中房報記者 李葉 | 北京報道

盡管普遍認(rèn)為上市窗口期已過但仍有不少房企對于赴港上市躍躍欲試。

近日，總部位于成都的合能集團因密切接觸投行、欲赴港上市受到行業(yè)關(guān)注。有消息稱，其上市一事已在執(zhí)行之中，最快將于今年三季度末遞交招股書。

經(jīng)記者統(tǒng)計，包括合能在內(nèi)今年已有11家房企謀求赴港上市，但截至目前仍無一家成功通過申請。

6月4日，中國房地產(chǎn)報（微信ID：china-crb）記者就赴港上市一事致電合能集團品牌部門，電話并未被接聽。

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“起了個大早，趕了個晚集”

實際上，合能集團在業(yè)內(nèi)名氣并不大，縱觀其發(fā)展歷史可以用“起了個大早，趕了個晚集”來形容。

合能集團官網(wǎng)及企查查公開資料顯示，總部位于四川成都的合能集團并不是一家傳統(tǒng)意義上的本土房企。

1992年，侯進橋和侯永橋兩兄弟于香港創(chuàng)建了合能集團。

1993年，中國改革開放掀起了新一輪浪潮，南巡的春風(fēng)吹拂著南國大地，即使是國十六條的出臺和銀行資金調(diào)控也未能影響珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場的迅速崛起，全國第一批房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，碧桂園、富力、合生、雅居樂都誕生于這一年前后。也是這一年，侯氏兄弟正式進入內(nèi)地，在深圳注冊成立了合能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

1995年，合能在深圳寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)開發(fā)了玉華花園，賺到了內(nèi)地發(fā)展的第一桶金。這一年，離開萬通的潘石屹與妻子張欣創(chuàng)辦了SOHO中國有限公司；劉曉光參與首創(chuàng)集團的創(chuàng)建；林騰蛟創(chuàng)建了陽光城集團；孔健岷與哥哥孔健楠、弟弟孔健濤一起創(chuàng)辦了合景泰富；蘇萌成立了高盛企業(yè)集團（高德置地集團前身）。

從時間上看，現(xiàn)在風(fēng)頭無兩的恒大倒是居后了。直到1996年， 許家印才在廣州注冊了恒大地產(chǎn)。

乘著南巡春風(fēng)，早期的合能集團亦能用時代的弄潮兒形容。

1998年中國正式結(jié)束了“福利分房”政策，商品房逐漸成為主流，這正是房企乘勝追擊開辟疆土的最佳時機，許多原先深耕珠三角的房企先后走出“舒適區(qū)”，尋找更廣闊的天空，合能的發(fā)展卻呈現(xiàn)出一種“佛系”趨勢，到2001年合能才在深圳開發(fā)了第二個項目——福田中央花園。

2002年，合能集團來到成都，拿下了成都新城市廣場項目，由此將總部搬至成都。

此后，合能拓展腳步也仍較為緩慢。

2005年，合能獲取西安曲江城市花園1期項目，開啟進入西安步伐；2010年，合能又通過收購湖南利新源公司進入長沙；2016年，合能進入寧波；2019年，合能進入鄭州。

這樣的速度也導(dǎo)致“早起”的合能直接錯失了房地產(chǎn)行業(yè)“黃金十年”。

據(jù)其官網(wǎng)顯示，目前其5大區(qū)域地產(chǎn)項目（應(yīng)為部分已呈現(xiàn)項目）數(shù)量如下：西南區(qū)域20個項目，其中成都18個，重慶2個；西北區(qū)域6個項目，位于西安；華東區(qū)域項目2個，位于寧波；華中區(qū)域項目5個，位于長沙；華南區(qū)域地產(chǎn)項目0個。

如果說合能本身的愿望就是做一家小而美的公司，緩慢的發(fā)展趨勢是出于穩(wěn)健的考慮。不過，隨著調(diào)控的持續(xù)，大型房企在融資、拿地等方面優(yōu)勢越來越明顯，這將使得行業(yè)洗牌進一步加劇。面對集中度越來越高、大魚吃小魚愈發(fā)頻繁的行業(yè)趨勢，中小房企的前景也變得艱難。

