)的、預(yù)算充足的改善家庭。

新房的話，田林的供應(yīng)可太少了，這10年間，總共供應(yīng)了2728套新建商品住宅，斷供是常態(tài)。田林地塊未來必然是熱銷樓盤。

田林地塊讓田林新房市場“久旱逢甘霖”，但可惜的是，這場雨是毛毛雨。根據(jù)地塊的預(yù)出讓合同顯示，田林地塊的住宅套數(shù)下限僅為227套，其中5%為配套房。這點(diǎn)量，都不夠徐匯本區(qū)的置換客群塞牙縫，更不要說還有外區(qū)購房者“虎視眈眈”。

雖然這塊地很小，但它還需要配建約1115平方米（計(jì)容）的公共服務(wù)設(shè)施，包括生活服務(wù)點(diǎn)、社區(qū)衛(wèi)生室、文化活動(dòng)室、體育健身點(diǎn)等等。

該地塊地上建筑限高60米，地塊上大概可建21-22層高層房源。

再加上地塊規(guī)定中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%，且100%要求精裝。

所以該地塊預(yù)計(jì)推出21-22層高層房源，主力面積大概在90-100㎡之間，主力總價(jià)在1100~1300萬之間。

總之，田林地塊這個(gè)地段和總價(jià)段，只要產(chǎn)品不是做得極差，閉著眼睛賣完。

你們準(zhǔn)備好沖田林新房了嗎？