德國作為歐洲經濟強國，擁有著歐洲金融中心、交通中心、工業(yè)中心等等，但德國的房地產價格，一直被認為遠低于歐洲一線城市，價格穩(wěn)定、無泡沫風險等特點，吸引了越來越多投資人。在房地產購買、持有、出售階段，這些費用與節(jié)約小知識需要提前了解。

在德國購買房地產，除了購買價格外，一般需要付四項“雜費”，都是以房屋購買價格為基礎計算的，其中車位、車庫，以及經業(yè)主與地產商協(xié)商，由地產商負責的房屋室內裝修、房屋整體廚房及電器等等，雖然也付款至地產商，但不包含在房屋購買價格，不會作為稅費、雜費的計算標準。這份計算標準由法律規(guī)定，不可以違法收取，各個州計算標準不盡相同，本文以黑森州為例，

1.地產購置稅 購買價格6%

2.地產登記費 購買價格0.5%

3.律師公證費 購買價格1.5%

4.銷售中介費 購買價格5.95%

需要注意并警惕的是，很多房屋出售打著無中介的旗號，實則將中介費包含在了售價內，從而造成作為計算基礎的房屋購買價格增高，反而帶來更多費用。

德國的房產為100%永久產權，除了購房時一次性繳納的費用外，在持有房產階段，還有些費用是持續(xù)產生的，但這些費用一般是依照誰使用、誰繳費，如果是投資房產，可以通過出租房屋，將費用轉嫁給租客。這樣的持續(xù)性費用主要包括：

1.土地稅

每季度繳納一次，由稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r計算，一般不會發(fā)生較大改變，在產權移交后，無論是否空置，都必須繳納，以100平米使用面積房屋計算，一般每個月在30—60歐元。

2.物業(yè)費

空置公寓由持有者繳納，出租房屋可包含在房租之內，平均每平米約2.5—4歐元，如果是別墅擁有者，不需要使用物業(yè)，相關費用教到服務單位即可,一般包括：水費、供暖費、垃圾處理費、小區(qū)公共費、物業(yè)公司費。

3、生活雜費

空置公寓由持有者繳納，出租房屋可包含在房租之內或租客自行繳納，除水費、暖氣費等由物業(yè)公司提供并收取費用之外，很多生活雜費需單獨簽訂合同，自由選擇價格便宜、服務優(yōu)質的供電公司、網絡運營商等等，并且可以更換。

以100平米使用面積的一家四口為例：

電費 50—70歐元/月

網絡費 20—40歐元/月

天然氣費 60—80歐元/月

視聽費 17.5 歐元/月

在稅法嚴格的德國，業(yè)主在出售房產、轉讓房產時同樣面臨稅收，可以通過合理的稅務籌劃來達到降低甚至避免稅收，這里介紹一些房產流轉中會出現(xiàn)的稅收與避讓小技巧，更為詳細的稅籌方案，可以聯(lián)系德國專業(yè)稅務師：

1.房產交易所得稅

通過房產買賣獲得盈利的話，應繳納15%—25%的差價盈利稅。自用房屋超過兩年，出租房屋超過十年的話，則可以免稅。

2.遺產稅與贈與稅

房產繼承人或受贈人需征收相應遺產稅或贈與稅，可以在每年的免稅額度內，分批次完成，以達到免稅效果。

3.資本利得稅

德國對房租收入征收資本利得稅，但如果房租用于繳納貸款，則屬于減免范圍，不需要繳納此項稅費。

乘風德國（W_Consulting_GmbH）

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我在寫，你在看，乘風破浪總相伴。 乘著風，來德國。