一位接近合能的人士在此前接受采訪時曾表示，隨著老項目的逐漸去化，成都土地市場的地價上漲、競爭加劇，合能在成都的發(fā)展亦需要大量資金支撐，導(dǎo)致近年拿地進程緩慢與困難，發(fā)展勢頭受阻較為嚴(yán)重，成都市場優(yōu)勢可能難以為續(xù)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年合能地產(chǎn)操盤金額為69.8億元，行業(yè)排名第194位；2018年，合能集團的流量銷售金額為70.6億元，行業(yè)排名第172位。

縱向看，與曾經(jīng)在相同時期成立的房企們相比，合能顯然已經(jīng)掉隊。橫向比，中指院年初發(fā)布的2019年銷售百億級房企排行榜中，注冊于2006年德商置業(yè)已經(jīng)晉級百億，成為成都“地產(chǎn)黑馬”，深耕多年的合能眼看不及“后浪”。

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11家房企排隊上市

落后在當(dāng)下意味著危機。

上海易居研究院指出，隨著對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防控的進一步強化，部分地方政府在拿地時要求有一定規(guī)模的開發(fā)商進行開發(fā)，且土地競拍要繳納數(shù)額不菲的保證金，這對小房企的經(jīng)營能力以及決策能力提出了更高的要求。由于房企的容錯率更低，進一步的擠壓了小房企的生存空間，一些實力不濟的小房企最終將會被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。

近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的集中度也一直在加速提升。與此相伴的是，小房企的融資渠道越來越緊，融資成本飛速上漲?！靶」驹絹碓?jīng)]有競爭力，合能如果沒有其他的資金通道去發(fā)展壯大自己，遲早會被市場淘汰?！?一位成都房企人士表示。

好在過去幾年間成功搭上資本列車的房企為行業(yè)帶來了信心。

2018年以來內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了最大的赴港上市潮，至今成功上市的房企已有13家，無論后續(xù)發(fā)展如何它們大部分都通過上市提升了國際評級、拓寬了融資渠道，維持資金鏈保證了自身生存。

2016年、2017年，凈負債率分別高達206%和183%的正榮地產(chǎn)于2018年1月16日正式在港股上市，一年后成功兌現(xiàn)了將“凈負債率降至100%以內(nèi)”的諾言，凈負債率降至74%，同比降低109%。

2015年-2017年，美的置業(yè)凈負債率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。2018年10月11日，美的置業(yè)登陸港交所，截至2018年12月31日，美的置業(yè)凈負債率降為97%。

與此同時，港股上市難度也在不斷加大。

2018年至今，萬創(chuàng)國際四次沖擊IPO失敗，海倫堡地產(chǎn)、奧山控股、大唐地產(chǎn)沖刺兩次未果，三巽控股、港龍地產(chǎn)也都經(jīng)歷過一次失敗。

2020年至今，僅有來自東莞的匯景控股一家房企于1月16日成功掛牌上市，成為2020年首個登陸港交所的房企，從2019年4月首次遞交招股說明書算起，時長約為9個月。

對此，一位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時坦言，港股市場的投資者更為重視公司整體合理負債水平以及持續(xù)性盈利能力，本身優(yōu)質(zhì)的房企仍會獲得資本市場青睞。沖刺失敗企業(yè)普遍存在規(guī)模小、資金緊、負債高等問題。即使為了上市勉強擴大了規(guī)模，投資人也會對其發(fā)展前景存疑。

即使如此，房企赴港上市的腳步仍無法停下。“赴港上市是中小房企在規(guī)模洗牌中想要抓住最后的機會?！?/p>

在合能之前，上坤地產(chǎn)、金輝控股、實地集團、大唐地產(chǎn)、文一地產(chǎn)等9家房企已紛紛提起赴港IPO計劃；在合能之后，TOP30房企中唯一一家未上市獨苗——祥生控股也開啟IPO征程。截至目前，無一家成功通過申請。

“起了個大早”的合能是否能趕上IPO這趟“晚集”？

由于合能并未披露過財報信息，目前外界還無法獲悉真實財務(wù)狀況。不過，業(yè)內(nèi)人士猜測，合能年銷售金額不及百億，是典型的小規(guī)模房企。不過，其過去采取保守穩(wěn)健的布局策略，公司負債率應(yīng)該不會太高，布局的城市也基本是新一線乃至二線重點城市，相對安全。所以，結(jié)果并不好判斷。